La imposible moderación de la cláusula penal abusiva en un contrato de arrendamiento entre arrendador profesional y arrendatario consumidor según el Tribunal de Justicia de la Unión Europea. La aplicación de esta doctrina al supuesto de desistimiento unilateral ad nutum del arrendatario
| Autor | Francisco Redondo Trigo |
| Cargo | Académico Correspondiente de la Real Academia de Jurisprudencia y Legislación Profesor de Derecho Civil y Abogado |
| Páginas | 3566-3595 |
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En la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), Sala Primera, sentencia de 30 de mayo de 2013, C-488/2011, Ponente: Berger, María, número de asunto: C-488/2011 (La Ley 43527/2013), se juzgan los siguientes hechos:
Durante el año 2007, Jahani, sociedad que ejerce a título profesional la actividad de arrendamiento de viviendas, alquiló al señor Asbeek Brusse y a la señora de Man Garabito, quienes actuaban con fines privados, un local destinado a vivienda en Alkmaar (Países Bajos).
El contrato de arrendamiento concluido a ese efecto se basaba en las condiciones generales elaboradas por una asociación de profesionales de la propiedad inmobiliaria, el Raad voor Onroerende Zaken (Cámara de la Propiedad Inmobiliaria).
Esas condiciones generales contenían en particular una cláusula penal así redactada:
«20.1. El arrendatario incurrirá en mora por el mero vencimiento de un plazo determinado.
20.2. En cada caso en que el arrendatario incurra en mora en el pago íntegro y dentro del plazo debido de una cantidad pecuniaria, adeudará un interés mensual del 1 por 100 del importe adeudado como principal desde la fecha de vencimiento hasta la fecha de pago íntegro del principal.
[...]
20.6. El arrendatario deberá abonar al arrendador una pena contractual directamente exigible de 25 euros por cada día natural en virtud del incumplimiento o la
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infracción de cualquier obligación derivada del presente contrato y de las condiciones generales anexas, sin perjuicio de su deber de ejecutar la obligación incumplida y sin perjuicio de otros derechos del arrendador a una indemnización por daños y perjuicios o de otra naturaleza [...]».
La renta arrendaticia estipulada en el contrato de arrendamiento ascendía a 875 euros al mes y se elevó a partir del 1 de julio de 2008 a 894,25 euros al mes en virtud de la cláusula de indexación prevista en el contrato. El señor Asbeek Brusse y la señora de Man Garabito no pagaron la suma correspondiente a ese aumento de la renta. Por el mes de febrero de 2009 pagaron 190 euros, y después dejaron de pagar la renta.
En julio de 2009, Jahani demandó judicialmente a los arrendatarios, solicitando la resolución del contrato de arrendamiento y la condena de los demandados al pago de la cantidad total de 13.897,09 euros, que se desglosa como sigue:
— 5.365,50 euros en concepto de renta arrendaticia;
— 156,67 euros en concepto de intereses contractuales ya vencidos;
— 96,25 euros en concepto de aumento de la renta por indexación;
— 4.525 euros en concepto de pena contractual por impago de la renta arrendaticia;
— 3.800 euros en concepto de pena contractual por impago del aumento de la renta por indexación;
— 658,67 euros por gastos extrajudiciales.
En esas circunstancias el Gerechtshof te Amsterdam decidió suspender el procedimiento y plantear al Tribunal de Justicia las siguientes cuestiones prejudiciales:
«1. ¿Puede calificarse como vendedor [de bienes] o prestador de servicios en el sentido de la Directiva a un arrendador de viviendas profesional que alquila una vivienda a un particular? ¿Queda comprendido en el ámbito de aplicación de la Directiva un contrato de arrendamiento entre un arrendador profesional y un arrendatario que no tenga la condición de profesional?
2. La circunstancia de que el artículo 6 de la Directiva deba considerarse una norma equivalente a las normas nacionales que en el ordenamiento jurídico interno tienen la naturaleza de normas de orden público ¿implica que, en un litigio entre particulares, la legislación nacional de transposición relativa a las cláusulas abusivas es de orden público, de suerte que el juez nacional, tanto en primera como en segunda instancia, está facultado y obligado a examinar de oficio (y, por tanto, también ultra petita) si una cláusula contractual se ajusta a la legislación nacional de transposición, y a declarar la nulidad de tal cláusula si llega a la conclusión de que es abusiva?
3. ¿Se ajusta al efecto útil del Derecho [de la Unión] el hecho de que el juez nacional no excluya la aplicación de una cláusula penal que deba considerarse una cláusula abusiva en el sentido de la Directiva, sino que se limite a moderar el importe de la pena contractual en aplicación de la legislación nacional, si un particular ha invocado la facultad de moderación del juez, pero no la anulabilidad de tal cláusula?»
