Indisponibilidad de los derechos de uso y habitación en el Derecho catalán: comentario al artículo 36 de la Ley 13/2000, de 20 de noviembre, del Parlament de Catalunya
| Autor | Emilio González Bou |
| Cargo | Notario |
| Páginas | 79-88 |
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INTRODUCCIÓN
A principios del año 1996 autoricé varias escrituras que tenían por objeto ventas e hipotecas sobre fincas gravadas con derechos de uso o habitación. En todas ellas comparecían el propietario y los titulares de tales derechos y, como titulares del pleno dominio, vendían o hipotecaban. Todas las escrituras se inscribieron sin problemas en distintos Registros de la Propiedad, salvo una de constitución de hipoteca. En ella, conforme a lo dicho anteriormente, el prestatario, como propietario de la finca, y el titular del derecho de habitación, constituían hipoteca única sobre la finca descrita. El Registrador denegó la inscripción por considerar que la hipoteca no se constituía sobre la plena propiedad, sino sobre la mera propiedad, por un lado, y el derecho de habitación, por el otro, siendo éste intransmisible y no hipotecable según los artículos 525 del Código Civil y 108.3 de la Ley Hipotecaria.
La calificación del Registrador provocó que consultase la cuestión con los responsables de esta revista, que la plantearon en la sección «Coses i Casos» del número 7/8 del año 1996, y a continuación intenté convencer al Registrador de lo erróneo de su planteamiento, sin ningún resultado positivo.
La asesoría jurídica de la entidad acreedora otorgante de la escritura de hipoteca consideró acertados mis argumentos y me solicitó que los formulase por escrito para recurrir la calificación registral ante la Dirección General de los Registros y del Notariado. Esas notas, que fueron redactadas en septiembre de 1996, son las que sirven de base a este estudio y las ideas que contienen parece que han obtenido en la actualidad el refrendo de la Ley 13/2000, de 20 de noviembre, de regulación de los derechos de usufructo, uso y habitación de la Generalitat de Catalunya.
Digamos también, para satisfacer la curiosidad del lector, que la escritura se inscribió sin tener que recurrir al recurso gubernativo ya que, según parece, el Registrador oyó con más agrado mis argumentos cuando le fueron expuestos por la asesoría jurídica de la entidad acreedora.
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LA INSTRANSMISIBILIDAD DE LOS DERECHOS DE USO Y HABITACIÓN EN CATALUÑA ANTES DE LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LEY 13/2000, DE 20 DE NOVIEMBRE
Es preciso destacar que la nueva Ley no es de aplicación a los derechos de uso y habitación constituidos antes de su entrada en vigor, según establece su Disposición Transitoria, y que la entrada en vigor se produjo a los dos meses de su publicación en el DOGC, que se produjo el 30 de noviembre de 2000. En consecuencia, todos los derechos de uso y habitación constituidos antes de la entrada en vigor de la nueva Ley se regirán por la legislación anterior.
Era pacífico en la doctrina civilista catalana considerar que los derechos de uso y habitación no tenían una regulación propia en el Derecho catalán y que, en consecuencia, se regían por lo dispuesto en el Código Civil, cuyo artículo 525 establece que «los derechos de uso y habitación no se pueden arrendar ni traspasar a otro por ninguna clase de título». Ésta fue la tesis que adoptó el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya en sentencia de 4 de febrero de 1999, que declaró que «en modo alguno puede sostenerse que la inarriendabilidad del derecho de habitación pugne con la tradición jurídica catalana, mucho menos con los principios que informan el ordenamiento jurídico catalán. Pugnará, en todo caso, con los preceptos de Derecho romano justinianeo, pero en Catalunya el derecho de habitación puro ha de tenerse por una INSTITUCIÓN JURÍDICA NO REGULADA Y, COMO TAL, SUPLETORIAMENTE REGLADA POR LAS NORMAS DEL CÓDIGO CIVIL. - En este estado, necesario es recordar que el artículo 525 del Código PROHÍBE EXPRESAMENTE QUE LOS DERECHOS DE HABITACIÓN SEAN OBJETO DE ARRIENDO O TRASPASO POR NINGUNA CLASE DE TÍTULO...».
En esta situación, y atendiendo a la redacción de los artículos 525 CC y 108.3 LH, el tema consistía en examinar si los titulares de un derecho de uso o habitación sobre una finca pueden concurrir con los propietarios gravados para disponer conjuntamente del pleno dominio o, por el contrario, es preciso que los titulares de tales derechos renuncien previamente a los mismos para que la propiedad se transmita o hipoteque libre de cargas, dado su carácter intransmisible.
A mi modo de ver, y tal como he dicho en la introducción, la primera solución es la correcta y ello en base a los siguientes argumentos:
Primero. Los derechos de uso y habitación tienen unas características propias distintivas, una de las cuales es la intransmisibilidad (art. 525 CC) y su consiguiente no hipotecabilidad (art. 108.3 LH) cuyo único y exclusivo fundamento, como dice Roca Sastre, es que los derechos de uso y habitación son derechos subjetivados o personalísimos, o sea, con titularidad adscrita o vinculada a una persona determinada, a causa de que su fin es satisfacer directamente las necesidades de uso o vivienda de una persona y su familia. Por tanto, es evidente que la razón de ser de la intransmisibilidad es evitar que el propietario se vea perjudicado por una transmisión del derecho de uso o habitación que podría suponer la entrada en la finca de su propiedad de una persona con circunstancias personales más gravosas que las del titular originario.
Atendiendo a los anteriores argumentos, debe concluirse que la intransmisibilidad a que se refiere el artículo 525 CC y la no hipotecabilidad sancionada por el artículo 108.3 de la Ley Hipotecaria no tienen razón de ser cuando el acto de transmisión o gravamen es realizado conjuntamente por el propietario y el titular del derecho de uso o habitación, ya que la persona en cuyo favor se establece la intransmisibilidad consiente el negocio dispositivo.
Añádase a lo anterior que, dado que todas las normas e instituciones limitativas del tráfico jurídico deben interpretarse estrictamente, no parece lógico extender la prohibición contenida en los artículos 525 CC y 108.3 LH más allá de lo que justifica su propia razón de ser.
Segundo. Pero cabe dar un paso más y advertir que la no transmisibilidad y no hipotecabilidad de los derechos de uso y habitación se refieren al derecho aisladamente considerado, es decir, no será posible vender ni hipotecar el derecho de uso o habitación separadamente de la propiedad. No obstante, en el supuesto de que propietario y titular del derecho de uso o habitación venden o hipotecan conjuntamente, el objeto de la venta o de la hipoteca no es el derecho de habitación por un lado y la propiedad por otro sino el pleno dominio sobre la finca. Sustentarían esta tesis los siguientes argumentos:
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La doctrina mayoritaria configura el derecho de uso como un usufructo limitado y el derecho de habitación como un derecho de uso sin percepción de frutos y aplicado a la vivienda. En otras palabras, como dice Ruggiero, el derecho de uso no es más que un usufructo restringido y, a su vez, el derecho de habitación no es más que una forma particular de uso. En consonancia con esta tesis, el artículo 528 del Código Civil establece que las disposiciones establecidas para el usufructo son aplicables a los derechos de uso y habitación en cuanto no se opongan a lo ordenado en los artículos 523 y...
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