Importancia de la actuación notarial y registral en el tráfico jurídico e inmobiliario

Autor:Juan Carlos Martínez Ortega
Cargo del Autor:Doctor en Derecho. Abogado. Oficial de Notaría
Páginas:45-52
 
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4.1. Control de legalidad y cualificación jurídica

La seguridad jurídica en la actuación del Notario y Registrador de la Propiedad está garantizada por diversas razones:

  1. Por su formación técnico-jurídica, labrada por muchos años de estudio y consiguiendo su respectivo título por una difícil y fuerte oposición sobre un extenso temario jurídico37.

  2. Por el control del Estado al que sirven, no olvidemos que tanto el Registrador como el Notario dependen jerárquicamente del Ministerio de Justicia y de la Dirección General de los Registros y del Notariado.

  3. Los actos y contratos que realice el Notario tienen que cumplir con la legalidad vigente, como dice el art. 145 Reglamento Notarial. No pueden ser contrarios a las leyes o al orden público, en cuyos supuestos tales contratos no podrían inscribirse en el Registro de la Propiedad, pues serían calificados negativamente.

  4. Los Notarios como funcionarios tienen que ejercer la fe pública que ampara dos vertientes muy importantes: 1) En la esfera de los hechos, la exactitud de lo que el Notario ve, oye o percibe por sus sentidos; y

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    2) Y en la esfera del Derecho, la autenticidad y fuerza probatoria a las declaraciones de voluntad de las partes en el instrumento público redactado conforme a las leyes38. No se puede obviar, que los Notarios como juristas de prestigio han sido precursores en nuevas figuras urbanísticas como por ejemplo "la propiedad horizontal tumbada"39

    fruto del planteamiento del Notario SAPENA TOMAS, que realizó en un foro notarial en el año 1966.

  5. Los libros del Registro de la Propiedad darán fe de lo contenido en los mismos, y antes de proceder a inscribir los actos y contratos ante él presentados, deberá el Registrador calificarlos positivamente, no pudiendo contener actos ilegales, o que por su materia, no sean objeto de inscripción. A diferencia del protocolo notarial custodiado por el Notario, los Registros son públicos para quienes tengan interés en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos.

4.2. Control y vigilancia del establecimiento de cláusulas abusivas

A diferencia de los contratos privados, en los que las partes pueden desconocer la normativa sobre la contratación, o por el contrario omitirlas voluntariamente en beneficio propio, el Notario tiene el deber de conocer y plasmar en todos los instrumentos públicos que autorice las normas legales sobre contratación. Todo ello, en virtud de lo dispuesto en la Ley 7/1998, de Condiciones Generales de la Contratación. Recordemos que el objetivo de la

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citada Ley, que tenía su reflejo en la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, era el de regular sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, así como el de establecer los parámetros de las condiciones generales de la contratación40.

Según prevé el art. 23 de la citada Ley, los Notarios y Registradores tienen la obligación de advertir a las partes contratantes, en el ámbito de actuación de sus respectivas competencias de los extremos pertinentes de dicha Ley, en todas sus actuaciones. Además, como sostiene LORA-TAMAYO RODRÍGUEZ ambos profesionales en su actuación funcionarial tienen que aplicar los principios de equidad41.

Tanto el Registrador de la Propiedad como el Notario asumen un papel relevante en la Ley referida. Debe indicarse que se ha creado un Registro de Condiciones Generales de la Contratación que estará a cargo de un Registrador de la Propiedad y Mercantil, en cuyo Registro podrán inscribirse cláusulas contractuales que tengan el carácter de condiciones generales de la contratación con arreglo a la Ley 7/1998, a cuyo efecto se presentarán para su depósito, por duplicado, los ejemplares en que se contengan, a instancia de cualquier interesado.

Los Notarios, en el ejercicio profesional de su actividad pública, deben velar, por el cumplimiento de los requisitos establecidos en la Ley, como son que las cláusulas por ellos redactadas se ajusten a los criterios de transparencia, claridad, concreción y sencillez. No se incorporarán a los contratos que autoricen aquellas cláusulas que alguna de las partes no haya tenido ocasión de conocer, así como las que sean ilegibles, ambiguas, oscuras e incomprensibles. También advertirán de la obligatoriedad de inscribir las cláusulas generales en los casos legalmente establecidos.

Igualmente, el fedatario hará constar siempre en el contrato el carácter de condiciones generales de las cláusulas que tengan esa naturaleza y que figuren previamente inscritas en el indicado Registro. Tampoco autorizará ningún negocio jurídico en los que se persiga la inclusión de cláusulas declaradas nulas por abusivas en sentencia inscrita en el repetido Registro de

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Condiciones Generales, debiendo informar cabalmente a los consumidores en todos aquellos asuntos de su competencia, con independencia de cualquier otra consideración42, lo que puede motivar que finalmente no autorice la escritura pública pretendida.

No podemos dejar de referirnos, en este punto, al Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de Noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, que tiene una incidencia clave en el devenir de las cláusulas abusivas. Según refiere el art. 82 de la precitada norma "se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato".

La referida Ley, en el campo de la contratación...

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