Inscripción de casas divididas por pisos
| Autor | Francisco Salas Martínez |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 81-94 |
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La Ley de 26 de octubre de 1939, que modificó el artículo 396 del Código civil, así como el número 3.° del artículo 8.°, y el 11 del artículo 107 de la Ley Hipotecaria, varió radicalmente el criterio legal y jurisprudencial que hasta entonces se venía aplicando a las casas cuyos pisos pertenecían a distintos propietarios.
Hasta la citada Ley estas casas eran consideradas por la Jurisprudencia del Tribunal Supremo como objeto de una copropiedad, a la que le era aplicable toda la doctrina legal de la comunidad de bienes, sobre, todo a efectos de retracto y de división de la cosa común. Desde la vigencia de dicha Ley, de acuerdo con las corrientes modernas en esta materia, la división de los pisos entre diversos propietarios es considerada como una propiedad exclusiva y excluyente de los diversos pisos, unida a una comunidad forzosa sobre las cosas comunes que se consideran esenciales para el uso y disfrute de aquéllos.
No intentamos examinar ahora la naturaleza de esta especial figura jurídica 1, sino que tratamos de poner de manifiesto, en este pequeño y modesto trabajo, sus repercusiones en el Registro de la Propiedad, y especialmente las dificultades que en el orden práctico registral ha suscitado la mencionada reforma, dificultades que provienen, en su mayor parte, de una defectuosa redacción de los textos legales y de la falta de una eficiente reglamentación de las inscripciones que provoquen las casas divididas por pisos y cuyo marco adecuado pudo y debió ser el Reglamento hipotecario recientemente sancionado. Pero éste guarda absoluto silencio sobre la materia, cosa para nosotros inexplicable siPage 82 tiene en cuenta la personalidad de los que formaron su Comisión redactora, en su mayoría Notarios y Registradores de la Propiedad, conocedores, por tanto, de las dificultades que en muchas poblaciones habían surgido ya al tratar de dar efectividad a las disposiciones de la Ley del 39, y sobre todo a las modificaciones introducidas en la Ley Hipotecaria por la reforma de 30 de diciembre de 1944 y texto refundido de 8 de febrero de 1946.
La Ley permite la inscripción de las casas divididas por pisos ya bajo un solo número, ya considerando, a efectos regístrales, a cada piso o partes de piso susceptibles de aprovechamiento independiente, como fincas separadas e inscribibles bajo números distintos. En el primer caso, en el folio que contenga la inscripción del edificio, se harán las inscripciones especiales de los diferentes pisos o partes de piso que pertenezcan a distintos propietarios; en el segundo, a cada piso o parte, se le abrirá un folio y número independiente. Pero tanto en uno como en otro caso hay que distinguir la parte privativa de cada propietario, el piso o parte de piso propiamente dicho, de los elementos comunes a todos los pisos, y que el artículo 396 del Código civil enumera por vía de ejemplo.
Sobre dichos elementos comunes, al dividirse el inmueble en pisos pertenecientes a diversos propietarios, se constituye, por imperio de la Ley, una comunidad forzosa, y por consiguiente, a efectos de su inscripción, será necesario determinar, en primer lugar, cuáles sean esos elementos objeto de la comunidad, y en segundo, cuál es la participación o cuota ideal que a cada propietario corresponde en los mismos.
