II. El contrato de opción de compra

AutorCamino Sanciñena Asurmendi
Cargo del AutorProfesora Titular de Derecho Civil
  1. EL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA

La opción de compra constituye un verdadero contrato17, que se perfecciona con la concurrencia del consentimiento del concedente y del concesionario sobre la concesión de la opción18. Por su naturaleza, el contrato de opción de compra prepara o configura una futura compraventa, y contiene los requisitos reales y el consentimiento del vendedor. En efecto, el vendedor-optatario consiente la concesión del derecho de opción al optante, y la compraventa que se pueda derivar de la futura aceptación por parte del optante; mientras que el optante consiente la aceptación del derecho de opción, y se reserva para el futuro la posibilidad de prestar –o no prestar– su consentimiento a la compraventa.

La compraventa en el contrato de opción de compra está plenamente configurada19; pero no ha sido perfeccionada. No ha habido una concurrencia de consentimientos que la hagan nacer, pues sólo ha recaído el consentimiento del vendedor; falta el consentimiento del comprador, que se manifestará con el ejercicio de la opción. Por tanto, su perfección únicamente depende del optante, no siendo necesario que recaiga nuevo consentimiento del concedente-vendedor20. El consentimiento del optantecomprador, para la compraventa es simplemente retardado o pospuesto al término previsto21. El concesionario queda, desde la perfección del contrato de opción de compra, vinculado por su consentimiento a la compraventa, sin que pueda desistir o revocarlo. En la opción de compra, el optatario debe mantener esa concesión durante el plazo señalado, y cumplir las demás exigencias derivadas del principio de buena fe, absteniéndose de realizar cualquier conducta que frustre o menoscabe el derecho del optante (ex artículo 1258 del Código civil).

Las partes pueden establecer los pactos o cláusulas que estimen oportunos, tanto respecto a la concesión de la opción, –así, la inscripción en el Registro de la Propiedad, el sometimiento a prórroga, o convenir un precio o prima por la opción, etc.–, como respecto a la compraventa configurada, modo de llevarse a cabo el pago, evicción, etc.

De todo esto, se deriva los elementos que integran el contrato de opción de compra, algunos en orden a la concesión de la opción y otros referidos a la futura compraventa. El Tribunal Supremo ha expresado claramente los elementos pertenecientes a la opción de compra; es más, en la mayoría de las ocasiones, ha descrito la opción de compra con base en sus elementos. Así, una jurisprudencia unánime afirma: “debe entenderse como tal [opción de compra], aquel convenio por virtud del cual, una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. Así pues constituyen sus elementos principales: la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra; la determinación del objeto; el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición; y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción; siendo por el contrario elemento accesorio el pago de una prima” (Sentencia de 13 de noviembre de

A. Las partes

  1. El optante y su capacidad

    El optante en la opción de compra acepta la concesión del derecho de opción, y se reserva para el futuro el consentimiento de la compraventa. Además si la opción de compra es gratuita, no nace por su parte ninguna obligación. En la opción de compra, el optante no se vincula a la compraventa, sino que será al ejercitar la opción, cuando recaiga su consentimiento a la perfección de la compraventa. Por tanto, el optante, en el momento de pactar el contrato de opción de compra, deberá tener la capacidad de contratar, sin requerirse capacidad o legitimación específica para realizar una compraventa23.

    No podrán contratar una opción de compra todos aquellos que no puedan convenir una compraventa, porque están sujetos a una prohibición de comprar. No es admisible que puedan pactar una opción de compra sobre un bien, aquellas personas que por derecho tienen prohibida su adquisición por compraventa (artículos 221. 3º y 1459 del Código civil)24. En efecto, sería un fraude de ley, el que personas incursas en la situación que genera esta prohibición de contratar, pactaran una opción de compra para ejercitar una vez que hayan cesado en la misma.

  2. El concedente y su capacidad

    El concedente de la opción, en el contrato de opción de compra, está asumiendo a la vez la posición de concedente de la opción, y la posición de vendedor en la futura compraventa, de tal manera que ésta se perfeccionará sin una nueva intervención de su voluntad.

