Qué implica la firma del contrato de arras

Autor:Sonia Arean
Cargo:Abogado Senior de Ibáñez & Almenara Abogados y Economistas
 
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Se tiende a hablar de los contratos de arras con una ligereza inaudita, y existe la creencia errónea sobre que su firma no nos obligará a nada “teniendo el derecho a separarnos de las obligaciones contraídas cuando se quiera”. Y esto, se ha de saber que no es del todo cierto y que además se pueden contraer fuertes obligaciones con su firma.

Así una extensa doctrina del Tribunal Supremo, viene distinguiendo tres tipos de contratos de arras, así como su diferenciación con el contrato de compraventa, con carácter general, estos tipos son:

ARRAS PENITENCIALES: Son las que parece contemplar el art. 1454 del Código Civil, según jurisprudencia del Tribunal Supremo “se conciben como multa o pena, correlativa al derecho de las partes a desistir, a su arbitrio, del contrato”. Esto es, se efectúa el pago de arras o señal, sin embargo, la firma de dicho contrato no supone ni una obligación a vender ni una obligación a comprar, ya se podrá rescindir el contrato allanándose el comprador a perder esta cantidad entregada en concepto de arras, o el vendedor devolviendo dicha cantidad duplicada.

Ejemplo:

Supongamos que somos los compradores, no estamos muy seguros que nos vayan a dar la financiación, a finca nos gusta pero pudiera mejorarse o no supone una gran inversión. En este caso, nos puede interesar firmar un contrato con arras penitenciales ya que, en caso que en este periodo encontremos un inmueble que se ajuste más a nuestras expectativas, no estaremos obligados a comprar, eso sí… habremos perdido la cantidad entregada en concepto de arras.

ARRAS CONFIRMATORIAS: A diferencia de las anteriores, y según señala el Tribunal Supremo “son expresión de un contrato con fuerza vinculante que no facultan, por tanto, para resolver la obligación contraída, que normalmente corresponden con las entregas o anticipos « a cuenta del precio»”.

Ejemplo:

Supongamos nuevamente que somos los compradores, sin embargo, en este caso, estamos muy seguros de la inversión y el hecho de la financiación lo tenemos resuelto, estamos totalmente decididos a comprar. En este caso, nos conviene firmar un contrato de arras confirmatorias ya que las mismas no autorizan a separarse de las obligaciones contraídas, si no que podremos exigir su cumplimiento, de modo tal que si el vendedor no quisiera vender pudiéramos exigir...

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