Entendemos que, cuando una casa se divide por pisos para ser transmitidos a diversos propietarios, es preciso que en el título correspondiente y en la inscripción subsiguiente se determinen cuáles son los elementos objeto de la comunidad forzosa, por exigirlo así el principio hipotecario de especialidad, no bastando, como se viene haciendo y tolerando, la remisión a los que menciona el artículo 396, ya que éste, según dijimos, hace la cita sólo por vía de ejemplo, y si bien entre los quq comprende hay algunos (suelo, fundaciones, escalera, etc.) que han de tenerlos todos los edificios, no sucede lo mismo con otros también comprendidos en dicho artículo (ascensores, pozos, fosos, etc.), pudiendo además existir otros que el repetido artículo no expresa, como jardines, lavaderos, etc. y, sin embargo, poseerlos como elementos comunesPage 83 a todos los pisos el edificio en concreto, de cuya inscripción se trate. Jerónimo González 2 es de este mismo parecer al decir que las inscripciones de pisos o partes han de comprender la descripción sumaria de los elementos comunes, si no estuvieran ya reseñados en la inscripción de la totalidad. Por último, pueden existir, como observa dicho autor, elementos que sean comunes a dos o más de los comuneros, pero no a los restantes, y en estos casos habrá que determinarlos con expresión del piso o pisos que gocen de su aprovechamiento.
La determinación de la cuota ideal que a cada propietario corresponde en los elementos comunes es uno de los puntos más oscuros y más discutidos de la Ley, sobre todo a efectos regístrales.
En primer lugar nos encontramos con que el artículo 396 del Código, reformado, expresa, por un lado, que las partes en copropiedad se presumen, salvo pacto en contrarío, iguales, y por otro, que los gastos de conservación y reparación de estos mismos elementos comunes serán satisfechos, también salvo pacto, a prorrata por todos los interesados, según el valor de su parte privativa. Es decir, que no habiendo pacto puede un propietario de un piso tener en alguno de los elementos comunes, un muro medianero, por ejemplo, una participación igual a la de los demás propietarios, y, sin embargo, contribuir a los gastos de reparación y conservación de ese muro con una parte menor a la de los restantes propietarios si el valor de su piso es inferior al de éstos, cosa que estimamos absurda y que no encuentra justificación alguna, por lo que encontramos acertada la dura crítica que de estas disposiciones hace Navarro Azpeitia.
Por otra parte, la igualdad que la ley presume no se sabe con relación a qué elemento determinarla, si con relación a los diferentes copropietarios, o en vista de los pisos o diferentes departamentos independientes. Porque, si el dueño de una casa de cuatro pisos independientes, por ejemplo, vende uno de ellos a un tercero sin pactar nada sobre los elementos comunes, ¿qué participación sobre éstos adquirirá el comprador, la mitad o la cuarta parte? Parece más racional esto último, sin embargo, si por analogía aplicamos lo dispuesto en el artículo 393 delPage 84 Código, habrá que atenerse al número de partícipes. Por otro lado, si en el caso propuesto el dueño de los tres pisos reatantes los vende sucesivamente a otras tantas personas, también sin pacto, ¿los compradores adquirirán una cuarta parte indivisa en los elementos comunes, reduciéndose así la participación consistente en una mitad que, según el Código, había que atribuir al comprador del piso que primeramente se vendió?
A estos y otros parecidos resultados conducirá la presunción absurda que establece la Ley. Por ello entendemos con Jerónimo González que lo mejor hubiera sido fijar una sola cuota invariable para todas las relaciones internas y externas, y a esta solución, es a la que, en la práctica, se ha llegado en vista de la necesidad de fijar, a efectos hipotecarios y regístrales, un módulo que sirva de base para la distribución de los beneficios y cargas y determinación de cuotas en los elementos comunes.
Hipotecariamente es regla general que en toda inscripción de partes indivisas es siempre necesario, por mandato reglamentario y Jurisprudencia de la Dirección, precisar con datos matemáticos la porción ideal que pertenezca a cada condueño, y ello a pesar de la presunción del artículo 393 del Código civil. (Véanse Resoluciones de la Dirección de 6 de junio y 18 de agosto de 1894 y 8 de agosto de 1906.) La propiedad de casas divididas por pisos que lleva como aneja una comunidad en ciertos elementos no ha de estar exenta de esta regla general.
No obstante, antes de llevarse a cabo la reforma de 1939, o. mejor dicho, la de la Ley Hipotecaría de 30 de diciembre de 1944, era corriente, según tenemos entendido, que en los Registros se practicaran las inscripciones de los pisos bajo un solo número, pero sin expresarse el...
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