Inscripción de arrendamientos de bienes inmuebles. Efectos en cuanto a tercero del arrendamiento no inscrito. El derecho de retorno.

AutorM. del C. de Grado Sanz, J. P. Ruano Borrella
CargoRegistradores de la Propiedad
Páginas1677-1702

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Este trabajo tiene como principal finalidad contestar el correspondiente tema de Derecho Hipotecario del programa de Registros (a excepción del derecho de opción) que, en cierto modo, se ha visto alterado por la publicación del Real Decreto-ley de 30 de abril de 1985.

La inscripción de arrendamientos, hasta hace poco casi instrascendente, ha cobrado nuevo interés al suprimir el citado Real Decreto la prórroga forzosa en los arrendamientos urbanos. Entendemos que es interesante, de cara al Registro de la Propiedad, volver sobre esta figura jurídica a la luz de su actual normativa, pensando que en un futuro no muy lejano pueda ser objeto de profunda reforma la Ley de Arrendamientos Urbanos.

I Inscripción de arrendamientos de bienes inmuebles
A) Introducción: El contrato de arrendamiento y el derecho arrendaticio
a) El contrato de arrendamiento

El contrato de arrendamiento es aquel contrato consensual (se perfecciona por el consentimiento), bilateral (genera, para ambas partes contratantes, derechos y obligaciones recíprocas), oneroso (el arrendador transmite el goce de la cosa a cambio de un precio o contraprestación Page 1678 que ha de pagar el arrendatario) y conmutativo (no hay aleatoriedad) que genera el derecho arrendaticio.

    Algunos autores señalan, además, otros caracteres del contrato de arrendamiento, tales como la temporalidad, la indivisibilidad de los objetos arrendados y la proporcionalidad entre el goce aportado y el precio. En opinión nuestra, sin embargo, tales características no tienen por qué darse forzosamente en el contrato de arrendamiento -aunque usualmente, sí- y por ello preferimos prescindir de las mismas.
b) El derecho arrendaticio

Derecho arrendaticio es aquel que, nacido de un contrato de arrendamiento, atribuye al arrendatario la facultad de gozar la cosa arrendada, así como a ser mantenido en dicho goce por el arrendador.

B) Breve referencia a la naturaleza jurídica del derecho arrendaticio como presupuesto necesario para examinar el aspecto registral del mismo

(No es este el lugar de analizar la naturaleza jurídica del derecho arrendaticio. Sin embargo, creemos que es necesario recordarla brevemente con el objeto de sentar la base para examinar la trascendencia que puede tener la inscripción del mismo en el Registro de la Propiedad.)

El derecho arrendaticio es un derecho personal, ya que:

- Le falta uno de los caracteres básicos del derecho real, que es la inmediatividad (elemento interno: relación existente entre el sujeto y la cosa, por la cual aquél tiene atribuido un poder directo sobre ésta, sin la existencia de persona intermedia): el arrendador se obliga a entregar el goce o uso de la cosa (art. 1.543 CC) al arrendatario y a mantenerle en el mismo, haciendo en dicha cosa las reparaciones que fueran necesarias (art. 1.554 CC).

- Le falta también el otro requisito peculiar del derecho real, que es la absolutividad (elemento externo: el poder del titular sobre la cosa debe ser respetado por todos): el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta (artículo 1.571 CC), sin perjuicio de que, como diremos más adelante, tal derecho, dado el marcado carácter social del derecho arrendaticio, haya sido suprimido en las leyes especiales.

Page 1679- Como señala Roca 1, si tuviera carácter real sobraría el artículo 2.°, 5, de la Ley Hipotecaria -que permite una inscripción excepcional-, pues el derecho arrendaticio se inscribiría al amparo de la amplia fórmula del artículo 2°, 1, de la misma («demás derechos reales sobre bienes inmuebles») 2.

- Y como dice Lacruz 3, si el arrendatario tuviera un derecho real podría él mismo ejercitar su derecho (ej., reparaciones, defensa ante el reivindicante, etc.) sin necesidad de dirigirse al arrendador.

    No obstante, ha tenido y tiene muy importantes defensores en España la concepción del derecho arrendaticio como derecho real. Entre ellos pueden citarse a De la Cámara y Vallet 4.

