Inmatriculación de finca que contiene una cueva.

RESUMEN

Resolución de 20 de junio de 2017, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Guadix a inmatricular una finca en virtud de una escritura de aceptación y adjudicación de herencia.

 
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Supuesto: Se pretende la inmatriculación de una finca que se describe como "extensión de terreno donde se ubica una cueva", si bien luego se indica que se trata de «una edificación que se describe como cueva».

La registradora suspende la inmatriculación al tener dudas sobre la titularidad del terreno que se encuentra sobre la cueva y la posibilidad que ésta se encuentre bajo caminos públicos.

La DGRN estima el recurso interpuesto. Señala que el centro directivo ha admitido (R. 24 de Febrero de 2007, R. 26 de Febrero de 2007, R. 27 de Febrero de 2007) segregar un volumen edificable en el subsuelo, desconectándolo totalmente de la superficie terrestre, si bien no siempre y necesariamente debe acudirse en tales casos a una segregación de los terrenos subyacentes, sino que puede bastar una mera delimitación del distinto régimen jurídico aplicable a cada volumen. Y ello es aplicable al caso de pretenderse la inmatriculación de una vivienda cueva como es el caso de este expediente. Para ello será necesario, en respeto al principio de especialidad, la delimitación del volumen al que se contrae el objeto de derecho, lo que podrá hacerse añadiendo a las coordenadas georreferenciadas de los vértices las cotas que determinen la situación exacta en el plano vertical.

Asimismo se precisará que tal dominio no resulte contradicho con otro que previamente haya accedido al Registro, como podría suceder si estuviera ya inmatriculada la superficie de suelo existente sobre la cueva sin limitación en cuanto al subsuelo, pues el art. 205 LH sólo permite la inmatriculación siempre que no estuvieren inscritos los mismos derechos a favor de otra persona.

En este último caso las múltiples situaciones fácticas que pueden concurrir determinarán que se deba acudir a alguna de las figuras jurídicas según el caso concreto en función de sus características peculiares y de los fines o intereses perseguidos. Así, o bien se acude a la segregación del volumen subterráneo, o a un régimen de propiedad horizontal sobre todo el conjunto, cuando concurran los presupuestos del mismo o por su aplicación analógica a los complejos inmobiliarios privados (cfr. Art. 24 LPH), o a la medianería horizontal, según ha admitido el Tribunal Supremo (cfr. Sts 24 de mayo de 1943, 28 de abril de 1972, 28 de diciembre de 2001 y 14 de abril de 2005), o incluso, como en el caso de los engalabernos, la de comunidad sui generis sobre cada una de las casas colindantes (a la que se refieren la citada...

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