Caso 11º: Impugnación del Estudio de Mercado y Ponencia de Valores de un municipio, aprobado por la Dirección General del Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria

AutorAntonio E. Húmero Martín
Cargo del AutorDr. Arquitecto. Profesor Titular, Universidad Politécnica de Madrid
Páginas409-466

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1. Informe

INFORME Y DICTAMEN

I Objeto del Informe

Se me requiere para que dictamine sobre los siguientes extremos:

  1. - Referentes al Estudio de Mercado en que se apoya la Ponencia de Valores de A aprobada el 30 de abril de 1996.

    1. Si existe, es suficiente y correcta la división en polígonos o zonas homogéneas, así como la indicación del valor predominante en ptas/m2sobre cada polígono.

    2. Si existe mapa del término municipal de A que contenga la división en polígonos o zonas homogéneas en cuanto al valor del producto inmobiliario y en cuanto a la ordenación urbanística.

    3. Si el valor del mercado predominante señalado para cada polígono en el Estudio de Mercado es el más probable que un vendedor es capaz de aceptar y un comprador de comprar.

    4. Si existe y es correcto el señalamiento que el Estudio de Mercado hace de las zonas del término municipal de A cuyos valores se han apreciado o depreciado y la expresión de las causas.

    5. Si el fichero de datos recogidos de las unidades muestrales sobre suelo y edificios se ajusta a lo previsto en el Capítulo II, apartado segundo, epígrafe 2.3 de la Circular 8.04/ 90 de 26 de Febrero sobre procedimiento para la elaboración de Estudios de Mercado y Ponencias de valores de bienes y naturaleza urbana.

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    6. Si el Estudio de Mercado contiene plano de territorio con valores de suelo y producto inmobiliario.

    7. Si las conclusiones del Estudio de Mercado se ajustan a lo previsto en la Circular 8.04/90 de 26 de febrero dictada por la Dirección General del Centro de Gestión Catastral y Gestión Inmobiliaria.

    8. Finalmente, si el Estudio de Mercado y sus conclusiones reflejan la situación actual del mercado en A.

  2. - Referentes a la Ponencia de valores catastrales del municipio de A aprobada el 30 de abril de 1996.

    1. Corrección o incorrección de los MBR y MBC asignados por la Junta Técnica Territorial de Coordinación Inmobiliaria Urbana de Madrid al municipio de A y del procedimiento de asignación de dichos módulos.

    2. Corrección o incorrección de la división en polígonos y asignación de coeficientes de suelo del Cuadro de Bandas de Coeficientes del Valor del Suelo recogido en la norma 18 del Real Decreto 1020/93 de 25 de junio.

    3. Corrección en la aplicación de los coeficientes correctores del valor de las construcciones y de los coeficientes correctores conjuntos del valor del suelo y construcciones.

    4. Suficiencia o insuficiencia y corrección o incorrección de la documentación de la Ponencia a la vista de la documentación exigida por la circular 8.04/90 de 26 de febrero de la DGCGC y CT en su Capítulo III, apartado tercero.

    5. Corrección de la inclusión de las fincas catastrales en tipologías y de las superficies valoradas. En definitiva, corrección o incorrección de las valoraciones de las construcciones contenidas en las fichas catastrales de la Ponencia de Valores de A.

    6. Suficiencia de las tipologías contempladas por la Ponencia.

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2. Dictamen

INFORME Y DICTAMEN

I Objeto del Dictamen

De la observación y análisis de los hechos anteriormente descritos, podemos pasar a contestar los extremos requeridos en el mismo orden establecido:

  1. - Referentes al Estudio de Mercado en que se apoya la Ponencia de Valores de A aprobada el 30 de abril de 1996.

    1. Si existe, es suficiente y correcta la división en polígonos o zonas homogéneas, así como la indicación del valor predominante en ptas/m2sobre cada polígono.

      El Real Decreto 1020/1993, de 25 de Junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, que es el marco legal aplicable al presente Dictamen, en el Anexo, Capítulo II: «Normas técnicas de valoración para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana», Norma 7. «División en polígonos de valoración» dice en el apartado primero:

      1. Una vez realizada la delimitación del suelo se podrá proceder a su división en polígonos de valoración, de acuerdo con los siguientes criterios:

      a) Coherencia urbanística, tanto desde el punto de vista de calificación del suelo, como de la tipología de las construcciones.

      b) Circunstancias administrativas que hicieran aconsejable su definición.

      c) Circunstancias o peculiaridades del mercado que faciliten la valoración al tomarlas en un entorno homogéneo.

      d) Circunstancias de carácter económico-social que permitan, en su caso, la adopción de medidas o la aplicación de coeficientes puntuales que recojan las posibles alteraciones del valor del mercado.

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      e) Otras circunstancias debidamente justificadas en las ponencias de valores

      .

