El Derecho inmobiliario y eí Registro de ía Propiedad en Austria

AutorCarlos Alvarez Romero/Jesús López Medel
CargoRegistradores de la Propiedad
Páginas1-26

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I -Derecho inmobiliario

El Derecho inmobiliario austríaco se encuentra regulado fundamentalmente en el Código civil-Allgemeine Bürgerliche Gesetz-buch, ABGB-, publicado en virtud de la patente imperial de 1 de junio de 1811. Entró en vigor en todos los territorios del imperio, .excepto en los de la Corona húngara. Ahora bien, puesto que la adquisición de propiedad de los inmuebles exige, como regla general, la inscripción en el Registro, hay que tener en cuenta e igual-Page 2mente presente, por su trascendencia, la Ley federal sobre el Registro de la Propiedad, de 2 de febrero de 1955-Grunbuchgesetz, GBG-, que complementa al Código civil no sólo en lo que pudiera denominarse técnica y procedimiento registral, sino en algunos aspectos sustantivos. Las dos disposiciones citadas constituyen el Derecho común, de aplicación general sobre la materia, pero no puede olvidarse la existencia de algunas particularidades existentes en los distintos «Lánder», derivadas del carácter federal de la República austriaca.

Desde el punto de vista histórico, los precedentes del Registro de la Propiedad se encuentran en la Edad Media, en los repartos de tierra que los reyes hacían entre los subditos, al mismo tiempo que les imponían la obligación de subvenir al mantenimiento de los Ejércitos, mediante el pago de tributos.

Interesa subrayar la regulación, en el siglo xvm, de la inscripción de los latifundios pertenecientes a la Iglesia o a los particulares, generalmente la nobleza, en los llamados Landstafeln, que aun hoy perduran en las regiones septentrional y meridional, y en la Stiria y Karintia. Hubo momentos, incluso, en los que para ser miembro de la Cámara alta se exigió el requisito de ser propietario inscrito en un Landstafeln.

La influencia directa del Derecho romano, y menos la del Código napoleónico, hay que descartarla, pese a que este último se publicó con anterioridad al Código austríaco. Incluso existía cierta prevención. La causa de ello hay que buscarla en el extraordinario desarrollo que adquirieron en el siglo xvm los estudios filosófico-jurídicos de carácter iusnaturalista. Hay dos hechos muy significativos en el proceso codificador, en su última fase. A la muerte del emperador José II, el sudtirolés von Martini, profesor de Derecho Natural de la Universidad de Viena y discípulo de Wolf, recibe el encargo de redactar un proyecto de Código, que plasmó en el Westgalizisches Gesetzbuch de13 de febrero de 1793. Tras unos años de inactividad surge nuevamente la idea codificadora, con carácter general, siendo redactor deT Código vigente Franz von Zeiller, también profesor dé Derecho Natural de la Universidad de Viena y seguidor de la filosofía kantiana. Oponían los principios del Derecho natural al Derecho positivo romanó, e incluso en el artículo -7.°-del Código tienen aquéllos elPage 3 carácter de fuente supletoria, bajo el nombre de principios jurídicos naturales, entre los que ocupaban un importante lugar los tradicionales del Derecho germánico. Debe igualmente tenerse presente que tanto el Derecho romano como el Código de Napoleón se basaban en criterios ajenos a la publicidad inmobiliaria, y el sistema austríaco es de signo inverso 1.

Pero la primera Ley sobre el Grundbuch, dictada con carácter general, es la de 25 de julio de 1871, objeto de posteriores reformas y modificaciones, hasta llegar a la Ley federal citada de 1955 (GBGB1, núm. 39), que mantiene las líneas fundamentales de la de 1871. La nueva Ley no supone una modificación del sistema, sino que responde al deseo de reunir en un solo texto la serie de disposiciones que se han publicado en el transcurso del tiempo.

II -Principios hipotecapvios
1. Inscripción

Consiste su valor en determinar el alcance que la inscripción tiene en la mecánica de la constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos reales sobre bienes inmuebles.

En la tradicional clasificación de los sistemas inmobiliarios: transcripción, fuerza formal y desenvolvimiento técnico, el austríaco hay que encuadrarle en el tercero de los citados, de cuyos caracteres participa y que no es preciso subrayar en este momento.

a) Regla general

La formulación del principio aparece en el § 431 ABGB, que dice así: «Para la adquisición de la propiedad inmueble tiene que inscribirse el negocio de adquisición en los libros públicos, determinados a. este efecto.» El mismo principio se recoge en el § 4 GBG, cuando afirma que «la adquisición, transmisión, limitación y ex-Page 4tinción de los derechos registrables sólo se obtiene mediante su inscripción en el Registro (libro mayor)».

