La inscripción en nuestro sistema hipotecario es constitutiva a efectos de tercero
| Autor | Manuel Villares Picó |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 289-317 |
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Se dice que la inscripción en nuestro régimen inmobiliario tiene solamente valor declarativo, y que sólo lo tiene constitutivo respecto de la hipoteca.
Seguimos entendiendo y exponiendo algo embarullada nuestra técnica registral, y la confusión trasciende a la realidad al interpretar los efectos concretos de la inscripción.
Se dice que es declarativa la inscripción en aquellos casos o sistemas en que el derecho real inmobiliario nace, se transmite, modifica o extingue fuera del Registro, sin que la inscripción tenga otro papel que el de publicar las vicisitudes de tal derecho, siquiera resulte este derecho inscrito algo reforzado (como diría el Tribunal Supremo) en virtud de la publicidad que proporciona la inscripción.
Y que es constitutiva la inscripción cuando, mediante ella y por su propia eficacia, se reconoce la existencia del derecho real, su transmisión, modificación o extinción, lo mismo entre las partes contratantes que en cuanto a terceros.
En nuestro régimen inmobiliario la inscripción tiene, desde luego, valor constitutivo o necesario respecto del derecho de hipoteca, ya que sin la inscripción el derecho de hipoteca, pactado en la escritura, es personal, según claramente establecen, el Código civil y la Ley Hipotecaría, y no sucede lo mismo con otros derechos reales, como el dominio, el censo, el usufructo, etc., que pueden ser y son, sin la inscripción,Page 290derechos reales relativos, en el régimen civil, y su titular puede oponerlos como derechos reales frente a otros titulares que no tengan protección hipotecaria, cosa que no puede hacer el titular de una hipoteca no inscrita, aunque esté configurada en el título, porque no es más que titular de un crédito personal, que no afecta hasta que se efectúe la inscripción concretamente a ninguna finca del deudor. Esto puede verse claro cuando haya que aplicar el artículo 1.923 del Código civil, si se presenta el titular de un censo sin inscribir y el titular de una hipoteca que no haya ingresado en el Registro.
Parecido sucede con los derechos de arrendamiento y de opción, que son derechos generalmente considerados como personales, pero que, por excepción, la Ley, al reunir determinados requisitos o cuando las partes en el título los configuran viables para ingresar en el Registro, la inscripción hace que devengan reales. Al fin y al cabo los derechos son reales, más que por su naturaleza (¿cuál es?), porque la Ley les concede tal carácter, confiriendo a sus titulares una acción erga omnes. Lo hemos visto en el Derecho de retracto, convencional, respecto del cual, antes del Código civil, era muy discutida la naturaleza de su acción, que generalmente se consideraba personal, fundándose en la Ley 42, tít. 5.° de la Partida V, hasta que el artículo 1.510 del Código civil estableció la acción real, y ahora nadie discute su carácter de real
El derecho de arrendamiento de fincas es conceptuado por casi toaos como derecho personal, y se fundan principalmente en que, según ellos, el arrendatario no tiene acción real propia y que, por ello, tiene que acudir al arrendador para reivindicar su derecho; pero, esto no es exacto, tratándose de un arrendamiento inscrito en el Registro de la Propiedad, ya que su titular (aparte de la acción que le puedan conferir las nuevas leyes de arrendamientos) tendrá la acción real que establece el artículo 41 de la Ley Hipotecaria; y en este caso podemos decir también que la inscripción produce a favor del arrendatario acción erga omnes.
Nosotros afirmamos que la inscripción en nuestro régimen hipotecario no sólo tiene valor constitutivo en los derechos de hipoteca, arrendamiento y de opción, sino que lo tiene siempre en cuanto a tercero en la adquisición del dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.
Esto de considerar la inscripción con valor constitutivo a favor de tercero o protegido por la Ley Hipotecaria tiene importancia para quePage 291no haya lugar a las sutilezas con que se interpretan los artículos 32 de la Ley (antes el 23) y el artículo 1.473 del Código civil. Si hay inscripción del derecho, su constitución, su transmisión, su modificación y su extinción, deben ser reguladas por los preceptos de la Ley Hipotecaria, prescindiendo de las disposiciones del Código civil, que regulan los derechos relativos, y que tengan realidad los artículos 585 y siguientes del Reglamento hipotecario en relación con el artículo 313 de la Ley.
Para explicar esta afirmación debemos exponer el sentido de tercero hipotecario, qué principios concurren en la adquisición protegida y cómo actúan estos, y así ver la función del Registro o de la inscripción tn la adquisición.
