Los inconvenientes a la posibilidad de la adjudicación en pago de la finca hipotecada al acreedor ejecutante: una perspectiva desde el Derecho Civil

Autor:María Goñi Rodríguez De Almeida
Cargo:Profesora Contratada Doctora de la Universidad Antonio de Nebrija y del Centro Universitario Villanueva
Páginas:245-272
RESUMEN

Se analiza en este trabajo la posibilidad o no de admitir la mal llamada dación en pago, como consecuencia de la ejecución hipotecaria en la que el acreedor ejecutante se adjudica la finca subastada, a falta de otros postores, por menos valor de la deuda garantizada, dando esta por extinguida. A lo largo de estas líneas se examinan los inconvenientes que encontramos desde el punto de vista del... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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Introducción

El tema que se va a abordar desde distintas perspectivas a lo largo de este curso, la famosa dación en pago, genera discusión y pasión en muy diferentes sectores de la sociedad, pues es un tema que ha trascendido de lo jurídico para situarse en la realidad cotidiana de nuestro país, sobre el que tanto se habla desde las aulas hasta el bar, pasando, como no, por la prensa y medios de comunicación.

Parece este, por tanto, el foro adecuado para estudiarlo con seriedad y rigor, tratando de arrojar luz al pequeño caos existente en torno al mismo, por lo que considero que la elección del tema por los organizadores no podía ser mas acertada.

Hoy nos toca analizar la dación en pago en los préstamos hipotecarios desde el Derecho Civil, si bien, y comenzando ya con mi ponencia, he de aclarar que no voy a hablar exactamente sobre la dación en pago en los préstamos hipotecarios, sino, de la «mal llamada» dación en pago; es decir, de la posibilidad de que el acreedor hipotecario, al adjudicarse la finca ejecutada por menos valor de la deuda preexistente, se dé por pagado y se extinga la deuda garantizada.

Ya adelanto que esto no es un verdadero supuesto de dación en pago aunque, en la realidad extendida a la que antes me refería, así se ha denominado. Pues bien, voy a tratar de argumentar, desde el punto de vista del Derecho Civil, cómo esta posibilidad tan repetida y reclamada no es factible, teniendo en cuenta nuestro propio ordenamiento y nuestra tradición jurídica civil e hipotecaria.

Empecemos por el principio.

I Planteamiento de la cuestión: la situación de crisis económica como detonante del supuesto de hecho del que se parte

La situación de crisis económica que vivimos en estos momentos ha hecho que se replanteen y cuestionen tanto instituciones financieras como jurídicas que se encontraban bien enraizadas en nuestra sociedad.

De este modo, y concretamente, se han alzado voces para tratar de paliar o aminorar la grave situación en la que se encuentra un deudor hipotecante, tras producirse una ejecución hipotecaria por impago, en la que pierde la finca a favor del acreedor, y cuando el valor de esta no alcanza a cubrir la totalidad

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de la deuda. En estos casos, el deudor que ha perdido la vivienda, como no ha terminado de pagar su deuda con el acreedor, puede ser sometido a una ejecución, ahora de carácter personal, consecuencia de la cual se embarguen otros bienes que le quedaban en su patrimonio.

Para importantes sectores de la sociedad, esto supone una carga inaceptable para el deudor que, además de verse despojado de su vivienda, tiene que seguir pagando la deuda pendiente. Siendo cierta la gravedad del hecho, lo que no compartimos es la solución propugnada por estos sectores, y avalada también por cierta jurisprudencia menor. La solución que ofrecen es que, en los casos en los que el acreedor hipotecario (en la mayoría de los casos una entidad financiera o crediticia) se adjudique la finca hipotecada como consecuencia de la ejecución, y el valor de esta no alcance a cubrir la totalidad de la deuda pendiente, esa adjudicación debe actuar a modo de una dación en pago, y por lo tanto extinguir la deuda de forma definitiva sin que pueda continuarse la ejecución vía personal por la cantidad pendiente de cobro. El acreedor hipotecario ejecutante no podría en este caso dirigirse contra el patrimonio del deudor para intentar cobrar lo pendiente de pago, contraviniendo, a nuestro parecer, los principios de responsabilidad patrimonial universal del deudor, y desconociendo la naturaleza y función de garantía de la hipoteca, su carácter accesorio, y una pluralidad de preceptos legales vigentes en nuestro ordenamiento.

Esta postura abogando a favor de la adjudicación en pago del bien ejecutado al acreedor, extinguiendo la deuda, tuvo su detonante, conocido por todos, en el famoso Auto 111/2010 de 17 de diciembre de la Audiencia Provincial de Navarra, al que han seguido otros, aunque con diferentes argumentos, y que ha suscitado polémica entre todos los agentes que intervienen en torno a los créditos garantizados con hipoteca: entidades financieras, asociaciones de consumidores, colegios profesionales del ámbito inmobiliario, y particulares en general. El hecho de que la finca haya perdido valor y se adjudique al acreedor por un importe inferior al de tasación, y por tanto sin que alcance a cubrir la deuda, es irrelevante para estos sectores y se ha subrayado por las Audiencias Provinciales, pues como el inmueble se tasó previamente en una cantidad suficiente para cubrir la deuda, y no se ha solicitado su modificación, el acreedor hipotecario debe asumir esta pérdida. Su adjudicación, entonces, a modo de dación en pago, debe ser pro soluto y extinguir la deuda completamente.

