La limitación imperativa de responsabilidad por las deudas hipotecarias a la finca hipotecada: una idea tan seductora como desaconsejable
| Autor | Fernando P. Méndez González |
| Cargo | Registrador de la Propiedad y Mercantil. Ex-Decano del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, Fundador y Primer Presidente de la European Land Registry Asociation (ELRA) |
| Páginas | 7-18 |
Fernando P. Méndez González es Registrador de la Propiedad y Mercantil. Ex-Decano del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, Fundador y Primer Presidente de la European Land Registry Asociation (ELRA). Actualmente es miembro del Consejo de Dirección del Centro para la Investigación y Desarrollo del Derecho Registral Inmobiliario y Mercantil (CIDDRIM) de la Universidad de Barcelona.
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Como es bien sabido, España es uno de los países del mundo con mayor endeudamiento privado: empresas, familias e individuos se han endeudado fuertemente en el pasado reciente, especialmente desde nuestro ingreso en el club del euro, hasta hace poco, en que la tasa de endeudamiento privado ha comenzado a disminuir ligeramente, al tiempo que ha aumentado sustancialmente nuestra tasa de ahorro.
Una parte de esa deuda privada está directamente relacionada con la fuerte expansión experimentada por el sector de la construcción, especialmente de la residencial, durante ese periodo. Como consecuencia de la misma, dicho sector llegó a significar el 16% de nuestro P.I.B. En el momento actual representa tan sólo el 4%, casi tres puntos menos que la media de los países de nuestro entorno.
Dicha expansión se debió a diferentes factores, cuyo análisis queda al margen del objeto de este artículo, si bien creo necesario hacer referencia a uno de ellos, a mi juicio, decisivo, para explicar el fenómeno: la existencia continuada de tipos de interés muy bajos, incluso de tipos reales de interés
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negativos, lo que incentivó una demanda de crédito acorde con el precio del dinero, precio que no se correspondía -ni se corresponde- con la situación real de nuestra economía.
Si observamos la situación actual, lo comprenderemos fácilmente : con una inflación del 3,6%, es posible obtener préstamos hipotecarios al euribor -cuyo nivel es el 2,52% en el momento de escribir estas líneas- más 0,40%, lo que, a estas alturas, sigue arrojando tipos de interés hipotecarios reales negativos. Si, en vez de pertenecer al club del euro, tuviésemos una moneda nacional, los tipos de interés de los préstanos hipotecarios no podrían situarse por debajo del 5%, lo que induciría una demanda de crédito mucho menor y mucho más acorde con nuestra situación económica. Esto es exactamente lo que hubiera sucedido también en nuestro pasado reciente.
En una situación tal, los consumidores dedicaron el crédito, tan fácilmente obtenido, a la adquisición de bienes imposibles de adquirir sin el recurso al crédito, singularmente la vivienda, aunque no solamente la vivienda. Esta sobredemanda -es decir, este exceso de demanda de crédito debida al precio excesivamente bajo del dinero- tuvo como consecuencia un crecimiento paralelo de los precios de la vivienda, por encima de lo que hubieran crecido si el precio del dinero hubiera sido el que correspondía a nuestra economía.
A esta situación se la denominó -y aún se la continúa denominando- burbuja inmobiliaria. Ahora bien, esta expresión encierra unos sobreentendidos que están dificultando la instrumentación de una política adecuada en relación al sector inmobiliario, un sector fundamental en cualquier economía y no sólo en la nuestra, aunque lo haya sido de un modo especial en el pasado reciente.
En primer lugar, es preciso ser conscientes -cuando se utiliza esta expresión- de que tal fenómeno no se ha producido únicamente en el sector inmobiliario, sino en otros muchos sectores. Invito al lector a que observe cómo durante la «década prodigiosa» el valor de las acciones del Ibex subió lo mismo que el de la vivienda y, sin embargo, no se habla de burbuja bursátil, o a que reflexione sobre el hecho de que la deuda de algunas de las empresas del Ibex asciende aproximadamente a la misma cantidad a la que asciende el valor en Bolsa de algunos de nuestros principales bancos, o sobre el hecho de que la deuda de las empresas del Ibex iguala a nuestra deuda pública. Tal es el efecto devastador de un precio del dinero excesivamente barato1. La realidad ha sido que, debido a un exceso de liquidez, en buena parte relacionado con nuestro ingreso en el euro, la economía española ha vivido, toda ella, inmersa en una burbuja crediticia.
