La inmatriculación en virtud de título público tras la reforma de la Ley 13/2015: análisis crítico

Autor:María Goñi Rodríguez de Almeida
Cargo:Profesora Titular (acreditada) de Derecho civil, Universidad Francisco de Vitoria
Páginas:976-989
RESUMEN

Tras la Ley 13/2015 de modificación de la Ley Hipotecaria y del Catastro, los procedimientos inmatriculadores se han modificado sustancialmente. En concreto, la inmatriculación en virtud de título público ha sufrido ciertas modificaciones, en aras de alcanzar una mayor seguridad jurídica, y garantizar la propiedad del inmatriculante, intentando poner fin a la emisión rápida y, a veces... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
EXTRACTO GRATUITO

Page 977

I La inmatriculación en virtud de título público: antecedentes y actualidad

El ingreso de una finca por primera vez en el Registro es una operación de suma importancia porque, a partir de ella, la finca pasa a ser mucho más que el terreno delimitado por una línea poligonal cerrada objeto de propiedad, sino que se convierte en el soporte fáctico de la publicidad de los derechos reales que recaen sobre la misma, es decir, de la eficacia registral; es aquel terreno sobre el que el Registro proyecta sus efectos.

Por eso, el legislador ha dedicado especial atención a los procedimientos necesarios para hacer llegar a esa finca al Registro, para su inmatriculación, pues como dice el preámbulo de la Ley 13/2015, de 24 de junio, de reforma de la Ley hipotecaria y del Catastro, la fiabilidad de la información sobre la finca incrementa la seguridad jurídica, necesaria para el tráfico inmobiliario.

Y, precisamente por eso, se ha reformado el artículo 205 LH, que recoge la inmatriculación a través de doble titulación, regulando de forma más minuciosa sus requisitos, con el fin de garantizar y asegurar que el inmatriculante sea el verdadero propietario de la finca.

La regulación anterior, que vamos a exponer a continuación, facilitaba la inmatriculación de las fincas al exigir nada más que la presentación de dos títulos públicos de adquisición: el del inmatriculante y otro anterior que acreditara la adquisición de su transmitente. En defecto de este último, bastaba presentar acta de notoriedad de que aquel «era tenido por propietario» de la finca que aparecía transmitiéndo al solicitante.

Esta «sencillez» en el proceso inmatriculador hacía que, en defecto de título escrito, se otorgaran escrituras de compraventa, donación, extinciones de condominio, o aportaciones a sociedades que acreditaran la adquisición del solicitante y actas de notoriedad que justificaran la del transmitente con relativa facilidad, y en un lapso de tiempo muy breve. Es decir, cuando la persona quería inscribir su finca en el Registro por primera vez, acudía al Notario donde se elevaba a público su negocio adquisitivo y a la vez se realizaba el acta de notoriedad anterior correspondiente.

Se corría el peligro de instrumentalizar la emisión u otorgamiento de títulos públicos para conseguir esa inmatriculación, sin asegurar realmente la concatenación de titularidades que justificaran la real titularidad del inmatriculante.

En efecto, la anterior redacción del artículo 205 LH1, únicamente hacía referencia a la necesidad de dos títulos públicos: el de adquisición del inmatriculante, y el documento fehaciente2que justificara la adquisición del transmitente con anterioridad a la fecha del documento público de adquisición. Este artículo se complementaba con el 298 RH que permitía que ese documento fehaciente fuera un acta de notoriedad en la que se acreditara que el transmitente era tenido como propietario de la finca objeto del negocio traslativo.

Page 978

Hay que recordar que la reforma del Reglamento Hipotecario de 1998, que quedó parcialmente sin efecto tras la STS de 31 de enero de 2000, introdujo la necesidad también de que existiera al menos el plazo de 1 año entre ambos títulos, para justificar una transmisión concatenada. Sin embargo, como acabamos de decir, esta modificación quedó sin efecto tras la STS de enero de 2000, por exceder su materia a la de un desarrollo reglamentario, volviendo a su anterior redacción que es la que comentamos.

Ahora, tras la reforma de la Ley 13 /2015, es la Ley quien establece la necesidad del lapso temporal de un año, que, a lo mejor, siempre estuvo en la mente del legislador, para evitar esos actos presunta o aparentemente fraudulentos...

Pues bien, la redacción actual del 205 LH es mucho más prolija y detallada que la anterior, estableciendo los nuevos requisitos necesarios para la inmatriculación en virtud de doble título: «Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos otorgados por personas que acre-diten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto». Continúa con cuatro párrafos más en los que se detalla el procedimiento a seguir para conseguir la inmatriculación, y en la actuación del Registrador en caso de sospecha o duda de la veracidad de los documentos presentados.

