El impacto de la directiva 2014/17/UE sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial
| Autor | D. Francisco Oliva Blázquez |
| Cargo del Autor | Profesor Titular de Derecho Civil (acreditado al cuerpo de Catedráticos de Universidad) |
| Páginas | 99-156 |
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El mercado del crédito hipotecario constituye una parte esencial del sistema económico y inanciero de la Unión Europea. De acuerdo con el informe publicado en el año 2015 por la European Mortgage Federation, uno de cada cuatro hogares europeos tiene una hipoteca, cuyo valor total en términos macro económicos es equivalente a prácticamente la mitad del PIB comunitario1.
Adicionalmente, los créditos hipotecarios juegan un papel muy importante en los mercados inancieros europeos, por cuanto los bonos y cédulas hipotecarias representan el segundo mayor mercado de renta ija de la Unión Europea, después de los instrumentos de deuda pública.
Por otro lado, el préstamo garantizado con hipoteca es la inversión inanciera más importante que, con carácter general, llevará a cabo cualquier consumidor europeo a lo largo de su vida2, y por ello debería ser objeto de una especial regulación que sobrepase las fronteras nacionales. No podemos olvidar en este sentido que el artículo 169 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea consagra la necesidad de promover los intereses de los consumidores y garantizarles un alto nivel de protección, para lo cual establece que la Unión contribuirá a tales ines a través de la instauración de medidas destinadas a proteger los intereses económicos de los consumidores3.
Tomando en consideración estos datos brevemente esbozados, podría intuirse que la Unión Europea ha incluido dentro sus políticas más relevantes la construcción de un mercado hipotecario armonizado. Sin embargo, lo cierto es que el crédito hipotecario nunca ha participado de la integración del mercado inanciero único, quedando en cierto modo descolgado del ritmo del mercado interior4. En otros términos, más allá de algunos tímidos pasos armonizadores,
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como la determinación de los tipos de interés, especialmente a raíz de la Unión Monetaria Europea, no puede hablarse de la existencia de un mercado hipotecario europeo e integrado5.
No debe extrañarnos por todo ello que desde hace más de una década las diferentes instituciones comunitarias hayan realizado notables esfuerzos destinados a mejorar su regulación con el objeto declarado de alcanzar un mayor grado de integración, competitividad y protección del consumidor6. En este sentido, la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial7, ha sido su producto más acabado y ambicioso, y con ella se ha puesto in a años de ingente y laborioso trabajo político-legislativo. De este modo, además, las instituciones comunitarias complementan el círculo de la regulación de los contratos de crédito, que hasta la fecha, como es suicientemente conocido, estaba protagonizada por la conocida Directiva 2008/48/CE, de 23 de abril de 2008, relativa a los contratos sobre crédito al consumo8.
La Directiva 2014/17/UE es un texto legislativo extenso e indudablemente complejo, formado por 85 considerandos previos, 49 artículos y hasta 3 anexos inales, cuyo objetivo general, en palabras del propio legislador europeo, es el de desarrollar un mercado interior más transparente, eiciente y competitivo mediante unos contratos de crédito coherentes, lexibles y equitativos en materia de bienes inmuebles, promoviendo a la vez la sostenibilidad de la concesión y la contratación de préstamos, así como la inclusión inanciera, y proporcionando, por tanto, un nivel elevado de protección a los consumidores (Considerando 6 Directiva 2014/17/UE). Loables y elevadas metas cuya consecución, sin embargo, no resultará sencilla, especialmente porque, como veremos, el contenido material de la Directiva deja mucho que desear.
Resultaría por mi parte bastante insensato el pretender analizar con cierto nivel de detalle y profundidad un texto legal de la complejidad de la Directiva
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2014/17/UE en estos momentos. Por ello, centraré mis esfuerzos en el estudio y exposición de la fase precontractual, puesto que constituye la clave de bóveda sobre la que bascula esencialmente el sistema de protección del consumidor que adquiere un inmueble con ines residenciales a través de la celebración de un contrato de crédito. No obstante, antes de adentrarnos en esta compleja cuestión, es conveniente llevar a cabo algunas consideraciones sobre los antecedentes, objetivos y el ámbito de aplicación de la Directiva, que nos servirán para comprender bien tanto la inalidad como los destinatarios de la misma.
