Inmobiliario y urbanismo
| Cargo | Área de Mercantil de Uría Menéndez (Madrid, Valencia y Lisboa) |
| Páginas | 141-152 |
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Esta sección de Derecho Inmobiliario y Urbanístico ha sido elaborada por María Eugenia de Aldama, Rafael Jiménez, José María Oliva, Eduardo Muñoz, Gabriel Cabello, Felipe Iglesias y Maria Goreti Rebêlo del Área de Mercantil de Uría Menéndez (Madrid, Valencia y Lisboa); y por Marcelino Pajares Villarroya, del Área de Procesal y Derecho Público de Uría Menéndez (Madrid).
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[España]
La Ley sustituye a la anterior Ley estatal 6/1998, de 13 de abril, de Régimen del Suelo y de Valoraciones como normativa estatal de cabecera en materia de suelo. Ahora bien, la nueva Ley no sigue el modelo normativo de su antecesora, ya que no se pretende configurar como una Ley urbanística (de ahí que prescinda de regular técnicas que considera específicamente urbanísticas, tales como los tipos de planes o las clases de suelo), sino como una Ley reguladora del régimen del suelo y del ejercicio de los derechos constitucionales a él asociados.
Respecto al régimen de derechos y deberes, la Ley define tres estatutos subjetivos básicos: (i) el de la ciudadanía en general respecto al suelo y a la vivienda, contemplando los derechos colectivos a la vivienda, a la utilización de las dotaciones y equipamientos públicos, y el derecho de acceso a la información sobre ordenación territorial, urbanística y medio ambiental y obtener copia de los documentos; (ii) la iniciativa privada para la actividad urbanística, que no está ligada a la condición de propietario de los terrenos afectados, y que consagra el derecho de consul- ta con expresa referencia a la obligación de la Administración de contestar en plazo; y (iii) el estatuto de la propiedad del suelo, que consagra los derechos y deberes de los propietarios. Entre los derechos, se establece que la previsión de edificabilidad por la ordenación urbanística no integra el contenido del derecho de propiedad del suelo, se elimina el deber de urbanizar del propietario, sustituyéndose por la posibilidad de participar en la actuación urbanizadora de iniciativa privada para la que se fijan las condiciones básicas de su ejercicio (plazo mínimo de un mes).
En cuanto al régimen del suelo, aparte de contemplar la obligación de destinar parte del suelo para uso residencial a vivienda sujeta a régimen de protección pública en un mínimo del 30 por ciento de la edificabilidad residencial (aunque con excepciones), la Ley diferencia entre la situación y la actividad del suelo. En cuanto a la situación, rompe el esquema tradicional de clasifica- Page 142ción del suelo (urbano, urbanizable y no urbano) al definir únicamente el suelo rural y el suelo urbanizado, aunque fundamentalmente a efectos de valoraciones. En cuanto a la actividad, se regula el régimen de las actuaciones urbanísticas de transformación del suelo, previendo las cesiones de dotaciones y equipamientos públicos a favor de la Administración, y fijando un margen del 5 al 15% del total aprovechamiento de un ámbito para su cesión obligatoria a la Administración con destino a patrimonio público de suelo.
En materia de valoración del suelo, la principal novedad radica en la sustitución del criterio de valoración en función del destino, desvinculando la clasificación urbanística del suelo a la hora de su valoración, y tomado en consideración la situación real del bien: suelo rural o suelo urbanizado. En el suelo rural, se abandona el método de comparación y se adopta el método de la capitalización de rentas, mientras que en el suelo urbanizado se utilizan los criterios anterior- mente previstos en la Ley 6/1998 con ciertos matices.
En materia de expropiación forzosa, se incluye como novedad un derecho a la retasación cuando una modificación de la ordenación, que no sea una revisión del planeamiento, aumente el valor de los terrenos expropiados para ejecutar una actuación urbanizadora. La Ley también incorpora diversas medidas de garantía del cumplimiento de la función social de la propiedad inmobiliaria: desde la responsabilidad patrimonial por el incumplimiento de los plazos máximos en los procedimientos de...
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