Dos son los nuevos requisitos o rasgos que debemos destacar y que se van a analizar a continuación: el juego de dos títulos, pero ahora será un título público traslativo, y otro título público en fecha anterior a un año al traslativo.

Se trata de títulos de adquisición (traslativos), como antes, se confirma su condición de públicos (los dos), y se introduce (¿de nuevo?) el periodo temporal de un año ¿Entre ambos? ¿Entre los negocios? Lo analizamos a continuación

II Requisitos
1. Primer título: título público traslativo

Este medio inmatriculador se sigue basando en el juego de presentar dos títulos que acrediten de alguna forma que la finca que se pretende inscribir pertenece al solicitante, acreditando su adquisición, y la propiedad del transmitente.

Si bien, la nueva redacción del 205 LH produce una modificación importante, ya que se refiere al título publico traslativo -el inmatriculador-, en vez de título de adquisición, calificación que no añade al segundo título público que debe presentarse junto con el traslativo, bastando que ese segundo título acredite la adquisición de la propiedad del transmitente.

A) Traslativo

Con respecto al primero de los títulos públicos que debe presentarse, el traslativo, la verdad es que, como dice la propia Dirección General, este calificativo no añade en realidad nada nuevo, pues aunque la ley anterior solo hablaba de título de adquisición, de facto, se venía exigiendo que, además, se hubiera traslado

Page 979

efectivamente el dominio a su titular, no bastando para ello títulos meramente declarativos.

En efecto, la RDGRN de 19 de noviembre de 2015, reiterada por la de 1 de julio de 2016 y 14 de noviembre de 2016 ya afirmó que «la diferencia esencial entre ambas redacciones legales no se encuentra tanto en la necesidad de que el título público inmatriculador sea traslativo, pues tal exigencia, aunque no viniera expresamente formulada en la anterior dicción legal sí que resultaba implícita en ellas, como reiteradamente ha venido considerando la doctrina jurídica, la jurisprudencia y la propia doctrina consolidada en este Centro Directivo».

De este modo, y como afirma MARIÑO PARDO3, tal y como se deduce de la RDGRN de 1 de julio de 2016, pueden seguir siendo títulos inmatriculadores figuras como la aportación a la sociedad de gananciales, partición de herencia, o la disolución de condominio que tiene carácter traslativo, y no meramente declarativo. En el caso concreto de esta Resolución, se trata de la presentación de una escritura de disolución de condominio, que se admite como título inmatriculador, al ser traslativo de dominio, por ser modificativo del derecho del adquirente4. Esta resolución tras repasar las diferentes tesis acerca de la naturaleza traslativa o no de la disolución de la comunidad a través de la división de la cosa común y la partición de herencia, afirma que «la división de la cosa común presenta una naturaleza jurídica compleja, difícil de reducir a la dicotomía entre lo traslativo y lo declarativo. Pero en todo caso, se trate o no la disolución de comunidad de un acto traslativo, se produce como consecuencia de la misma una mutación jurídico real de carácter esencial, pues extingue la comunidad existente y modifica el derecho del comunero y su posición de poder respecto del bien (véase Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 2011, según la cual debe ser calificado de verdadera atribución patrimonial), que lo justifica como título inmatriculador. En definitiva, por la disolución de comunidad se causa en el Registro un asiento de inscripción sobre la totalidad del pleno dominio de la cosa adjudicada».

Por lo tanto, se trata de un título que produce una modificación en el derecho, y con eso entiende la DGRN que es bastante para justificar su carácter traslativo, pues no es lo mismo el derecho existente en copropiedad que el nuevo resultante de la división y disolución.

Es decir, ese primer título que justifica la verdadera y efectiva adquisición del derecho debe ser un título traslativo, el solicitante debe ser un adquirente del derecho de propiedad, no bastando para ello los títulos declarativos que solo confirman la preexistencia de un derecho de propiedad anterior. Es lógico que se insista en este matiz, que ya antes se exigía, pues solo así se consiguen mayores garantías de que el inmatriculante sea un verdadero adquirente del derecho de propiedad, pudiendo beneficiarse en ese caso de la protección registral que otorga la fe pública5.

B) Público

Ese título inmatriculador, a su vez, debe ser título público. Así lo hace constar expresamente la nueva redacción del artículo 205 LH, pero no añade novedad alguna, ya que la redacción anterior también exigía que este primer título que causa la inmatriculación, fuera un título público. Es lógico, pues conforme al principio de legalidad, solo se inscribirán documentos públicos, tal y como dispone el artículo 3 LH y 33 RH. La...

Para continuar leyendo

SOLICITA TU PRUEBA