Para la comprensión de la cuestión en relación con el Derecho Nacional aplicable, cabe decir que la Directiva ha sido transpuesta en los Países Bajos por la normativa relativa a las condiciones generales de la contratación reco-
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gida en los artículos 6:231 a 6:247 del Burgerlijk Wetboek (Código Civil; en lo sucesivo, «BW»).
El artículo 6:233, párrafo primero, letra a) del BW dispone:
«Una cláusula que forma parte de las condiciones generales es anulable:
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si es excesivamente gravosa para la otra parte, teniendo en cuenta la naturaleza y el contenido del contrato, el modo en que se han establecido las condiciones, los intereses recíprocos manifiestos de las partes y las demás circunstancias del caso».
Según el artículo 3:40 del BW, es nulo todo acto contrario a las buenas costumbres, al orden público o a una disposición legal de carácter imperativo. No obstante, en caso de infracción de una disposición dirigida exclusivamente a la protección de una de las partes de un acto multilateral, el acto contrario a ella incurre únicamente en anulabilidad, a menos que se desprenda otra cosa del alcance de la disposición considerada.
En lo referido a las cláusulas penales, el artículo 6:94, apartado 1 del BW establece que el juez está facultado, a instancias del deudor, para moderar el importe de la pena contractual si así lo exigen manifiestamente razones de equidad.
De acuerdo con lo anterior, el fallo de la meritada sentencia del TJUE, es el siguiente:
«1. La Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, debe interpretarse en el sentido de que, a reserva de las cláusulas que reflejen disposiciones legales o reglamentarias imperativas previstas por el Derecho nacional, lo que corresponde comprobar al juez nacional, se aplica a un contrato de arrendamiento de vivienda concluido entre un arrendador que actúa en el marco de su actividad profesional y un arrendatario que actúa para fines ajenos a su actividad profesional.
2. La Directiva 93/13 debe interpretarse en el sentido de que:
— cuando el juez nacional que conoce de una demanda formulada por un profesional contra un consumidor acerca de la ejecución de un contrato esté facultado, según las normas procesales internas, para examinar de oficio la disconformidad entre la cláusula en la que se fundamenta la demanda y las normas nacionales de orden público, deberá apreciar de oficio de igual manera, una vez haya determinado que dicha cláusula entra en el ámbito de aplicación de esa Directiva, el carácter abusivo en su caso de esa cláusula a la luz de los criterios enunciados en la Directiva;
— cuando el juez nacional esté facultado, según las normas procesales internas, para anular de oficio una cláusula contraria al orden público o a una norma legal imperativa cuyo alcance justifique esa sanción, deberá en principio, tras haber ofrecido a las partes la posibilidad de un debate contradictorio, anular de oficio una cláusula contractual cuyo carácter abusivo haya apreciado a la luz de los criterios enunciados por la Directiva.
-
El artículo 6, apartado 1, de la Directiva 93/13 debe interpretarse en el sentido de que no permite al juez nacional, cuando haya determinado el carácter abusivo de una cláusula penal en un contrato celebrado entre un profesional y un consumidor, limitarse a moderar el importe de la pena contractual impuesta por esa cláusula al consumidor, como le autoriza el Derecho nacional, sino que le obliga a excluir pura y simplemente la aplicación de dicha cláusula al consumidor».
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En realidad la doctrina que establece esta sentencia del TJUE, es heredera de la que fijara la STJUE, de 14 de junio de 2012 (as. 618/2010), sobre la cual, Carrasco Perera1 ya razonara que: «La doctrina sólo es incontestable cuando se trata de cláusulas cuantitativas susceptibles de reducción parcial, como ocurre con las cláusulas de intereses y las cláusulas penales; por cierto, el artículo 1154 del Código Civil dejaría de aplicarse entonces a las relaciones de consumo, y el juez carecería de facultad de moderación de la pena cuando la cláusula penal se hubiera pactado en condiciones generales, no en otro caso».
Las críticas a las conclusiones de la abogado general Trstenjak, que fueron asumidas por la citada sentencia del TJUE, de 14 de junio de 2012, también fueron realizadas por Alfaro2 de la siguiente forma:
Ahora bien, una cosa es rechazar la reducción conservadora de la validez de las cláusulas que el contrato que incluye condiciones generales abusivas y otra cosa decir que el Juez no debe integrar el contrato. Muy al contrario. Viene obligado por la Ley a hacerlo. Piénsese en una cláusula que establece un plazo de entrega del producto al consumidor muy largo, excesivo. Si anulamos la cláusula, ¿no hay plazo de entrega? O una cláusula que limite la garantía a quince días. Una vez eliminada, ¿a qué garantía tiene derecho el comprador? Naturalmente, a la de la Ley. Una cláusula dice que el comprador de un coche no tiene derecho a que se lo entreguen con ruedas. Eliminada la cláusula, ¿a qué tiene derecho el consumidor...
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