La inscripción de la cesión de créditos hipotecarios como legitimadora para iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria

Autor:María Goñi Rodríguez de Almeida
Cargo:Prof. Dra. de Derecho civil. Facultad de Ciencias Sociales. Universidad Antonio de Nebrija.
Páginas:415-433
RESUMEN

La inscripción de la cesión de créditos hipotecarios, sobre todo a raíz de su reforma por la Ley de Modernización del Mercado Hipotecario de 2007, ha generado algún problema en la práctica que debe analizarse y puntualizarse. En este trabajo se pretende abordar uno de esos problemas, relacionado, en el fondo, con la especial naturaleza constitutiva o no de la propia inscripción de la hipoteca y... (ver resumen completo)

 
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I Cesión de créditos hipotecarios

Los créditos, tal y como se desprende del artículo 1112 del Código Civil, pueden transmitirse en todo caso, debido al principio de libre transmisibilidad de créditos y derechos incorporales que rige nuestro ordenamiento; dentro de esa transmisión, la cesión de créditos es una especie perfectamente regulada en sede de compraventa en los artículos 1526 y sigs. Del Código. De este modo, no queda ninguna duda acerca de la posibilidad de la cesión de un crédito hipotecario, sin embargo, la especialidad del crédito cedido, pues implica la cesión de un derecho real de hipoteca, conlleva a la especialidad de dicha cesión, regulada en la Ley Hipotecaria y con ciertos requisitos especiales -valga la redundancia-.

La cesión del crédito hipotecario tiene su base legal general en los artículos citados, y es el artículo 1528 del Código Civil el que da la clave de su posibilidad y admisión al señalar que la cesión de un crédito «comprende la de todos sus accesorios», luego, en principio, si un crédito está garantizado con hipoteca, esta se cede junto con aquel por su carácter accesorio como derecho real de garantía. De igual forma, ya en el artículo 1526 del Código Civil, se apunta una de las peculiaridades de la cesión del crédito hipotecario, cuando se afirma que la fecha en que la cesión surte efectos contra terceros es la de la inscripción en el Registro «si se refiere a un inmueble».

Sin embargo, su admisión legal especial o específica se encuentra en la propia Ley Hipotecaria, en los artículos 149 y 150 LH.

Que puede cederse un crédito garantizado con hipoteca, no hay duda. Pero cómo se cede y qué justifica esa cesión (si es el carácter accesorio de la hipoteca, o si por el contrario, se cede el crédito más hipoteca como unidad inescindible, o incluso de forma autónoma) sí que ha generado más de un quebradero de cabeza a la doctrina. Para muchos autores, el carácter accesorio de la hipoteca se manifiesta precisamente en el momento de su transmisión. Ello es debido a que, en principio, no puede cederse o transmitirse un crédito garantizado con hipoteca a una tercera persona sin la hipoteca misma1. La hipoteca sigue al crédito en sus vicisitudes de enajenación.

Así se deduce del artículo 1528 del Código Civil2que, como ya hemos dicho, explica que no puede transmitirse un crédito sin sus accesorios. Del mismo modo el artículo 1212 del Código Civil3es muy significativo pues determina que la subrogación en un crédito transfiere al subrogado el crédito y los derechos anexos a aquel. Igualmente, el artículo 150 LH parece desenvolverse en el mismo

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sentido ya que afirma que el derecho de hipoteca se transfiere juntamente con la obligación transmisible por endoso, la cual garantiza.

Doctrina señalada e importante vuelve a argumentar sobre esta base legal para asegurar el carácter accesorio de la hipoteca respecto al crédito. En este caso, la manifestación de dicho carácter se encuentra en que la hipoteca sigue siempre a la obligación que garantiza; aquella no puede cederse, ni enajenarse, ni transmitirse de forma alguna, sin esta. Para la mayoría de la doctrina el carácter accesorio de la hipoteca se muestra claramente en el momento de su cesión4.

No faltan, sin embargo, autores que mantienen la tesis contraria5. Para ellos la transmisión de la hipoteca se rige por un principio distinto al de la accesoriedad. Si bien es cierto que se cede o enajena junto con la obligación, la relación entre ambas no es de accesoriedad -dos elementos independientes que se conectan a través de una relación de subordinación-, sino más profunda: de unidad o integridad. De tal forma que lo que se transmite no es el crédito más la hipoteca, sino el crédito hipotecario como especie única y autónoma, regida por sus propias normas, en las cuales pesa mucho el carácter real de la hipoteca que contagia todo el binomio, imponiendo en muchas ocasiones las reglas propias de los derechos reales en su régimen jurídico.

