Embargo de inmuebles, transmisión del dominio y publicidad registral: supuestos y consecuencias
| Autor | Ana López Frías |
| Cargo | Profesora Titular de Derecho Civil de la Universidad de Granada |
| Páginas | 2079-2125 |
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El presente estudio ha ganado la IX edición del premio Santiago Gutiérrez Anaya sobre propiedad inmobiliaria. Page 2080
No parece fácil sistematizar y aclarar las distintas situaciones en que el embargo de un inmueble, acompañado o no de su reflejo registral, choca con la adquisición del dominio del mismo por un tercero. La eficacia del embargo y de su anotación en el Registro de la Propiedad sobre los adquirentes de la finca objeto de la traba es un tema complejo, en el que se entremezclan normas civiles, registrales y procesales, cuya conjunción no siempre es sencilla. Los trámites y formalidades que acompañan al embargo, su significación tanto procesal como sustantiva, el sistema de adquisición del dominio y la mecánica registral confluyen en el problema que vamos a abordar. Y aunque esa confluencia es más o menos intensa según el supuesto de hecho que se plantee, lo cierto es que en todo caso son numerosas las variables que el intérprete debe tomar en consideración cuando trata de decidir cómo se resuelve una determinada cuestión o qué interés prevalece en cada supuesto.
A la complejidad de la materia que nos ocupa se añade (y esto es más relevante), la necesidad de contar con unos criterios claros que aporten seguridad a los diferentes agentes implicados y al tráfico jurídico en general. El embargo como concreción de la responsabilidad patrimonial del deudor es una de las piezas clave para la circulación del crédito y para el funcionamiento de la economía en su conjunto. Pero también la seguridad de quien adquiere un inmueble a título oneroso es un valor fundamental dentro del sistema. Debe estar claro, por tanto, cuándo y en qué condiciones hay que proteger al acreedor embargante (o, en su caso, al adjudicatario en la posterior subasta), y cuándo y en qué condiciones merece protección quien adquiere mediante compraventa no forzosa un inmueble que antes o después de su adquisición ha sido objeto de un embargo.
El tema no es en absoluto nuevo, pero en tiempos de inestabilidad económica como el que vivimos, en el que los procesos de ejecución desbordan algunos juzgados, se multiplica su vigencia y se hace más útil clarificar las soluciones a los distintos problemas que plantea. A ello se une que en los últimos años hay nueva y significativa jurisprudencia sobre algunas de las cuestiones que ha debatido la doctrina en este ámbito, lo que supone la presencia de elementos de modernidad en este tema sin duda clásico.
El objetivo es, en definitiva, explicar desde un punto de vista eminentemente práctico y con la mayor claridad posible, los distintos supuestos que se plantean en la confrontación del embargo con el cambio de titularidad del bien embargado, centrando la atención en las cuestiones directamente relacionadas con la atribución del dominio de la finca en litigio y su reflejo registral. Se trata de analizar cómo afecta a la transmisión onerosa de la propiedad de un inmueble el procedimiento de ejecución dirigido contra ese bien por deudas ajenas al adquirente. Y ello teniendo en cuenta el momento en que elPage 2081embargo y la transmisión se producen, así como su entrada o no en el Registro de la Propiedad y la fecha de la misma. La combinación de estas variables da como resultado un conjunto de supuestos distintos que conviene separar para conocer mejor sus consecuencias jurídicas en relación con la titularidad de la finca, teniendo en cuenta en cada caso no sólo los aspectos de orden sustantivo sino también la normativa procesal y las actuaciones registrales que resulten de aplicación 1.
Para acometer semejante tarea agruparemos las hipótesis objeto de estudio en dos apartados, según que la transmisión del inmueble preceda al embargo o bien sea posterior a él. Pero antes de examinar cada una de esas situaciones es preciso tomar partido sobre la tesis que se va a seguir en torno a la naturaleza del embargo. No se trata de analizar esta cuestión que tanta literatura jurídica ha generado. Simplemente queremos poner de relieve que existe actualmente una línea jurisprudencial consolidada, aceptada por un sector importante de la doctrina, que defiende la trascendencia jurídico-real del embargo, que le da el carácter de carga o gravamen de naturaleza real, oponible a terceros, sin perjuicio del juego de la fe pública registral 2. Esa es la tesis que nos parece más acertada a la vista de las normas de la LEC, que se refieren a la eficacia del embargo y a la tercería de dominio, como ya han explicado diversos autores 3. Así que partiremos de tal idea básicaPage 2082(trascendencia real del embargo) en el análisis de los supuestos que a continuación se van a exponer.
