Improcedencia de la repercusión de obras necesarias en el arrendatario de local de negocio cuando se trate de contratos celebrados a partir de la entrada en vigor de la LAU de 1964: análisis de la Sentencia del TS, de 21 de mayo de 2009
| Autor | Rosana Pérez Gurrea |
| Cargo | Licenciada en Derecho |
| Páginas | 3187-3192 |
Page 3187
Las Disposiciones Transitorias contenidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 tienen una gran trascendencia práctica, ya que son muchos los arrendamientos celebrados al amparo de la ley anterior y que se encuentran vigentes en la LAU actual. Su examen nos lleva a entender cómo podemos aplicar la legislación actual a situaciones jurídicas nacidas al amparo de leyes anteriores.
La Ley 29/94, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, ha optado por una vía intermedia entre la liberalización de rentas y el mantenimiento de rentas antiguas, respetando los contratos ya existentes. En términos generales, podemos decir que los arrendamientos existentes se prolongan mientras viva el actual arrendatario para los arrendamientos de vivienda, permitiéndose una subrogación y en ocasiones dos después de la entrada en vigor de la ley actual, mientras que para los arrendamientos de local de negocio se establece una duración limitada y en función de que el arrendatario acepte la actualización de renta en los términos contemplados en las Disposiciones Transitorias.
Existen diversidad de regímenes jurídicos aplicables a los arrendamientos de vivienda o locales de negocios que nos lleva a distinguir los siguientes grupos: 1. Los celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la LAU de 1964. 2. Los celebrados entre esta fecha y el 9 de mayo de 1985. 3. Los concertados entre el 9 de mayo de 1985 y la entrada en vigor de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos. 4. Los posteriores a la entrada en vigor de la nueva ley.
En este trabajo vamos a analizar la existencia de un contrato de arrendamiento de local de negocio celebrado después de la entrada en vigor de la LAU de 1964 a efectos de si resulta repercutible a los arrendatarios el importe de las obras necesarias realizadas en el inmueble en base a lo dispuesto en el apartado 10.3 de la letra C) de la Disposición Transitoria 2.ª de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos.
La normativa referida señala que el arrendador puede repercutir el importe de las obras de reparación necesarias en el arrendatario para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, en los términos del artículo 108 de la LAU de 1964 o de acuerdo con las reglas alternativas contempladas en la citada Disposición Transitoria 2.ª Vamos a examinar esta materia en base al criterio jurisprudencial sentado en la sentencia del TS de 21 de mayo de 2009.
Page 3188
Régimen normativo: Los arrendamientos de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la ley actual de 1994, se rigen por las normas del TR de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, relativas al arrendamiento de local de negocio, salvo las modificaciones introducidas en la Disposición Transitoria 3.ª, conforme a la cual vamos a distinguuir los siguientes puntos:
-
Si el contrato está en situación de prórroga legal en la fecha de entrada en vigor de la LAU de 1994, hay que distinguir dos situaciones según el arrendatario sea persona física o jurídica:
— Si el arrendatario es persona física, el contrato se extingue por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local. No procede esta subrogación en el caso de que se hayan producido dos transmisiones ex artículo 60 del TR del 64. En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si no hubieran pasado veinte años desde la aprobación de la ley, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local, hasta que se cumpla dicho plazo de veinte años. Esta segunda...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba