Inscripción y registro de arrendamientos rústicos
| Autor | La Redacción |
| Páginas | 342-351 |
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(Recensión de la Memoria presentada por D. Ramón de la Rica y Arenal.)
Tiene el tema propuesto por la Dirección general de los Registros este año extraordinario interés teórico y práctico para los juristas especializados en la rama del Derecho inmobiliario, ya que son ellos los que han de realizar las funciones complementarias, tan necesarias como útiles, de encajar las normas legislativas dentro de la ciencia jurídica, y ellos también los que con sus observaciones contribuyen a enunciar las reformas aconsejables. Estas razones, y además la importante parte tomada, como Vocal de la Comisión de Legislación del Instituto de Reforma Agraria, por nuestro colaborador el Registrador de la Propiedad D. Ramón de la Rica, nos mueven, por considerarlo de interés para nuestros lectores, a dar una noticia esquemática de los puntos tratados en la Memoria que eleva a la Dirección sobre inscripción y registro de arrendamientos rústicos y a transcribir íntegramente las conclusiones con que pone remate a su interesante trabajo.
Comienza éste por emplazar el problema de la naturaleza jurídica del arriendo rústico en la legislación vigente, relacionándolo con sus antecedentes patrios más próximos, que son, como es sabido, el Código civil y la Legislación hipotecaria, y que regulan el arriendo, primero, como un derecho personal en aquél, y luego, ésta, estableciéndolo implícitamente como un derecho real, cuando, de acuerdo con lo preceptuado en el párrafo quinto de suPage 343 artículo 2.°, el arriendo se inscribe en el Registro de la Propiedad.
Indudablemente, la legislación vigente parecía inspirarse en la tendencia a favorecer la posición del colono, y, por tanto, propendía a concederle un derecho de naturaleza real, cuando menos en el aspecto de ser eficaz frente a tercero, y en esta idea han coincidido los primeros proyectos presentados al examen de las Cortes.
Sin embargo, la ley promulgada por el último Parlamento, y que en la actualidad está vigente, es incuestionable que no responde a ese supuesto espíritu orientador. Basta para ello considerar, por ejemplo, el artículo 27, que si, por una parte, establece que la transmisión o enajenación, por cualquier título, de una finca rústica no será causa de rescisión del arriendo de la misma que se haya anteriormente inscrito en el libro especial de arrendamientos, por otra, consigna a continuación la excepción, y estriba ésta en el caso de que el comprador adquiera la finca para cultivarla o explotarla directamente por sí, por su cónyuge, por sus ascendientes, por sus descendientes o por sus hermanos durante el plazo mínimo que señala el artículo 9.°
Con vista de este precepto cabe asegurar que la nueva ley no ha modificado sustancialmente la naturaleza jurídica del derecho arrendaticio, regulado por el Código, que sigue siendo, aun inscrito en el registro especial, un derecho personal.
Por otra parte, el régimen especial de los arrendamientos inscritos en el Registro de la Propiedad, asimilados a verdaderos derechos reales, continúa después de la ley vigente, con lo que ésta no modifica la naturaleza del derecho arrendaticio en relación con la que le atribuía la legislación precedente. Bastaría para desvanecer cualquier duda que sobre esto se suscitase considerar el apartado segundo del artículo 58, que dispone que las inscripciones en el registro especial de arrendamientos no perjudicarán al titular inscrito en el Registro de la Propiedad que no haya prestado su consentimiento o al que de él traiga causa.
En lo que se refiere al contenido del arriendo rústico con la nueva legislación, estima el Sr. La Rica que la figura jurídica del arriendo de fincas rústicas ha aumentado enormemente sus contornos en la nueva ley. En lo externo, los cinco artículos en que la trata el Código civil se han convertido en sesenta y cinco. En loPage 344 interno, se han complicado de modo prodigioso las relaciones jurídicas dimanantes del contrato y han nacido múltiples derechos y obligaciones recíprocas, desconocidas por el Código, que dan nueva fisonomía al arriendo rústico y exigen otra técnica para su inteligencia y aplicación.
Se ha planteado, en fin, el problema de si la regulación del arriendo en la nueva ley convierte a ésta en una verdadera institución, privándole de su carácter contractual. Así concebido, todo un extenso campo de derechos y obligaciones, la savia medular del arriendo, quedaba acotado y cerrado a los pactos de arrendador y arrendatario, que habían por fuerza de desenvolver su actividad en los férreos moldes preconcebidos por la ley. En el proyecto presentado a las Cortes Constituyentes estaba claramente marcado el aspecto institucional por su artículo 1.° En la ley vigente este carácter, que quiso mantener el Ministro Sr. Jiménez Fernández, se desdibuja y casi llega a desaparecer. Los principios básicos en que se inspiraban los anteriores proyectos se mantenían en apariencia ; pero a través de las enmiendas se conseguía desvirtuarlos por completo, hasta dejarlos inoperantes y baldíos, como se confirma en el artículo 1.° de la ley vigente.
Lo mismo cabe decir si se analizan algunos de los derechos que integran el contenido del arriendo. Por ejemplo, el derecho de revisión de renta. Lo establece el artículo...
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