La primera hipótesis que vamos a examinar tiene lugar cuando el titular registral de un inmueble lo transmite a otro sujeto, que no inscribe su adquisición, y después el inmueble es embargado por un acreedor del transmitente, anotándose en el Registro de la Propiedad dicho embargo.
El supuesto de hecho es sencillo en principio (luego veremos que se puede complicar), pues se trata de que se ha embargado un bien que ya no pertenecía al deudor en el momento de realizarse la traba. Y por ello es evidente que el dueño puede levantar ese embargo y liberar el inmueble ejercitando una tercería de dominio. Esta es la solución que la jurisprudencia anterior a la vigencia de la LEC de 2000 ha aplicado en infinidad de ocasiones y que el artículo 595.1 de dicho cuerpo legal consagra actualmente con carácter expreso, al decir que «podrá interponer tercería de dominio, en forma de demanda, quien, sin ser parte en la ejecución, afirme ser dueño de un bien embargado como perteneciente al ejecutado y que no ha adquirido de éste una vez trabado el embargo».
Así pues, si efectivamente se interpone la tercería, prevalece la adquisición no inscrita frente al derecho de crédito del anotante 4. Pero convienePage 2083recordar que nos estamos refiriendo a los casos en los que el tercerista ha adquirido mediante escritura pública y, en general, a los supuestos en que concurren a favor del demandante en la tercería los dos elementos del mecanismo transmisivo (título y modo) con anterioridad a la fecha del embargo; la tercería prospera si la adquisición es completa en el momento de la traba. Es diferente la hipótesis en la que el deudor ha vendido el inmueble en documento privado y, cuando aún no lo ha entregado, se decreta el embargo por deudas del vendedor. Aquí la jurisprudencia abrumadoramente mayoritaria deniega la procedencia de la tercería por la razón de no ser dueño el tercerista cuando el embargo tiene lugar 5: como es sabido, el contrato de compraventa por sí solo no hace propietario al comprador, conforme al sistema de transmisión de los derechos reales que resulta en nuestro Ordenamiento de los artículos 609 y 1.095 del Código Civil 6.
Pero, volviendo al supuesto de hecho, que es el objeto inicial de este epígrafe (adquisición no inscrita anterior al embargo anotado), el éxito de la tercería de dominio plantea la cuestión de sus consecuencias registrales. Porque es obvio que el auto dictado por el Juez ordenará la cancelación de la anotación del embargo indebidamente trabado, pero, ¿puede ordenar también que se inscriba el dominio del inmueble a nombre del tercerista?
Para responder a esta cuestión debemos recordar el limitado alcance de la tercería de dominio, cuyo único objeto es decidir sobre la pertinencia o no del embargo. Esto ya lo venía diciendo reiteradamente el Tribunal Supremo bajoPage 2084la vigencia de la LEC de 1881, y hoy lo recoge con claridad el artículo 603 de la LEC vigente, al afirmar que el pronunciamiento que haga la resolución judicial sobre la pertenencia del inmueble objeto del litigio será «a los únicos efectos de la ejecución en curso, sin que produzca efectos de cosa juzgada en relación con la titularidad del bien» 7.
Está pues muy restringida la eficacia de la declaración dominical que necesariamente contenga el auto que estime la tercería 8. Por ello parece lógico entender que no le corresponde a dicha resolución decidir sobre la inscripción del dominio de la finca. Es el tercerista triunfante quien debe tomar la iniciativa si quiere inscribir, siendo varias las posibilidades de actuación para conseguir ese objetivo, según el caso:
- Podrá presentar en el Registro su título de adquisición si consta en documento público.
- Si no se otorgó en su momento la escritura pública de compraventa, y el deudor no se aviene a suscribirla, el tercerista deberá solicitar judicialmente la elevación a público del documento privado de venta. Y además sería conveniente que solicitase la anotación preventiva de la demanda, para evitar la posible aparición de terceros protegidos por la fe pública registral mientras recae sentencia.
- En todo caso, el propietario tiene la posibilidad de ejercitar la acción declarativa del dominio o la reivindicatoria, dependiendo de que tenga o no la posesión del inmueble, y la sentencia que se dicte en el correspondiente procedimiento...
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