Validez e inscribilidad de las cláusulas de vencimiento anticipado incluidas en el préstamo hipotecario.

Autor:María Goñi Rodríguez de Almeida
Páginas:734-739
RESUMEN

Préstamo hipotecario. Las cláusulas de vencimiento anticipado que se incorporan a un contrato de préstamo hipotecario, como obligaciones accesorias al mismo, pretenden la ejecución adelantada de dicho préstamo, por lo que merece que se reflexione sobre su validez, y sobre todo sobre la posibilidad de su inscripción en el Registro de la Propiedad.

 
ÍNDICE
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I Concepto

El pacto de vencimiento anticipado supone un pacto añadido al contrato de préstamo hipotecario, en cuya virtud el acreedor se reserva la facultad de dar por vencido el crédito y anticipar la realización de la hipoteca, si se produce el incumplimiento de alguna de las denominadas obligaciones accesorias impuestas al deudor, o se produce alguna de las circunstancias previstas en el propio contrato a las que se atribuye dicha consecuencia.

A priori, y pensando en la accesoriedad de la hipoteca respecto al crédito (o en la unidad del crédito hipotecario), puede pensarse que estas cláusulas influyen directamente en la hipoteca, y que por tanto, tiene eficacia real, y deben afectar a terceros, pues el vencimiento adelantado del crédito arrastra la ejecución de la hipoteca, y, en consecuencia, debería practicarse su inscripción.

Pero esto no es exactamente así, y para determinar su validez y viabilidad hay que tener muy claro la diferenciación entre el derecho personal y el real, pues como bien ha dicho el Centro Directivo al hablar de estos pactos de vencimiento anticipado, «no cabe desnaturalizar el elemento real con un conglomerado de deberes a cargo del deudor hipotecante y correlativas facultades a favor del acreedor, con pretensión de constituir una situación jurídica unitaria de naturaleza real que reclama la inscripción en su totalidad» (RRDGRN de 23 y 26 de octubre de 1987, 22 de julio de 1996 y 15 de julio de 1998).

Hay que analizar primero su posible validez y su naturaleza para concluir si pueden inscribirse o no.

II Validez

La STS de 27 de marzo de 1999 ha puesto en duda la validez de estos pactos en los préstamos hipotecarios, afirmando: «La condición resolutoria de los préstamos hipotecarios constituye un pacto contrario al de las leyes (a los varios preceptos del Código Civil y a los arts. 127 y 135 LH, a los que se opone frontalmente). Por tanto, da lugar a un pacto nulo, subsumible en el calor del anatema del artículo 6 del Código Civil. Y continúa diciendo: 2) Si se otorga un crédito con obligación de amortizarlo en un plazo de 16 años, garantizándose con hipoteca el derecho del acreedor, éste tendrá que esperar el transcurso del plazo pactado para poder reclamar los devengos últimos, aunque esté lleno de suspicacia negocial por el hecho de que el prestatario haya dejado de satisfacer algún plazo ya vencido. Esta obligada estoicidad financiera del prestamista resulta del juego combinado de los dos artículos mencionados en la LH (arts. 127 y 135 LH). 3) Tampoco el Código Civil da margen para el juego de la condición resolutoria que nos ocupa. La principal obligación del mutuatario consiste en restituir al prestamista otro tanto de lo recibido en el tiempo y el lugar designados en el contrato. Y según el artículo 1.125 del Código Civil, las obligaciones a término sólo son exigibles cuando el día llegue. Las excepciones a esta regla contenidas en el artículo 1.129 del Código Civil establecen la pérdida del beneficio del plazo precisamente en que la deuda carezca de garantías, lo que no ocurre cuando los préstamos están asegurados con hipoteca (Fundamento séptimo)».

Según esta sentencia, los pactos de vencimiento anticipado, no es que no sean inscribibles, sino que no son válidos, cuestiona su validez intrínseca por contradecir los artículos citados y los supuestos de anticipación del vencimiento del Código Civil.

Si son nulos de pleno derecho, obviamente, deben quedar fuera del Registro.

Sin embargo, yo no comparto esta idea, pues considero que estos pactos, per se, pueden ser válidos basándonos en el 1.255 del Código Civil y en el 1.127 del Código Civil, que establece la presunción de que el pacto se establece en benéfico del acreedor y del deudor, «a no ser que del tenor de aquellas o de otras circunstancias resultara haberse puesto a favor del uno o del otro», luego basándonos en el principio de autonomía de la voluntad, nada parece oponerse a que las partes puedan pactar y aceptar un vencimiento anterior al del día señalado como tal. Por otra parte y como señala RIVERA FERNÁNDEZ1, no se pueden reducir los pactos de vencimiento anticipado a los casos del 1.129 del Código Civil, pues sería atribuirle carácter imperativo a este artículo, cosa que no parece deducirse del mismo, pues indica unos supuestos de vencimiento anticipado, pero no impide que las partes, con base a lo que acabamos de decir (1.127 y 1.255 del Código Civil), establezcan otras diferentes a las que allí se contemplan. Por otra parte, este autor considera que los artículos 127 LH Y 145 LH tampoco son obstáculo para negar la validez de estos pactos, pues en primer lugar el artículo 127 LH no es de carácter imperativo y «sólo...

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