Inexactitud, rectificación y concordancia de Registro y realidad
| Autor | José M.a López Torres |
| Cargo | Registrador de la Propiedad. |
| Páginas | 433-442 |
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En la fase que se inicia en la Ley de 30 de diciembre de 1944, .renovada en el texto refundido de 28 de febrero de 1946, y en trance de plena realización en el Reglamento en gestación, encontramos problemas de un gran interés y densidad, que, por otra parte, han tenido también su planteamiento y resolución adecuados en trabajos, artículos y conferencias, que, no obstante el corto lapso de tiempo transcurrido, ya constituyen una profusión de direcciones para profesionales y estudiosos.
El trabajo que emprendemos tiene una doble finalidad:
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Destacar aspectos ya recogidos en la norma legal, sobre inexactitud, rectificación y concordancia de Registro y realidad.
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a Llamar la atención sobre aspectos de nuestro estudio que en el orden teórico-práctico son de ostensible valor.
En nuestra exposición prescindimos de toda la parte procesal, limitándonos al aspecto sustantivo.
* * * En casi todos los supuestos que contemplemos, la titularidad jurídica creada fuera del Registro es antecedente de la titularidad registral. Existen, no obstante, excepciones a este principió:Page 434
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La titularidad registral que en una dirección, la atribuida al tercer adquirente protegido, tiene su único desarrollo con propia autonomía en el libro hipotecario. En él se hace ostensible posición y estructura nueva, disasociada de la antes lograda en la realidad jurídica.
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Si admitimos, de acuerdo con la tradición legislativa, el carácter constitutivo de la inscripción de hipoteca, la titularidad registral es la única que puede darse, ya que el Registro integra la realidad. Ofrece notas diferenciales del Derecho nacido fuera de él, que luego se incorpora al folio hipotecario; y de la del tercer adquirente protegido por la fides publica, por cuanto aquí existe transformación por sus efectos sustantivos de la titularidad nacida separadamente al proceso registral. ...
En la inscripción del Derecho de hipoteca se produce la concordancia de Registro y realidad, ya que el primero integra a la segunda. Si bien aquél puede ser inexacto, bien por falsedad, nulidad o cualquier defecto del título, o ser nulo o erróneo el asiento registral. En tales casos procede la rectificación, de acuerdo con la fundamental doctrina de los artículos 39 y 40 del texto refundido de la Ley Hipotecaria.
Cuando la resultancia registral se produce para el tercer adquirente, beneficiario de la fe pública, se obtiene un. resultado incontrovertible, sin posibilidad de rectificación, por la presunción inflexible y no desvirtuable de exactitud. Si bien puede estimarse existe discordancia entre la titularidad del adquirente en el Registro y del que lo sea fuera de él, la cuestión no tiene cabida ni en los artículos 39 y 40, ni en el 198 y siguientes de la Ley Hipotecaria, toda vez que no se admiten situaciones dualistas, sino sólo prevalente la que es reflejada en el folio hipotecario.
Como dice Núñez Lagos ("Realidad y Registro", Revista de Legislación y Jurisprudencia, abril 1945): "Las luchas entre realidad y Registro quedaban en dos direcciones,
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Conflictos entre realidad extrarregistral y titular inscrito no especialmente cualificado, b) Conflictos entre realidad y titular cualificado protegido por la fides publica. La primera clase de conflictos se superaba por procedimientos adecuados de rectificación. Los segundos, haciendo prevalecer el .Registro .. Es absurdo hablar de propiedad formal con arreglo al Registro y material con arreglo al Derecho civil. El propietario civil con título y modo de adquirir es el verdadero propietario, si bien amenazado de perder talPage 435 propiedad en el caso de que el titular formal, según la inscripción, enajene la finca a un tercero protegido por la fides publica del artículo 34 de la Ley. Antes de ocurrir ese evento el único propietario es el civil . Después de ese evento el único propietario es el inscrito quedando ope legis exacto el Registro. La inscripción en sí es inoperante para la adquisición de la propiedad. El desplazamiento de la propiedad es debido a una actividad del titular inscrito ante la necesidad ineludible de proteger al tercer adquirente de buena fe. Únicamente por esa actividad del titular inscrito, y desde la inscripción a favor del titular siguiente, es la inscripción verdadero modo de adquirir la propiedad y quizá mejor de extinguir la propiedad . Quizá tenga mejor porvenir la inscripción como modo de extinguir el dominio que el que ha tenido como modo de adquirirlo la fides publica como causa de revocación del dominio civil no inscrito."
Por consiguiente, es elemento adecuado para la inexactitud, inspiradora de la rectificación y de la concordancia: la titularidad registral En favor de (según la técnica de Núñez Lagos) titular inscrito no cualificado.
Desenvolviendo esta materia, y de acuerdo con nuestro Derecho constituido, hacemos las siguientes distinciones:
Falta de constatación en el Registro de todas las relaciones jurídico-inmobiliarias.-En puridad de principio, no debe hablarse ni de exactitud ni de inexactitud; el libro sólo acredita la total carencia de sustancia jurídico-inmobiliaria. No obstante, hay que estimar existe una evidente discordancia entre Registro y realidad. Por ello, el artículo 198 del texto refundido expresamente se refiere como uno de los medios de restablecer la concordancia entre Registro y realidad, "por la primera inscripción de las fincas que...
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