Esta afirmación repetida por varias resoluciones judiciales es la que vamos a tratar de rebatir en esta ponencia. Es decir, no creemos posible que, en la actualidad, con nuestro ordenamiento civil e hipotecario, sea factible esta solución o esta propuesta de que la adjudicación de la finca ejecutada al acreedor pueda extinguir la deuda, pues lo impiden varios y múltiples inconvenientes que desgranamos a continuación.

Es decir, no vamos a analizar la dación en pago como solución al problema planteado que, por ejemplo, admite el Real Decreto 6/2012, y que será objeto

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de análisis a lo largo de las distintas ponencias de este curso de verano, que puede ser una solución perfectamente admisible en nuestro ordenamiento, si así se pacta y establece, sino que vamos a tratar de la mal llamada «dación en pago», es decir, de la posibilidad de la extinción de la deuda con la adjudicación de la finca hipotecada al acreedor ejecutante, como si fuera una limitación de responsabilidad hipotecaria obligatoria —o semi— en los casos de incumplimiento.

Hoy en día, y mientras el legislador no cambie los preceptos legales, no puede admitirse este tipo de afirmaciones ni soluciones dadas por la jurisprudencia menor, y amplificadas sobremanera por la prensa y medios de comunicación.

¿Cuáles son los inconvenientes para admitir que la adjudicación en pago de la finca ejecutada al acreedor hipotecario debe extinguir la deuda y por tanto impedir que se continúe la ejecución por parte del acreedor en vía personal?

Los vemos a continuación.

II Inconvenientes que se plantean desde el derecho civil para admitir la mal llamada dación en pago en la adjudicación de finca al acreedor hipotecario y que dicha adjudicación extinga la deuda garantizada
  1. La hipoteca como derecho real de garantía

    El primer argumento o inconveniente que encontramos para impedir que el acreedor ejecutante, se adjudique la finca hipotecada como pago de su deuda lo encontramos en la propia función de garantía de la hipoteca.

    Los derechos reales de garantía aseguran el cumplimiento de una obligación principal, mediante la afección de un bien determinado y su realización de valor, para poder satisfacer aquella, sea quien sea el poseedor de la cosa dada en garantía, y con carácter preferente y oponibilidad erga omnes. Es decir, el acreedor, una vez incumplida la obligación principal por el deudor, puede ejercitar el ius distrahendi, propio de los derechos reales de garantía y vender el bien para, con el importe obtenido con su venta, cobrar su deuda y satisfacer su crédito, de manera preferente.

    Las garantías reales facilitan, mejoran y aseguran el cobro de los créditos a los acreedores, ya que si al dirigirse al patrimonio de su deudor para intentar cobrar, como consecuencia del artículo 1911 del Código Civil, en este no hubiera ya bienes, pues, por ejemplo, se han enajenado a favor de terceros, el acreedor siempre podrá dirigirse contra el bien concreto sobre el que se estableció la garantía, cualquiera que sea el patrimonio donde se encuentre actualmente. De este modo, son un «plus», un extra, a la responsabilidad patrimonial universal del deudor (art. 1911 CC), pues cuando no se puede cobrar por ese procedimiento,

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    al no quedar ya bienes en poder del deudor, el acreedor tendrá un instrumento mas, que es ejercitar el derecho de garantía, el ius distrahendi, vender el bien, lo tenga quien lo tenga, y cobrar su crédito.

    Son concluyentes en este sentido, y a la hora de explicar la función de garantía de los derechos reales de garantía, las palabras de Lacruz Berdejo1, que afirma: «El derecho de crédito —personal— es relativo, es decir, eficaz solo inter partes; que vincula la conducta del deudor pero quedando afectado en su garantía su patrimonio para, en caso de incumplimiento, satisfacer a su costa el interés del acreedor. En estas condiciones es posible que, llegado el vencimiento de la obligación, incumplida por el deudor, carezca su patrimonio de bienes en que hacer efectivo aquel interés del acreedor. Pues bien, un intento de remediar esta limitación y de prevenir este riesgo, consiste en dotar —de algún modo— al derecho de crédito de la inherencia y de la reipersecutoriedad propias de los derechos reales, de tal modo que se mantengan afectos a la garantía también sus bienes pretéritos, es decir los que se hallen en poder de un tercer adquirente... Para producir este efecto se grava con un derecho real —absoluto, erga omnes, dotado de reipersecutoriedad— de garantía el bien o bienes de que se trate».

    Gómez Gálligo explica esta relación de garantía o aseguramiento de los derechos reales de garantía de la siguiente forma: después de afirmar que el deudor responde del cumplimiento de sus obligaciones con todos sus bienes presentes y futuros, añade que...

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