Resolucion de compraventa. Incongruencia del juicio de suficiencia. Mutuo disenso

AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad
Páginas184-187

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Supuesto: Habiéndose otorgado una escritura pública de compraventa de finca rústica en la que no existe precio aplazado, condición resolutoria o pacto de retracto convencional, los representantes de las partes vendedora y compradora que intervinieron en la escritura inicial, otorgan, transcurridos algo más de tres meses, una nueva escritura que califican de resolución de la anterior, procediéndose a la entrega y recuperación del dominio de la finca y a la devolución de las cantidades satisfechas. Dichos representantes de las partes estaban facultados para "comprar, vender, retraer y permutar toda clase de bienes", lo que se testimonia por el Notario autorizante, que apreció la capacidad para el otorgamiento expuesto.

Presentada en el Registro de la Propiedad la copia de la escritura, se suspende la inscripción debido a que en las facultades relacionadas no consta la de resolver contratos de compraventa.

Se interpone recurso por uno de los representantes que intervino en ambas escrituras, alegando que la facultad de retraer se haya recogida en el otorgamiento de los poderes, siendo dicha facultad una forma de resolución de la compraventa, que opera, en principio, con eficacia retroactiva.

La Dirección General al analizar el supuesto, constata que no existía causa de resolución de la compraventa, que era un contrato perfecto y consumado, sin que adoleciese de vicios que afectasen a su validez, llegando a la conclusión de que se trata de una resolución por mutuo acuerdo.

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A continuación, analiza la Dirección General las tres figuras por las que se resuelven los contratos, distintas en su naturaleza y efectos: el retracto convencional, la resolución de la compraventa u otros contratos por causas establecidas en las mismas y la resolución por mutuo disenso, apreciando que los dos primeros supuestos no concurren en el caso estudiado.

Por último, estudia la Dirección General de los Registros el mutuo disenso, apuntando que calificar al retracto convencional como causa de resolución, como hace el artículo 1506 del Código Civil, es técnicamente incorrecto, lo que ya había expuesto la doctrina. -Señalamos que se manifestó en dicho sentido la Resolución de la DGR y N de 27 de mayo de 1926-. La resolución de las obligaciones sinalagmáticas sólo se produce por el incumplimiento de las obligaciones principales, y ello no concurre en el caso.

Al calificarse el supuesto de mutuo disenso, el consentimiento exigido es claramente resolutorio y no causal "porque no es consecuencia de un incumplimiento previo", no bastando las facultades de retraer, vender o comprar, siendo necesaria la facultad específica de resolver el contrato anteriormente celebrado, por lo que no es congruente el juicio notarial con el documento de donde resulta la representación. En consecuencia, se desestima el recurso.

Comentario: En primer lugar indicamos que si en vez de calificarse la operación como resolución, se hubiese calificado como compraventa, seguramente no hubiese existido ningún problema registral: los representantes estaban facultados para comprar y vender.

Al calificarse la escritura de contrato de resolución, nos podemos preguntar si cabe la resolución de un contrato perfecto y consumado. Aquí acudimos a la doctrina italiana, que ha estudiado la figura del mutuo disenso con cierta profundidad. El último escrito sobre el tema está contenido en el libro "Effetti del Contratto", que forma parte del Tratado del Derecho Civil, Volumen IV, 7, editado por el Consiglio Nazionale del Notariato, 2011, en el que el Profesor Francesco Alcaro estudia el mutuo disenso en las páginas 67 a 110, capítulo III de la obra, planteándose el problema de delimitar su ámbito: ¿Alcanza sólo los contratos con prestaciones exigibles o incluye también aquellos contratos ya perfectos y consumados?. El autor afirma que el mutuo disenso regulado explícitamente en el artículo 1372 del Codice Civile, "en cuanto poder eliminatorio concordado no presupone el incumplimiento, la imposibilidad sobrevenida o la excesiva onerosidad", "su función no se reduce a una reacción ante una anomalía en las vicisitudes del contrato, sino a una reconsideración del instaurado orden de intereses; no distinguiendo el artículo...

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