      De igual manera, la circular 8.04/1990, de 26 de Febrero, dictada por la Dirección General del Centro de Gestión Catastral y Gestión Inmobiliaria, sobre procedimiento para la elaboración de Estudios de Mercado y Ponencia de Valores de naturaleza urbana, en el Capítulo II: «Estudio del mercado inmobiliario; Apartado segundo: «Contenido», dice:

      Los estudios de mercado deberán contener:

      2.1. Mapa del término municipal, dividido en polígonos o zonas homogéneas en cuanto al valor del producto inmobiliario y en cuanto a la ordenación urbanística.

      Sobre cada polígono se indicará el valor predominante (en pts/m2) y el tipo al que se refiera.

      A estos efectos, se considerará valor de mercado predominante para cada uno de los productos inmobiliarios existentes en una zona o polígono homogéneo el más probable que un vendedor es capaz de aceptar y un comprador de pagar, en una situación similar a la del mercado analizado.

      2.2. Señalamiento de las zonas del término municipal cuyos valores se hayan visto apreciados o depreciados, con expresión de las causas a que pudiera deberse.

      2.3. Fichero de los datos recogidos de las unidades muestrales sobre suelo y edificios. El número de fichas estará en relación con el de las unidades urbanas existentes en el ámbito al que el estudio se refiera, condición que deberá cumplirse en cada una de las zonas o polígonos en que se haya dividido.

      Se indicará expresamente la fracción de muestreo utilizada tanto a nivel de polígono o zona homogénea como a nivel municipal. En este último caso se indicará también el error estadístico de la estimación. (Se adjunta modelo de ficha en Anexo II.)

      2.4. Planos de territorio con valores de suelo y producto inmobiliario.

      2.5. Conclusiones, que se referirán al esquema que se indica en el apartado correspondiente del Anexo I

      .

      Pues bien, a la vista de la documentación existente, se comprueba que el Capítulo 07, del Estudio del Mercado Inmobiliario del Término Municipal de A, denominado «Cartografía», está compuesto por los siguientes planos:

      07.01.- Desarrollo del Planeamiento General de Urbanismo al 1.1.96.

      07.02.- Distribución de valores del suelo en ptas/m2.

      07.03.- Localización de las unidades muestrales.

      07.04.- Distribución de valores medios de mercado.

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      Por tanto, en cuanto a la primera cuestión que se nos plantea, en el presente extremo, esto es, si existe la división en polígonos o zonas homo-géneas, que es lo que recoge la Circular 8.04/1990, anteriormente citada, en el Epígrafe 2.1, podemos afirmar que sí existe; en este caso, estaría representada gráficamente, en primer lugar, en el Plano 07.01, también antes citado. Dicha división se corresponde con la clasificación del suelo en cuanto a su uso y tipología edificatoria, según el Planeamiento vigente en ese momento, asignando a cada uno de los ámbitos delimitados diferentes tramas de color, con expresión de su superficie en Hectáreas.

      En segundo lugar, la mencionada división de polígonos se representa en el Plano 07.04, anteriormente citado, en el que se recoge, siguiendo la misma zonificación que el Plano 07.01, la distribución de valores en venta de mercado, con expresión de valores máximos y mínimos.

      En cuanto a la segunda cuestión planteada también en el presente extremo, esto es, si es suficiente la división en polígonos o zonas homogéneas, debe tenerse en cuenta que, puesto que en la Norma 23 del R.D. 1020/1993 se dispone que los estudios de mercado servirán de base para la redacción de las ponencias de valores, debe sobreentenderse que los polígonos o zonas homogéneas que se delimiten en los estudios deberán ser correlativos con los delimitados en las ponencias que en ellos se basen. Por lo tanto, para pronunciarnos sobre la suficiencia de la división de polígonos en el estudio de mercado, nos remitimos a lo expresado anteriormente en relación con lo regulado en el Real Decreto 1020/1993, Norma 7, en el que se establece que dichas zonas homogéneas constituirán los ámbitos en que los se definirán los valores en polígono.

      Dichos valores vienen definidos en la Norma 8. «Valores de suelo. Definiciones» del referido Real Decreto:

      Se definen las siguientes clases de valores de suelo:

      1. Valores en polígono. Son valores de referencia y vienen a representar o expresar las circunstancias medias del polígono o la valoración correspondiente a la parcela tipo definida en función del planeamiento urbanístico. Se considerarán dos valores, definidos en los apartados a) y b) siguientes:

      a) Valor de repercusión básico en polígono, del producto inmobiliario más característico o del definido por el planeamiento conforme al uso y tipología edificatoria característica, obtenido por el método establecido en la Norma 9.2. Tendrá las siglas VRB.

      b) Valor unitario básico en polígono, obtenido del anterior por aplicación de la fórmula de la Norma 9.3., considerando la edificabilidad de la parcela tipo definida por el planeamiento. Tendrá las siglas VUB.

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      Cuando no exista valor de repercusión se fijará el valor unitario en función de las circunstancias urbanísticas y de mercado

      .

      En conclusión, los polígonos delimitados en los planos del estudio de mercado no coinciden con...

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