La registración inmobiliaria en el proyecto de reformas al Código Civil argentino
| Autor | Lilia Noemí Diez |
| Cargo | Prof.de Derecho Registral, de la Fac.de Derecho y Ciencias Sociales y Políticas, de la Universidad Nacional del Nordeste |
| Páginas | 2307-2326 |
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El 18 de diciembre de 1998, la Comisión Honoraria, creada por el Decreto 685/95, del Poder Ejecutivo Nacional, presentó al Ministro de Justicia de la Nación, y por su intermedio al Presidente de la Nación, el nuevo anteproyecto de Código Civil unificado con el Código de Comercio.
Es éste el cuarto intento de lograr un Código único para nuestro país, teniendo el anteproyecto al momento de publicación de este artículo tratamiento legislativo. El trabajo se compone del texto de la ley, que deberá aprobar el nuevo Código Civil, y de los Anexos I y II. El primero contiene todo el articulado del proyectado ordenamiento de fondo y el segundo de la legislación complementaria. Luego del mensaje de elevación del proyecto aparecen sus fundamentos. El Código consta de 2.532 artículos, dividido en: Libros, Títulos, Capítulos, Secciones, y Parágrafos.
La reforma proyectada a la ley nacional registral número 17.801 se encuentra en el Libro Quinto: «De los Derechos Reales», en el Título XIII, «De la publicidad registral», dividido en tres capítulos, el primero conteniendo disposiciones generales para la publicidad registral sobre cosas, el segundo regulando la publicidad inmobiliaria y el tercero referido a las registraciones Page 2308 personales, en cincuenta y dos artículos, que analizaremos en este trabajo, siguiendo el orden del proyecto.
El Proyecto, siguiendo al de la Comisión Federal de la Cámara de Diputados de 1993, destaca la importancia de la publicidad registral en el ítem 292 de la Exposición de Motivos, y señala que: «no debe dilatarse más la incorporación de un ordenamiento básico de la publicidad registral al Código Civil, al menos con relación a las cosas, pues el artículo 2.505, según la redacción de la ley 17.711, ceñido a los inmuebles quedó legislado en un contexto extraño a la registración». Recordemos que el ordenamiento básico de la publicidad registral inmobiliaria es la Ley Nacional Registral Inmobiliaria número 17.801, lo que faltó fue actualizar la misma, e incorporar normas que regulen las relaciones jurídicas derivadas de la publicidad registral, no la ley registral que ya está incorporada al Código Civil dentro de las leyes que lo integran, el Proyecto incorpora a la ley registral dentro del texto mismo del Código, como ya lo expresáramos más arriba. Destaca el mencionado ítem que para su redacción se han tenido en cuenta las enseñanzas de la tradición argentina, muchas de ellas acogidas por los congresos internacionales de derecho registral, desde el de Buenos Aires de 1972, hasta el reciente de Marruecos de 1998.
Queremos señalar que en diversos congresos y seminarios hemos expresado nuestra convicción acerca de una reforma parcial de la ley registral 1, por lo que desde este pensamiento analizaremos el proyecto de reformas y esperamos su sanción.
El Proyecto agrega modificaciones muy importantes a la actual ley nacional registral, las que reseñaremos en este trabajo, y persiste en el mantenimiento de algunas normas contenidas en la Ley 17.801.
El texto del Proyecto fue analizado en la XXXVI Reunión Nacional de Directores de Registros de la Propiedad Inmueble, realizado en Resistencia, Provincia del Chaco, República Argentina, en el mes de octubre de 1999.
Reunión en la que se consideró insuficientes los fundamentos del proyecto de ley, para ilustrar sobre los motivos que llevaron a los autores a descartar prácticamente las normas de la Ley Nacional Registral Inmobiliaria número 17.801 (que será abrogada conforme lo previsto en el artículo 12 de la «llamada legislación complementaria»).
Por la escasez de la fundamentación no se alcanzaron a comprender las razones que justifiquen trasladar al cuerpo codificado un articulado semejante al de la Ley 17.801, y haciéndolo no siempre con acierto. Si se determinó que las normas proyectadas no aportan más claridad respecto del actual régimen de publicidad, oponibilidad, y demás previsiones de dicha ley, señalando que las disposiciones proyectadas dificultan la interpretación y aplicación de las Page 2309 normas, con el agravante de que la inclusión en el Código de aquellas de naturaleza procedimental hará más complejo el trámite de una reforma futura que procure superar dichas dificultades.
