La inscripción de bienes inmuebles a favor de Fondos de Titulización

Autor:Sebastián Del Rey Barba
Cargo:Registrador de la Propiedad
Páginas:2675-2723
RESUMEN

La crisis económica e inmobiliaria que ha azotado a nuestro país en los últimos años ha dado lugar a la aparición de nuevos negocios jurídicos. La explosión de la llamada burbuja inmobiliaria, la morosidad, la acumulación de bienes inmuebles en el activo de las entidades de crédito, y la, cada vez más, exigente normativa bancaria de provisiones ha determinado que por parte de los bancos se hayan... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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I Introducción

En el presente trabajo pretendemos analizar los distintos problemas que pueden surgir con la inscripción en el Registro de la Propiedad del dominio y demás derechos reales a favor de Fondos de Titulización de Activos (FTA) y de los Fondos de Titulización Hipotecaria (FTH).

Se había planteado esta cuestión en numerosos Registros de la Propiedad de nuestro país, adoptándose por los registradores diversas soluciones. La más frecuente fue la de rechazar la inscripción de titularidades a favor de este tipo de Fondos, basándose en diversos argumentos, entre otros, la carencia de personalidad jurídica de los mismos. Por Real Decreto-ley 6/2010, de 9 de abril, se permitió la inscripción de bienes inmuebles a favor de los Fondos de Titulización Hipotecaria y Fondos de Titulización de Activos.

Estos supuestos son, sin duda, una novedad en nuestra práctica jurídica y económica. No hay que olvidar que es fruto de la situación de crisis económica que sufrimos desde hace unos años. Estas solicitudes de inscripción de inmuebles a favor de los FTA y FTH vendrán determinadas por la cesión que se ha hecho a los mismos o bien, en un procedimiento de ejecución de hipoteca y por tanto judicialmente, o bien, como consecuencia de una dación en pago de deudas, extrajudicialmente. En ambos casos, como resultado de una situación de insolvencia de un deudor hipotecario, y tratándose de préstamos o créditos hipotecarios que hubieran sido cedidos en todo o en parte a estos Fondos como consecuencia de un proceso de titulización previa.

En el presente trabajo vamos a exponer la evolución normativa en la regulación de este tipo de Fondos de Titulización, distinguiremos los argumentos que en un primer momento se dieron para denegar este tipo de titularidades en el Registro de la Propiedad, expondremos la solución dada a este punto en concreto por el denominado Pacto de zurbano, con el Real Decreto-ley 6/2010, de 9 de abril, de medidas para el impulso de la recuperación económica y el empleo, y por último, los problemas que entendemos lleva consigo una solución como la prevista dada la situación económica actual.

Sin embargo, antes de entrar de lleno en la materia y teniendo en cuenta el componente eminentemente financiero de este tipo de Fondos, cabría hacer una reflexión previa sobre el carácter civil de este tema.

Para justificar este estudio desde la perspectiva del Derecho Civil, debemos tener en cuenta que la regulación de los Fondos de Inversión en general afecta al Derecho Civil tanto en su configuración jurídica como en los conceptos en que se sustenta 1. También interesará desde un punto de vista civil, por la

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necesaria delimitación de conceptos clásicos en la materia como la dación en pago de deuda y la dación para pago, la figura del mandato y la gestión de negocios ajenos por quien ostente la representación de los partícipes de estos fondos, etc...

Consideramos preciso también relacionar este tipo concreto de Fondos de Titulización con el Derecho Hipotecario o Registral Inmobiliario.

Las consecuencias que intentaremos extraer de este trabajo no van a ser puramente registrales o hipotecarias, sino que la inscripción a favor de estos Fondos tiene unos importantes efectos prácticos y sustantivos que pondremos de manifiesto. Sin embargo, hay que evitar que el origen de esos efectos, que pueden ser perniciosos o al menos peligrosos en algunos casos, se encuentre en permitir que esos Fondos sean titulares registrales. Es decir, que dicha inscripción sirva para dar una apariencia de protección a terceros que pueden resultar afectados y a los que realmente no se les ha dado la protección exigida por la ley.