Puede decirse que el iter histórico que dio lugar a la Directiva 2014/17/ UE tuvo su punto de arranque en el mes de marzo del año 2003, cuando la Comisión puso en marcha un proceso encaminado a determinar y evaluar el impacto de los obstáculos al mercado interior de los contratos de crédito para bienes inmuebles de uso residencial9. Como consecuencia de este primer impulso fueron publicándose a lo largo de los años distintos estudios, propuestas e informes10que desembocarían en el Libro Blanco sobre la integración de los mercados de crédito hipotecario de la Unión, presentado el 18 de diciembre de 2007.
El Libro Blanco constataba que el mercado único de hipotecas en el espacio europeo para vivienda distaba mucho de estar integrado, lo cual se debía a la existencia de obstáculos que restringen la actividad transfronteriza, por el lado tanto de la oferta como de la demanda, reduciendo la competencia y las posibilidades de elección dentro del mercado. En este sentido, se citaba expresamente un estudio, titulado “he Costs and Beneits of Integration of EU Mortgage-Markets”, publicado por la London Economics en agosto de 2005, en el que se cifraban las ventajas económicas potenciales de la integración de los mercados hipotecarios de la UE en el 0,7% del PIB y el 0,5% del consumo privado en los próximos diez años. Añadiéndose a continuación que ello podía traducirse en
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una reducción de los tipos de interés de hasta 47 puntos hasta el año 2015, de tal manera que el interés a pagar por un préstamo hipotecario de 100.000 euros se reduciría en 470 euros anuales.
La Comisión Europea, no obstante, se mostró algo escéptica al respecto, en el sentido de recordar que los consumidores hacen su búsqueda de crédito hipotecario ante todo en el ámbito local, y que la mayoría probablemente seguiría haciéndolo así en el futuro inmediato, ya que no pueden subestimarse factores tales como la lengua, la distancia, las preferencias del consumidor o las estrategias comerciales de los prestamistas. En cualquier caso, también reconocía que hay otros factores que impiden el ejercicio de la actividad o elevan sustancialmente el coste de la oferta o la obtención de un crédito hipotecario en otro Estado miembro de la UE, y que pueden ser objeto de medidas adecuadas. Por todo ello, se concluía airmando que era posible lograr que los mercados de crédito hipotecario de la UE fueran competitivos y eicientes si se adoptaban medidas que facilitaran la oferta y inanciación transfronterizas de créditos hipotecarios, aumentaran la gama de productos, incrementaran la conianza del consumidor y favorecieran la movilidad del cliente11.
Posteriormente, tuvo lugar la consulta pública de la Comisión Europea sobre préstamo hipotecario responsable de 2009, a la que siguió el Documento de trabajo de la Comisión Europea elaborado en julio de 2010 y, inalmente, la Propuesta de Directiva del Consejo de 31 de marzo de 2011, antecedente inmediato de la Directiva 2014/17/UE que analizaremos a continuación12.
De la lectura de los considerandos previos de la Directiva 2014/17/UE puede deducirse que tres son los objetivos esenciales que busca: la armonización del mercado de los créditos hipotecarios, evitar la concesión de préstamos irresponsables y proteger de forma elevada a los consumidores. Veamos por separado cada uno de dichos objetivos generales.
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El considerando (2) de la Directiva 2014/17/UE airma que la instauración de un mercado crediticio más transparente y eiciente dentro del espacio de la Unión Europea es fundamental para promover el desarrollo de las actividades transfronterizas y crear un mercado interior de contratos de crédito para bienes inmuebles de uso residencial. En deinitiva, como puede observarse, en su origen la intención meridiana de las instituciones comunitarias era la de eliminar los obstáculos que se oponen al desarrollo eiciente del mercado interior de los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, en la creencia de que de esa forma podría impulsarse la esencia del mercado interior, esto es, la existencia de un espacio sin fronteras en el que se garanticen tanto la libertad...
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