En segundo lugar, es preciso ser conscientes de que el comportamiento de los agentes económicos no ha sido irracional, sino completamente racional, de acuerdo con la estructura de incentivos configurada por el precio del dinero disponible, no solamente muy bajo, sino, incluso, negativo en términos reales, es decir, con relación a la tasa de inflación.
En tercer lugar, es preciso ser conscientes de que la existencia de una moneda única en un área econó-mica que no reúne las condiciones para ser un área monetaria y que es gestionada de acuerdo con los intereses de las áreas económicas más fuertes, produce información errónea en las áreas económicas más débiles, con las consecuencias que estamos viviendo y aún peores2.
De acuerdo con lo expuesto, muchos individuos y familias pagaron por su casa un precio excesivo y, además, se endeudaron excesivamente, dedicando una parte excesiva de su renta personal y/o familiar a la amortización del crédito hipotecario solicitado y obtenido para la compra de la vivienda. La demanda de crédito hipotecario crecía a tal ritmo -superior al 20% anual, llegando en marzo de 2006 al crecimiento récord del 27,3%- que, ya desde el año 2002, el ahorro nacional no bastaba para cubrirla, por lo que las entidades financieras -bancos, cajas y demás entidades de crédito- se vieron obligadas a recurrir a los mercados mayoristas de crédito para obtener recursos monetarios con los que poder satisfacer la demanda interna de crédito hipotecario. Así, ya en 2006, el 34% del total crédito hipotecario se había financiado con títulos hipotecarios, y, lo que es aún más significativo, el 64% de la nueva demanda de crédito hipotecario3.
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Tal situación, sin embargo, no se consideró excesivamente peligrosa en un entorno de crecimiento sostenido del precio de la vivienda.
Pero en el verano de 2007 estalló, en los Estados Unidos, la crisis de las denominadas hipotecas subprime, que, posteriormente, se ha ido extendiendo también a las prime, dando lugar a una crisis financiera de proporciones desconocidas desde 19294. Como consecuencia, los mercados mayoristas de crédito entraron en el dique seco, nuestros bancos y cajas no podían seguir obteniendo dinero con el que financiar la demanda interna de crédito hipotecario, al tiempo que comenzaban a vencer las deudas que habían contraído para poder seguir prestando dinero, lo que restringió el crédito a promotores y compradores y produjo una contracción económica general y, especialmente, del sector inmobiliario, en la que aún estamos inmersos, que ha generado una crisis financiera interna de grandes proporciones, la reducción del sector inmobiliario residencial a una cuarta parte de su tamaño, un aumento del desempleo hasta niveles desconocidos -próximo en estos momentos a los cinco millones de parados-, una bajada de los precios de los inmuebles y un enorme aumento de las ejecuciones hipotecarias5, dada la imposibilidad de muchos compradores de atender los pagos de sus créditos.
Es en este contexto en el que se genera la demanda de que el deudor debe tener derecho a liberarse de la hipoteca entregando la finca hipotecada, derogando así, en materia de créditos hipotecarios, al menos de los destinados a la adquisición de la vivienda habitual, el principio de responsabilidad patrimonial universal recogido en el artículo 1911 Cc.
Este estudio tiene por objeto reflexionar sobre si tal demanda debe ser atendida por el legislador. La respuesta ha de ser, a mi juicio, negativa, por las razones que expondré seguidamente. Al propio tiempo, se sugieren otras medidas distintas que servirían para aliviar la situación de los deudores incumplidores, pero sin que produzcan externalidades negativas sobre el sistema financiero ni sobre los deudores cumplidores.
Uno de los características más significativas de la presente crisis económica ha consistido en que, en sus primeras manifestaciones, allá por el año 2007 y aún por el 2008, hubo un fuerte incremento de las denominadas refinanciaciones, instrumentadas mediante novaciones modificativas de los préstamos hipotecarios vigentes, realizadas al amparo de la Ley 2/1994 de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, reformada por la Ley 41/2007, que introdujo la figura de la «hipoteca recargable», así como la consagración de la posibilidad de ampliación del plazo de amortización del préstamo hipotecario sin pérdida de rango de la hipoteca, lo que facilitaba la obtención de acuerdos que permitiesen a los deudores cuotas de amortización menores y a los acreedores que los deudores no incurriesen en mora o, en el límite, incumpliesen, y, en consecuencia, los primeros tuviesen que realizar las provisiones pertinentes con el reflejo consiguiente en su cuenta de resultados.
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