Impuesto de derechos reales
| Autor | César Rey Feijóo |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 621-627 |
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La base inicial liquidable en las compraventas con pacto de retro
Concreto el problema que me propongo resolver a la base de liquidación en el momento de presentarse la escritura de compraventa con pacto de retrocesión ; porque si se efectuase el retracto, la base de liquidación sería igual a la primeramente establecida, y si, por transcurso del plazo pactado para el retracto, sin haberse hecho uso de este derecho, se consolidase la venta, naturalmente, la base habría de ser el valor de la diferencia entre la primera base y el valor total de los bienes o derechos transmitidos.
El primer párrafo del artículo 10 del Reglamento del Impuesto de Derechos reales determina : «Las compraventas de bienes inmuebles y Derechos reales, con cláusula de retrocesión, pagarán el 5 por 100 del precio convenido», agregando «salvo el derecho de la Administración a comprobar el valor de los bienes o derechos, en cuyo caso, para fijar la base de liquidación se deducirá del valor comprobado una tercera parte en que se estima el del derecho de retraer».
No ofrece duda alguna que la Administración tiene el derecho de comprobar el valor de los bienes o derechos; pero, realmente, esto sólo es posible en los casos en que puedan enfrentarse un valor declarado y un verdadero valor. Si se desconoce, por la propia naturaleza-dificultosa o equívoca-, el verdadero valor, loPage 622prudente, para perfilar éste, será esperar al momento en que ya no existe obstáculo para averiguarlo; y si, por esencia, el valor declarado, estipulado, en un contrato es el verdadero-por nacer su verdad precisamente de los términos de un contrato, cual acontece, verbigracia, en un préstamo hipotecario o en un censo-, entonces carece de sentido comprobar, pues esta comprobación tendría que limitarse a repetir lo que consignado aparezca en el documento, y esto propiamente no sería comprobar. Así que, con respecto a esto último, no se le ha ocurrido a la legislación del Impuesto variar el capital del préstamo, ni la pensión en los censos, y con respecto a lo primero, en el Reglamento-artículo 57-se establece que toda adquisición de bienes, cuya efectividad se halle suspendida de derecho por la concurrencia de una condición, un término, un fideicomiso ó cualquiera otra manera de limitación, se entenderá siempre, realizada el día en que la limitación desaparezca». Esta parece ser la sana doctrina, y a pesar de ello y de que no existe necesidad alguna para variarla en las ventas con pacto de retro, y de que estos contratos son, por esencia, variables, ya en cuanto a que no se sabe en definitiva lo que ocurrirá (es decir, si se retraerá o no la finca), ya en cuanto al precio, que, por ser hijo de la cantidad que necesite el «vendedor» y de las exigencias del comprador (verdadero acreedor), no guarda proporción con el valor de los bienes o derechos, y sólo se supone que es inferior al total valor, repito, sin necesidad-puesto que al expirar el plazo de retracto se sabría todo-, con gran precipitación y desconocimiento de la realidad, cambiante, con gran aplomo se determina con fórmula matemática el valor de...
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