Régimen tributario de la transmisión de un inmueble por un particular a cambio de una renta vitalicia o temporal
| Autor | Concha Carballo Casado |
| Cargo | Economista y Abogado, Asesor Fiscal |
| Páginas | 151-162 |
En la transmisión de un inmueble por un particular a cambio de una renta vitalicia o temporal, a efectos de analizar su régimen tributario, deben tenerse en cuenta las diferentes operaciones que, secuencialmente, se producen:
I. En el momento de la transmisión, se produce una cesión del inmueble a cambio de la renta a percibir, que dará lugar a los siguientes gravámenes:
1. En el transmitente:
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una alteración patrimonial gravada por el IRPF. A estos efectos, la ganancia o pérdida patrimonial se determinará por diferencia entre el valor actual financiero actuarial de la renta que se constituye y el valor de adquisición de los elementos patrimoniales transmitidos[1].
Por tratarse de la transmisión de un bien inmueble, para la determinación de la ganancia o pérdida patrimonial, el valor de adquisición se actualizará mediante la aplicación de los coeficientes que se establezcan en la correspondiente Ley de Presupuestos Generales del Estado[2], que para 1999 son:
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*TABLA NO INCLUIDA
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Tratándose de bienes inmuebles, no afectos a actividades económicas, adquiridos con anterioridad al 31 de diciembre de 1994[3], la ganancia patrimonial tributable se reducirá de acuerdo con lo establecido en las reglas 2.a y 4.a del apartado 2 de la disposición transitoria octava de la Ley 18/1991: bienes inmuebles
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*TABLA NO INCLUIDA
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En el supuesto de que se trate de la transmisión realizada por mayores de 65 años de su vivienda habitual, la posible ganancia patrimonial del transmitente estaría exenta de tributación en el IRPF[4].
Ejemplo:
Supongamos que el Sr. X transmite en enero de 1999 al Sr. Y una vivienda situada en Barcelona, adquirida el 30 de junio de 1990 por 9.000.000 de ptas., más unos gastos de Notaría, Registro e Impuestos de 1.000.000 de ptas. Como contraprestación, el Sr. Y, que adquiere la vivienda para su uso particular, abonará al Sr. X una renta vitalicia mensual de 100.000 ptas., es decir, una renta vitalicia anual de 1.200.000 de ptas. El valor actual financiero actuarial de la renta constituida se estima en base a las tablas biométricas de la Población Española, publicadas por el Instituto de Actuarios Españoles, en 20.000.000 de ptas[5]. Este valor no se corresponde con el que se determina a efectos del ITP. El principio de estanqueidad contenido en el art. 9 de la LGT se debe tener en cuenta a estos efectos.
El Sr. X tiene, en enero de 1999, 65 años de edad, pero la vivienda transmitida no constituye su vivienda habitual, por lo que, en el momento de la transmisión del inmueble y la constitución de la renta vitalicia se le producirá una ganancia patrimonial sujeta a tributación en el IRPF.
Cálculo:
(1) valor de adquisición: 10.000.000
(2) valor de adquisición actualizado: 10.000.000 x 1,038 = 10.380.000
(3) valor de transmisión: 20.000.000
(4) ganancia patrimonial: (3) - (2) = 9.620.000
(5) coeficiente reductor a aplicar = 55,55 %
(6) ganancia tributable: (4) x (1-55,55%) = 4.276.090
(7) tipo de gravamen: 20%
(8) cuota tributaria en el IRPF del Sr.X = (6) x (7) = 855.218
2.° la constitución de la renta a favor del transmitente, es una operación gravada por el ITP y AJD, sujeta a la modalidad de «transmisiones patrimoniales onerosas», gravada al tipo del 1 %, siendo el beneficiario -el rentista- el sujeto pasivo del impuesto[6].
Supuesto especial: transmisión de un inmueble por un particular a un a entidad aseguradora, a cambio de una renta vitalicia:
El artículo 7.° 5. del RD Legislativo 1/1993, dispone que no estarán sujetas al concepto de «transmisiones patrimoniales onerosas» las operaciones ... realizadas por empresarios o profesionales en el ejercicio de su actividad empresarial o profesional y, en cualquier caso, cuando constituyan entregas de bienes o prestaciones de servicios sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido.
La DGT, en resolución de fecha 28 de diciembre de 1995, considera que en el caso de transmisión de un inmueble a una entidad aseguradora, y puesto que el constituyente de la renta es un empresario que actúa en el ejercicio de su actividad empresarial, no debe practicarse liquidación por la modalidad de «transmisiones patrimoniales onerosas».
La base imponible a estos efectos, se obtendrá capitalizando una renta anual al tipo de interés legal del dinero determinado en la Ley de Presupuestos Generales del Estado, y tomando del capital resultante aquella parte que, según las reglas establecidas para valorar los usufructos, corresponda a la edad del pensionista, si la pensión es vitalicia, o a la duración de la pensión si es temporal[7].
Ejemplo:
Siguiendo con el supuesto anterior, teniendo en cuenta que el Sr. Y ha adquirido el inmueble para su uso particular, por lo que no es de aplicación...
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