Llama también la atención que se ponga en relación el Registro de la Propiedad con los Fondos de Titulización de Activos e Hipotecaria, ya que aquel se refiere fundamentalmente a inmuebles, y estos tienen un carácter eminentemente mobiliario, por lo que se refiere a su activo como luego estudiaremos. Los Fondos de Inversión Inmobiliaria (real estate investment trusts) regulados hoy por la Ley 35/2003, de 4 de noviembre (LIIC), son instrumentos de inversión colectiva que invierten su patrimonio en inmuebles urbanos (viviendas, locales, aparcamientos...), para su arrendamiento, que es de donde proviene su rentabilidad y también del incremento de su valor patrimonial. Los FII, por su objeto, sí que permitirían una relación estrecha con el Registro de la Propiedad y una regulación y un estudio desde la perspectiva del Derecho Hipotecario o Registral Inmobiliario 2. Por otro lado, los Fondos de Inversión Mobiliaria (Security investment fund), serán aquellas instituciones de inversión cuyo patrimonio está constituido por activos financieros de renta fija, de renta variable y de renta mixta. Los FTH y FTA no se incardinan en esta distinción que resulta de la LIIC, pero su naturaleza sin duda es mobiliaria por su patrimonio y objeto. De lo dicho resulta ya lo que será un hilo conductor a lo largo de este trabajo; la incongruencia que en principio resulta de que este tipo de fondos que invierten en bienes muebles, puedan ser titulares de bienes inmuebles y que además se

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pretenda (y se practique) la inscripción a su favor en el Registro de la Propiedad. Esta sería una primera razón y justificación para su estudio desde la perspectiva del Derecho Hipotecario, ya que no hay que olvidar que la inscripción en el Registro no es un mero requisito formal o de apariencia jurídica de la titularidad que permite transmisiones posteriores, sino que, de acuerdo con la normativa hipotecaria y del resto de nuestro ordenamiento jurídico, la inscripción atribuye unos efectos jurídicos de gran importancia desde el punto de vista civil (legitimación, fe pública registral) que no podrán perjudicar a terceros no intervinientes. Por otro lado, la inscripción a favor de un determinado titular, podrá dar lugar a adquisiciones a non domino cuando se cumplan determinados requisitos.

En defensa del interés registral y civil de la materia, no cabe olvidar que, en todo caso, nos vamos a referir a la inscripción de inmuebles que se encontraban hipotecados en garantía de un préstamo o crédito, y cuya hipoteca constaba inscrita previamente en el Registro a favor de la entidad acreedora y cedente.

De acuerdo con estas premisas podemos plantearnos si era necesario o no una norma que permitiera configurar a los FTH y FTA como titulares registrales.

En todo caso, no debemos perder de vista que nos encontramos ante una institución de naturaleza compleja, tanto por los distintos ámbitos normativos que confluyen en la misma, como en su funcionamiento e intervinientes. Se trata de una materia, en particular los fondos y en general los instrumentos de la denominada ingeniería financiera, que en los últimos años, debido a la influencia que han tenido en la crisis económica mundial, ha pasado de ser prácticamente desconocida a ser centro de numerosas críticas, algunas fundadas y otras no.

II El marco y la evolución normativa
1. Antecedentes

Para entender debidamente el funcionamiento de este tipo de fondos debemos hacer una breve referencia a cómo se ha llegado a la situación actual desde el punto de vista de su regulación.

El término titulización procede de la palabra inglesa securitizacion que, a su vez, deriva de los securities o valores mobiliarios, comprendiendo estos tanto los representados mediante títulos como mediante anotaciones en cuenta. El legislador español ideó así un término equivalente al anglosajón. Si bien el término titulización, en el ámbito de la regulación española del mercado de valores, hará referencia más a la representación de valores mediante títulos que mediante anotaciones en cuenta 3. La titulización podemos definirla como el proceso de

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conversión de un préstamo o activo no negociable en un valor negociable 4. En un sentido más estricto sería aquel procedimiento de transformación financiera mediante el cual préstamos o créditos hipotecarios (en la titulización hipotecaria), u otros activos o derechos de crédito (en la titulización de activos), de la cartera de una entidad (cedente) pueden ser vendidos o cedidos, en todo o en parte, a los inversores en forma de valores negociables, generalmente mediante previa agregación o modificación de algunas de sus características como añadir garantías adicionales o modificando los flujos de pagos.

Estos procedimientos de titulización hay que encuadrarlos en la necesidad de financiación de las entidades de crédito. En el ámbito continental, la actividad de las entidades de crédito ha venido constituida fundamentalmente por lo que se conoce como actividad de «crédito indirecto». La captación de fondos del público reembolsables a la vista y la cesión a terceros de fondos cobrando un precio por ello. La ganancia de las entidades, en esta actividad tradicional de la banca, se encuentra en la diferencia entre lo pagado por recibir los fondos y lo cobrado por prestarlos. Las entidades de crédito responden, a su vez, frente a sus acreedores por los fondos captados, y soportan el riesgo de impago de sus propios deudores.

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