El concepto de tercero hipotecario es más amplio que el tercero que resulta del artículo 34 de la Ley este es sólo una modalidad del tercero protegido por la Ley, como consecuencia de la inmunidad que produce el principio de fe pública registral contra la acción de nulidad emanada de causas que no constan en el Registro. El artículo 32 (antes el 23) de la Ley tiene un contenido más genérico para determinar el tercero en su concepto más amplio, y así, como muy bien afirmaba Gayoso Arias, según el artículo 23, estando inscrito un título, aunque no sea a tenor del artículo 34 perjudica al tercero civil que en él no intervino. Queremos decir que en la expresión genérica del artículo 32 cabe todo tercero amparado por el principio de prioridad, que llamaremos también principio de "luz pública registral", hermanado con el de oponibilidad (el título inscrito se opone al no inscrito) ; o sea, que la adquisición registrada se notifica a todos por medio de la inscripción, y la adquisición no registrada resulta ignorada para los terceros, induciendo tal falta ríe inscripción a que éstos crean que el transmitente es dueño y así la adquisición no inscrita resulta ineficaz frente a la adquisición hecha por otro que inscribe y tiene interés en hacer valer la falta de inscripción.
Aunque la nueva Ley Hipotecaria suprimió la definición de tercero que figuraba en el artículo 27, por considerarla un estorbo para la interpretación de los preceptos principales de la Ley, no por esto hemos de creer que no es interesante conocer el verdadero -significado que el legislador da en la Ley a la palabra tercero. No siempre se emplea en ella esta palabra con el mismo sentido.
Para los autores de la Ley Hipotecaria de 1861 el concepto de ter-Page 292cero (aunque no hayan acertado a definirlo) es el fundamento de nuestro sistema, y, por tanto, para conocer bien el sentido y la amplitud del tercero, es conveniente conocer qué sistema hipotecario ha influido más en ellos para la determinación del tercero a que se hace referencia en los artículos 23 y 34 de la Ley, y así conocer el alcance de los efectos de la inscripción. Don Pedro Gómez de la Serna nos dice expresamente al comentar el artículo 23 (hoy 32) lo siguiente: "En algunos Estados, como Bélgica, Bolivia, Estados Romanos, Francia, Friburgo, Soleure y Vaud, está declarado que los títulos no inscritos no pueden perjudicar a tercero de buena fe. En todas estas legislaciones, dice, se ve dominante el principio de lá nuestra, que es el adoptado por todas ellas, de las cuales algunas, más que en el fondo, se diferencian en la manera de redactar la misma idea, esta es, que el derecho real sobre los bienes inmuebles que no eslá inscrito no perjudica a tercero."
"Más adelante -dice- van otros Estados que niegan absolutamente toda fuerza legal al título que no está inscrito para el efecto de producir derechos reales. Se refería a los Estados que seguían el sistema germánico. Se ve, pues, que los autores de dicha Ley, como lo era don Pedro Gómez de la Serna, creían comprendido nuestro sistema más dentro del sistema francés que en el germánico, aunque perfeccionado el nuestro o superado, por la influencia germánica, como el llevar el registro por fincas y, como consecuencia, los principios de legalidad y tracto sucesivo e inmunizar al tercero que adquirió al amparo de la fe pública registral de las acciones de nulidad y resolutorias. Así el léxico empleado por los autores de nuestra Ley es muy parecido al empleado por los comentaristas del sistema francés, principalmente por los autores italianos y belgas.
Se desprenden, pues, del espíritu de nuestra Ley, a juzgar por sus principales artículos, por la exposición de motivos, por su discusión en las Cortes y por los comentarios de la Ley que hace uno de sus principales autores, don Pedro Gómez de la Serna, las directrices siguientes:
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Que la inscripción es voluntaria, pero en forma indirecta, se sanciona a los que no inscriben sus títulos registrables, dejándoles ineficaces frente a tercero, y se premia directamente a todo titular inscrito que no haya intervenido en el título que dejó de inscribirse (o sea, heredero del que intervino) A" este respecto, se dice en la exposición de motivos: "Los efectos de la falta de inscripción, ¿deberán limitarse a los terceros interesados o comprender también en su rigor aPage 293los mismos contrayentes? " "No contiene el proyecto la pena de nulidad de los contratos relativos a la traslación de la propiedad y a sus modificaciones que no hayan sido inscritos, cuando la cuestión es entre los mismos contrayentes." Sobre esto, dice Gómez de la Serna que "la falta de inscripción en nada cambia los derechos y obligaciones de los contrayentes, sino que sus efectos (los de la falta de inscripción) se limitan a evitar perjuicios a aquellos que no hayan sido parte en el contrato o acto que dejó de inscribirse".
Decía el ilustre diputado señor Permanyer en...
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