Y por último, podemos destacar la postura de quien entiende que en la cesión de crédito garantizado con hipoteca puede cederse el crédito y la hipoteca de forma independiente. En este sentido se manifiesta JORDANO FRAGA (1999)6,

pues considera que el crédito garantizado con hipoteca sí que puede cederse sin esta, ya que el artículo 1528 del Código Civil, del que parece desprenderse esta tesis, es una regla dispositiva, y como tal susceptible de contradecirse. Como consecuencia de esta posible separación entre el crédito cedido, que circula solo, y la garantía, que no se ha transmitido, resulta que a esa transmisión del crédito se aplicará solamente las normas propias del mismo, produciéndose inter partes, sin que la inscripción en el Registro sea requisito constitutivo para el efecto transmisivo. Puede refrendar esta idea, como luego veremos, el cambio de redacción del artículo 149 LH, tras la Ley 6/2007, en la que se sustituyó la dicción «cesión de crédito hipotecario» anterior, por la nueva redacción del artículo 149 LH de la que puede deducirse distinto régimen para la cesión del «crédito o préstamo garantizado con hipoteca» que se rige por lo dispuesto en el artículo 1526 del Código Civil, y la cesión de «la hipoteca que garantice ese prestamo» que debe hacerse en escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad.

Tres tesis diferentes que permiten sostener tres ideas distintas en torno a la admisión y posibilidad y justificación de la cesión de crédito hipotecario.

II La necesidad de la inscripción de la cesión para poder instar el procedimiento ejecutivo hipotecario por el acreedor cesionario
1. Planteamiento de la cuestión

Uno de los problemas que se está presentando en la práctica, en relación con la cesión de créditos hipotecarios, es la posibilidad de que el acreedor cedido pueda instar e iniciar el procedimiento especial de ejecución hipotecaria previsto en el artículo 130 LH, y los artículos 686 y sigs. De la LEC, cuando todavía no se ha inscrito la cesión y, en consecuencia, no consta como titular del crédito

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hipotecario el nuevo acreedor, aunque aquella cesión sí se ha producido. Este caso se está dando sobre todo a raíz de las transmisiones patrimoniales en bloque, consecuencia de las modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles, en concreto de las fusiones que se están produciendo en la banca española.

El tema que se cuestiona es el siguiente: consecuencia de una fusión (por absorción) bancaria se produce la sucesión global del patrimonio de la sociedad absorbida en la absorbente. De este modo, todos los activos y pasivos, incluidos por tanto los créditos hipotecarios, cambian de titular, pasando a pertenecer a la antigua sociedad absorbente o a la nueva resultante de la fusión.

Los procesos en virtud de los cuales se produce la fusión y el consecuente cambio de titularidad son varios y complejos, tal y como afirma IGLESIAS GARCÍA-VILLAR (2014)7, pues debido a la crisis en la que nos encontramos se ha generado un mercado de venta de créditos en situación de incumplimiento (non performing loans) entre las entidades financieras, que ceden o venden sus carteras a través de plataformas de inversiones, muchas veces extranjeras y domiciliadas en UE, produciéndose esa venta de cartera y créditos de dos formas: o bien el comprador se subroga en la posición total del vendedor adquiriendo todos sus derechos y obligaciones, y por tanto la plena propiedad de los créditos (para lo que suele necesitarse la autorización del deudor), o bien solo se adquiere las resultas o derechos económicos derivados de dicha cartera, en este caso y paralelo a la compraventa se suele realizar un contrato de gestión de los créditos para obtener mayor rentabilidad de la cartera. En este supuesto el titular nominal de los créditos sigue siendo el vendedor, no se transmiten al comprador los datos personales de los deudores, y en consecuencia, no requiere de la notificación al deudor de la cesión. Sea cual sea la fórmula usada, el nuevo titular de la cartera cedida puede no quedar fácilmente determinado, o no coincidir exactamente con el que figura como cesionario según la fusión realizada e inscrita en el Registro mercantil.

Una vez producida la fusión con la sucesión global del patrimonio y la cesión de los créditos hipotecarios con el consecuente cambio de titular -que recordemos no necesita el consentimiento del deudor-, se puede dar el caso de un incumplimiento por parte del deudor del pago del crédito garantizado con hipoteca, por lo que el acreedor hipotecario (nuevo) decide iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria especial, rápido y sumario, previsto en la Ley.

Se plantea, entonces, la cuestión de si es posible que se inicie dicho procedimiento cuando el nuevo acreedor hipotecario (que lo es) no aparece como tal reflejado en el Registro de la Propiedad, pues la cesión de la hipoteca no se ha inscrito todavía en el Registro, aunque esta se haya producido y se acredite aportando la escritura de fusión y absorción correspondiente que asevera el cambio de titularidad. ¿Tiene, en este caso, legitimación activa ese nuevo acreedor para iniciar el...

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