La inscripción tiene carácter constitutivo en las adquisiciones derivadas de negocio jurídico. En ellas, el negocio de disposición ha de ser completado con la inscripción registral y sólo en este momento surge el derecho real.

b) Excepciones

En las adquisiciones a título hereditario se necesita para la transmisión de la propiedad de los inmuebles la entrega de éstos al aceptante de la herencia (§ 437 ABGB). Esta entrega no es efectivamente material, sino que es la decisión del Tribunal competente la que transfiere la propiedad y faculta al heredero para solicitar la inscripción en el Registro, mediante la presentación del oportuno documento. La actividad del titular puede ser sustituida por la del Juez, cuando aquél no inscribe.

También se adquiere la propiedad por decisión judicial en los casos de Sentencia y partición judicialmente realizada, siendo necesaria, pero no constitutiva-posteriormente-, la inscripción (§436 ABGB).

Otro tanto cabe decir dé las adquisiciones derivadas de expropiación forzosa, remates o adjudicaciones y accesión.

2. Exactitud

Tiene la doble vertiente que corresponde a los sistemas de desenvolvimiento técnico, y que recibe los nombres de legitimación y fe pública registral. La firmeza, definitiva o provisoria, que las situaciones regístrales tienen, según que exista o no un tercer adquirente de buena fe, se producen en el sistema que comentamos.

A Legitimación

Quien adquiere la. propiedad mediante la inscripción lo hace con todos los derechos que aquélla lleva consigo, y al mismo tiempo entra en la posesión del inmueble. De igual manera, la pérdida de la propiedad no se produce sino mediante la cancelación.Page 5

Los §§ 442, 441 y 444 del ABGB, en relación con el 431 citado, consagran este principio.

§ 442. «Quien adquiere la propiedad de una cosa obtiene todos los derechos que lleva consigo. Los derechos que no tenga el transferente no se los puede transmitir. Puesto que nadie puede traspasar a otros más derechos que los que él mismo tiene.»

§ 441. «Tan pronto como los documentos sobre el derecho de propiedad se inscriben en los libros del Registro, entra el nuevo propietario en la posesión jurídica.»

§ 444. «La propiedad puede perderse por la voluntad del propietario, por la Ley o por declaración judicial. Pero la propiedad de los bienes inmuebles sólo puede perderse mediante la cancelación en los libros del Registro.»

La salvaguardia de los Tribunales respecto a los derechos inscritos es total. Todo asiento requiere siempre un acuerdo previo del Juez competente. Hay que tener presente que el Registro de la Propiedad no constituye una institución independiente, sino que es una sección del correspondiente Juzgado. Tales acuerdos son, impugnables. La via de los recursos es, en todo caso, judicial. La legitimación no alcanza a las circunstancias de mero hecho ni a las relativas al estado civil de las personas.

B Fe pública registral
  1. Fe pública formal.-Rige el principio de apertura de los libros a quien desee consultarlos. No es necesaria la existencia de un interés conocido. Basta con el deseo manifestado. El Registro de la Propiedad es público.

    La fe pública formal se realiza, bien por medio de manifestaciones, consultando el contenido de los libros en presencia de un funcionario, bien mediante la expedición de certificaciones literales o en relación. Dada la simplicidad del libro fundamental, las certificaciones se expiden en impresos ajustados al modelo oficial, que reproduce las hojas de aquél (§ 7 GBG).

  2. Fe pública material.-El § 28- del GBG, al referirse al aspecto que comentamos, dice: «Los §§ 63 y siguientes determinanPage 6 hasta qué punto los derechos que las terceras personas adquieren confiadas en el Registro, pueden ser impugnados.» ? Para la inteligencia de este principio es necesario tener presentes las dos siguientes premisas:

    1. a La inscripción en el Registro, ya lo hemos dicho, es constitutiva. Rige en el sistema austríaco la teoría del título y el modo. El primero lo constituye el acuerdo de transmitir, que por sí solo ño produce más que un acto obligacional. Para la constitución de un derecho real se necesita que ese acuerdo se complete con el modo, que es la inscripción en el Registro.

    2. a La inscripción no convalida los actos que sean nulos con arreglo a las leyes. La nulidad puede afectar bien al título, verbigracia, falsedad del mismo, vicio del consentimiento..., bien al modo, v. gr., inscripción realizada...

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