El registro de derechos en Inglaterra y Gales: avances y obstáculos en su implantación

Autor:Celia Martínez Escribano
Cargo:Profesora Titular de Derecho Civil
Páginas:969-999
RESUMEN

El Derecho registral de Inglaterra y Gales se encuentra actualmente sumido en un proceso de cambio, desde la aprobación de la Land Registration Act de 2002. El objetivo de esta reforma ha sido reforzar el papel del Registro en las transacciones inmobiliarias hasta llegar a conseguir, en un futuro, que todas ellas se lleven a cabo a través del Registro, en detrimento del sistema extrarregistral... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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1. El origen del sistema registral de Inglaterra y Gales

En el siglo XVII comenzó a advertirse en Inglaterra y Gales la necesidad de establecer un registro de los derechos inmobiliarios, y, así, a lo largo de los siglos XVII y XVIII se elaboraron varias propuestas de Registro, aunque ninguna de ellas triunfó hasta la aprobación del Land Registry Act 1 de 1862. A éste le sucedieron otras normas 2, llegando al Land Registration Act de 1925 y, más recientemente, el Land Registration Act de 2002. Esta última ley se ha llevado a cabo a partir del informe elaborado por la Law Commission en 2001 bajo el título «Land Registration for the Twenty-First Century: A Conveyancing Revolution» 3. A pesar del sugerente título de este informe, indican RUOFF & ROPER 4 que la ley de 2002 mantiene en gran medida el sentido de la norma anterior, aunque empleando una redacción más moderna y algunos cambios en relación con la posesión adversa y las transacciones electrónicas. No obstante, más allá de esto parece encontrarse una apuesta firme por un modelo de Registro que ya se dibujaba en 1925 pero que, como iremos viendo, no ha logrado aún una total implementación en todos sus sentidos, debido a la pervivencia de reglas para inmuebles no inmatriculados y un complejo entramado de derechos que no siempre acceden al Registro y que presentan una peculiar eficacia.

A continuación realizaremos una primera aproximación al sistema registral inglés con el fin de esbozar sus rasgos más característicos.

2. El concepto de título inmobiliario

Antes de comenzar el análisis del sistema registral, conviene formular una puntualización conceptual de importancia para el adecuado entendimiento de la materia. Se trata de precisar el significado de la expresión «título inmobiliario» en el ámbito del Derecho de Inglaterra y Gales, que difiere del sentido comúnmente atribuido en el Derecho español.

Así, en el caso español, el término título puede evocar diferentes acepciones: a) el documento que recoge un derecho, que sería el título formal, o b) el contrato o causa iuris, la causa del derecho, que sería el título mate-

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rial 5. En el Derecho anglosajón hay también una doble acepción 6: por una parte, el título hace referencia al conjunto de derechos reales que recaen sobre un inmueble, típicamente será el derecho de propiedad, que puede estar limitado por derechos reales de terceros sobre el mismo inmueble; en segundo lugar, alude a la prueba misma del título, es decir, si al propietario se le pide que exhiba su título sobre la finca, éste solicitará al registrador una descripción de los derechos reales sobre ese inmueble, y ello constituye el título en la medida en que permite probar el derecho del propietario.

Nótese que en el Derecho inglés, el título como prueba va ligado directamente al Registro, en coherencia con su configuración como registro de derechos, mientras que en Derecho español, a pesar de existir también un registro de derechos, hay una cierta tendencia a asociar el título con el documento notarial en el que se recoge la transacción inmobiliaria, tal vez por el hecho, hoy en día más teórico que práctico 7, de que los derechos reales sobre bienes inmuebles se adquieren fuera del Registro, y como una reminiscencia histórica de épocas anteriores al actual Registro de la Propiedad español, cuando la prueba de la titularidad de un derecho real sobre un bien inmueble se conseguía muchas veces a través del documento en el que se reflejaba en negocio adquisitivo. No obstante, hoy en día, aunque el documento notarial puede ser prueba del derecho, en términos generales se impone la inscripción como consecuencia de sus efectos de oponibilidad erga omnes y fe pública registral. Tal vez deba revisarse y actualizarse la acepción del título como prueba para el Derecho español. Sería deseable que el Derecho español experimentase una evolución similar a la expuesta para el caso inglés en relación con el concepto de título inmobiliario. En este sentido, indica THOMSON 8 para el Derecho inglés que el título inscrito sustituye a la prueba de la titularidad del inmueble, que anteriormente se proporcionaba con los documentos del título.