Ahora bien, tres preguntas deben formularse en torno a la naturaleza jurídica del derecho arrendaticio:

Primera: ¿La inscripción cambia la naturaleza del derecho arrendaticio, convirtiéndolo en real? Autores como De Buen, Manresa, La Rica, etc., han sostenido esta idea. Sin embargo, entendemos que esto no es correcto, puesto que:

- La inscripción en nuestro Derecho, salvo contadísimos casos, no es constitutiva del nacimiento de los derechos, por lo que es un tanto aventurado pensar que pueda serlo de su cambio de naturaleza.

- El arrendatario, aun inscrito su derecho -dice Clemente de Diego-, «no goza de poder directo e inmediato sobre la cosa, sino a través del arrendador, obligándole a mantenerle en el goce de la misma» 5.

- Como ha manifestado Roca, «la circunstancia de que el contrato de arrendamiento conste inscrito en el Registro no tiene la virtud operativa de transformar en real el derecho arrendaticio, sino puramente el resultado de quedar subrogado en él quien haya adquirido sobre la cosa arrendada su dominio o algún derecho real, con el efecto análogo Page 1680 de una anotación preventiva de un derecho personal, en cuanto es mero instrumento de publicidad registral» 6.

- La razón de inscribibilidad de los arrendamientos fue la de evitar los efectos del artículo 1.571 del Código Civil (Ley Emptorem).

Segunda: Los contratos de arrendamiento sobre fincas rústicas o urbanas, dada la especial protección que configuran a favor del arrendatario, ¿generan un auténtico derecho real arrendaticio? A nuestro modo de ver tampoco, ya que:

- El arrendatario sigue sin gozar de inmediatividad sobre la cosa.

- Las leyes especiales, interpretando la extraordinaria importancia social de la posición del arrendatario, refuerzan enormemente su estabilidad, pero no intervienen en la configuración de la naturaleza del derecho arrendaticio, que sigue regida por las mismas reglas ya citadas.

    Para Rodríguez Aguilera y Peré Raluy la cuestión relativa a la naturaleza jurídica del derecho arrendaticio sigue en pie y la solución va a depender del criterio que se tome para deslindar los derechos reales de los de crédito, pues si dicho criterio es la vinculación respecto a terceros, alcanzarán la condición de reales los derechos arrendaticios amparados por la legislación especial rústica y urbana, aunque si la distinción se basa en la nota de la inmediatividad, todo derecho arrendaticio será personal 7.

Tercera: ¿Las partes pueden constituir el derecho arrendaticio como real, al amparo del principio de numerus apertus? A nuestro juicio, no. Ese derecho real creado por la parte deberá cumplir, en todo caso, las normas imperativas del Derecho de Bienes, lo cual, por las razones ya apuntadas, no va a poder tener lugar, pues siempre le va a faltar el requisito de la inmediatividad al titular del pretendido nuevo derecho real 8.

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C) Conclusión: El derecho arrendaticio es un derecho personal

Sin embargo, por las razones que diremos más adelante, la legislación hipotecaria permite la inscripción, en determinadas condiciones, del derecho arrendaticio. Así, dice el artículo 2°, 5, de la Ley: «Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles por un período de más de seis años o aquellos en los cuales se hayan anticipado las rentas de tres o más, o cuando, sin concurrir ninguna de estas circunstancias, hubiere convenio expreso de las partes para que se inscriban». Y añade el artículo 13 del Reglamento: «Sin perjuicio de las prohibiciones establecidas en las leyes, los subarriendos, subrogaciones y cesiones de arrendamiento serán inscribibles cuando tengan las circunstancias expresadas en el párrafo quinto del artículo 2.° de la Ley, y las retrocesiones lo serán en todo caso». (Todo ello sin olvidar el tratamiento que el artículo 15 del citado Reglamento da al derecho de retorno y que estudiaremos en su pregunta).

Por lo cual, hay que examinar lo siguiente:

a) Objeto de la inscripción

El contrato de arrendamiento, el de subarriendo, el de subrogación, el de cesión y el de retrocesión.

b) Requisitos de la misma
  1. Con carácter general:

- Los exigidos por la legislación reguladora para el contrato: clase, capacidad, renta, duración, prórroga en su caso, etc.

- Los exigidos por la...

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