La mencionada Reunión analizó las conclusiones de un trabajo realizado por el Dr. Felipe Pedro Villaro, asesor del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal y asesor del Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires, «Algunas reflexiones críticas sobre la Publicidad Registral, particularmente Inmobiliaria, en el Proyecto de Código Civil», que en parte se transcribe a continuación, y ha resuelto integrarlo al Despacho número 2 de la mencionada Reunión, señalando las siguientes coincidencias:
1) No es aconsejable incluir en el Código Civil los aspectos referidos al procedimiento registral, sino sólo los principios generales de la Publicidad Registral.
2) Con respecto al artículo 2.177, surgen dos posturas diferentes, una la de aquellos que entienden que limitan las escrituras simultáneas y la exigencia que el certificado individualice los actos a instrumentar y los escribanos que intervendrán. La otra que hace hincapié en la necesidad de individualizar a los escribanos intervinientes y a los actos a instrumentar.
3) No es conveniente para acceder a la publicidad formal del Registro, reemplazar el concepto de «interés legítimo», por el de simple interés, como resulta del artículo 2.170 del Proyecto.
4) Es necesario establecer plazos de vigencia diferenciados para los certificados administrativos y judiciales.
5) Es necesario establecer normas para la publicidad registral de la subasta.
6) No tiene sentido el agregado de los datos que establezcan «las leyes locales», respecto de la individualización de las personas inhibidas judicialmente, tal como lo regula el artículo 2.187 del Proyecto.
7) Con respecto al régimen patrimonial del matrimonio (Título II del Libro III), las normas allí reguladas son insuficientes en materia de publicidad registral, con previsibles efectos negativos sobre el tráfico jurídico inmobiliario.
El análisis puntual del articulado del Proyecto se dividió de la siguiente manera:
El Proyecto privilegia el instrumento público por sobre el privado que sólo podrá ser inscrito cuando una ley así lo prevea, si las firmas están certificadas por escribano público (artículo 2.139).
Page 2310El artículo 2.138 persiste en la no convalidación registral del instrumento nulo, como así tampoco en la subsanación mediante la inscripción de los defectos que adoleciera el documento según las leyes.
Este artículo al establecer que la inscripción no convalida los actos que sean nulos con arreglo a las leyes, se ciñe a los negocios jurídicos afectados de nulidad insubsanable, bien por no haber nacido a la vida jurídica al faltarles un elemento esencial (inexistencia), o ya sea porque su viabilidad jurídica se opone a la misma ley, cuyos preceptos han sido vulnerados (nulidad absoluta o relativa).
O sea que la inscripción registral no es factor constitutivo de derechos ni imprime validez a los contratos nulos, sino que sirve de amparo a los títulos cuando provengan de negocios con eficacia legal.
Mantiene el Proyecto, en el artículo 2.140, el principio de rogación registral, dejando a las leyes locales la regulación de quienes tienen interés legítimo en hacer variar la situación registral.
De modo que la persona que haya presentado el documento en el Registro de la Propiedad Inmueble podrá solicitar la práctica del asiento pretendido, dado el carácter rogado de nuestro sistema registral todo ello sin perjuicio de la facultad calificadora del registrador para acceder o no a la petición, y del trámite recursivo registral en caso de negativa.
El artículo 2.141 establece la facultad calificadora del registrador, basada en el principio de legalidad, sin establecer los límites, y sin señalar si sólo se califican los documentos inicialmente presentados sino también los relacionados con ellos.
Este artículo escueto es explicado en la Exposición de Motivos, admitiendo que la calificación puede ir más allá de las formas extrínsecas, pero con el impedimento de calificar si el escribano ya lo ha hecho, en forma expresa y fundada; se trata de impedir calificaciones superpuestas.
El final de dicho texto, dice: «sin perjuicio de los recursos judiciales de revisión», se trata como en el Proyecto de la Comisión Federal de la Cámara de Diputados de 1993, de legitimar al registrador para insistir en sus decisiones ante los tribunales que intervengan en la revisión de la calificación 2. Aplaudimos el texto de este artículo anhelado largamente, a fin de poder defender la calificación registral al poder intervenir en el trámite judicial, tal como lo hacer los registradores españoles en el trámite del recurso gubernativo.
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El artículo 2.137 establece que la publicidad registral «requerida a los efectos previstos en los ordenamientos respectivos con relación a cosas, se realiza mediante la inscripción del instrumento en el que conste la situación jurídica registrable». Parece que todas las cosas registrables, quedan sujetas a las normas comunes contenidas en el Capítulo 1, por lo tanto a ellas habrá que aplicarle el contenido de los artículos 2.138 a...
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