Por otra parte, por lo que se refiere a la idea de título en sentido material, más que la causa del derecho, en el sistema inglés el título viene a identificarse con los derechos inmobiliarios en sí mismos.

Por tanto, y en definitiva, cuando a lo largo del presente trabajo nos refiramos al título, nunca hay que identificarlo con el contrato que sirve de

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base para el nacimiento del derecho ni el documento que refleja tal contrato y que sirve de soporte probatorio de los derechos reales. En el Derecho anglosajón, el título son los derechos inmobiliarios en sí mismos, es decir, el derecho de propiedad, en su caso limitado por derechos reales sobre cosa ajena, y también puede entenderse por título la certificación registral que determina el conjunto de derechos sobre una finca.

3. La doble realidad: fincas y derechos dentro y fuera del registro

Con anterioridad a la creación del Registro de la Propiedad, la transmisión de los derechos reales requería una ardua investigación del título del transmitente, pero el establecimiento del Registro ha permitido facilitar esta tarea en los términos que se dibujan a continuación. Como primera aproximación, indicaremos tres ideas: a) la obligatoriedad de la inscripción se ha ido imponiendo de manera gradual; b) no todas las fincas están inmatriculadas; y c) no todos los derechos son inscribibles. En consecuencia, nos podemos encontrar en el sistema inglés con derechos reales que no hayan accedido al Registro. ¿En qué situación quedan estos derechos Veamos a continuación cada uno de los tres aspectos apuntados para tratar de comprender la complejidad de la situación.

a) La inscripción constitutiva gradual y sus matizaciones

La primera norma a través de la cual se estableció el Registro inglés en 1862 preveía un registro del título de forma voluntaria, lo que se encuentra en consonancia con la idea de un Registro al servicio de intereses exclusivamente privados, que es el modo en que se ha venido concibiendo el sistema registral inglés y galés a lo largo del tiempo 9. Sin embargo, este registro

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fracasó porque la inmatriculación requería el cumplimiento de unos complejos requisitos para acreditar el título y los linderos de la finca con exactitud 10. Puesto que el procedimiento resultaba muy gravoso y la inscripción era voluntaria, no se encontraban incentivos bastantes para que los particulares llevaran sus derechos sobre el inmueble al registro.

Las posteriores normas lograron incrementar las inmatriculaciones, y con la Land Registration Act de 1925 se pretendió que todos los títulos inmobiliarios de Inglaterra y Gales estuvieran inscritos. Para ello, se introdujo el principio de inscripción constitutiva, que ya existía para la ciudad de Londres desde 1898. De acuerdo con la ley de 1925, la implementación de este principio no se llevaría a cabo de forma automática y general, sino que se establecieron paulatinamente las zonas a las que afectaría, hasta llegar a completar todo el territorio, y, respecto de aquellas zonas, sólo sería preceptiva la inscripción cuando se llevaran a cabo los negocios jurídicos fijados en la ley. Una vez que el inmueble ha accedido al registro, las sucesivas transacciones inmobiliarias relativas al mismo deben ser también objeto de inscripción.

En un principio, se preveía que, si transcurridos dos meses desde la fecha en que se celebró el negocio jurídico de inscripción obligatoria, no se solicitaba tal inscripción, el negocio sería nulo. Sin embargo, esta previsión legal resultaba problemática, porque se pronunciaba en términos mucho más estrictos a como se desarrollaban las cosas en la práctica registral, y una interpretación estricta de la ley podía conducir a resultados injustos 11, lo que provocó

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una modificación legal que matizara esta consecuencia de nulidad 12. De este modo, el negocio cuya inscripción no se solicitara en el plazo de dos meses sería nulo, y el título revertiría al transmitente, pero éste lo detentaría a modo de fiducia a favor del adquirente. Y si se trataba de una hipoteca o un arrendamiento, la consecuencia de la falta de inscripción sería considerar que existía un contrato a título oneroso dirigido a constituir ese derecho. Las mismas consecuencias se establecen actualmente en la normativa vigente.

Así, el adquirente que no inscriba su derecho en el plazo de dos meses no lo adquiere plenamente, sino que se encuentra en una situación intermedia entre el titular pleno y quien no es titular del derecho. Es preciso que complete su adquisición con la inscripción, porque, de lo contrario, quedaría expuesto a sufrir estas dos consecuencias: a) la adquisición carece de efecto jurídico pleno, y el adquirente tiene tan sólo un derecho en equidad (equitable interest); y b) no puede hacer valer su derecho frente a cualquier tercero que adquiera a título oneroso un derecho sobre la misma finca y lo inscriba...

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