    En el momento de pactarse el contrato de opción de compra sólo tiene lugar la concesión del derecho de opción, no existe todavía compraventa. Sin embargo, el optatario se vincula a la futura venta, sin que pueda hacer nada para frustrarla, y sin que dependa de su voluntad el que ésta se lleve a cabo o no.

    Por esto, y aunque la compraventa no esté todavía perfeccionada, es necesario que en el momento en el que se pacta la opción de compra, el concedente ostente ya la capacidad para vender ese bien25.

    La exigencia de capacidad en el concedente al tiempo de pactarse el contrato de opción, tiene especial relevancia en aquellos supuestos, en los que el concedente sea un menor emancipado, un apoderado, un mandatario, o una persona casada bajo el régimen de gananciales que concede una opción de compra sobre un bien común, y cuando por alguna circunstancia el concedente pierde la capacidad para enajenar antes de que el optante ejercite la opción.

    Así, un menor emancipado no puede, por sí solo, pactar una opción de compra en la posición de concedente, sobre bienes inmuebles, establecimientos mercantiles e industriales u objetos de extraordinario valor. Necesita complementar su capacidad con el consentimiento de sus padres o curador, incluso aunque se pactase que la opción se ejercitaría una vez que hubiera adquirido la mayoría de edad. En este caso, el menor emancipado tendría capacidad para obligarse y conceder una opción de compra sobre un bien inmueble, y tendrá la capacidad para su enajenación cuando se ejercite el derecho de opción. Pero se burlaría e infringiría el artículo 323 del Código civil, que tiende a la protección del menor, puesto que cuando el menor emancipado haya alcanzado la mayoría de edad, estará obligado al cumplimiento del contrato de compraventa, si el optante ejercita la opción.

    Los padres y curadores pueden, hasta que el menor adquiera la mayoría de edad, impugnar por falta de capacidad, la opción de compra pactada, y también pedir la anulabilidad de la compraventa en el caso de que el optante ejercite la opción antes de la mayoría de edad del concedente. Una vez que el menor alcanza la mayoría de edad tiene un plazo de cuatro años para impugnar la opción de compra, y, en su caso, la compraventa, si se perfeccionó por el ejercicio de la opción (artículo 1301 del Código civil)26.

    Los administradores, mandatarios o apoderados y todos aquellos que actúan en representación de otro, necesitan ostentar en el momento de pactar la opción de compra un poder para enajenar27; o que recaiga posterior ratificación, expresa o tácita28, bien sea respecto a la opción de compra, o a la compraventa ya perfeccionada por el ejercicio de la opción. Por tanto, cuando los concedentes carecen de poder para la enajenación de bienes, y no hay ratificación, el dominus negotii puede impugnar la opción de compra, o, si se ejercitó, la compraventa29.

    Por el contrario, la Resolución de 7 de julio de 1993 niega la inscripción de dos escrituras de compraventa otorgadas por un apoderado representante de una sociedad anónima en la posición de vendedor. El apoderado había concedido, con poderes para ello, una opción, que se había inscrito en el Registro de la Propiedad. Pero cuando se formalizó la compraventa en escritura pública, la revocación del poder ya había sido inscrita y publicada en el Boletín Oficial del Registro Mercantil. La Dirección General impide la inscripción de la compraventa, porque los poderes del mandatario estaban revocados, sin tener en cuenta que la compraventa derivaba de una opción de compra válida inscrita en el Registro de la Propiedad, y que, en el caso, la revocación de los poderes no le había sido notificada al representante30. De esta manera, los inflexibles principios registrales chocan con las reglas sustantivas31. Pero, aun cuando se impidiese al mandatario otorgar las escrituras de compraventa derivada de una opción de compra, por haber sido revocados los poderes, como la opción de compra y su ejercicio fueron válidos, la compraventa se ha perfeccionado, de manera que otro apoderado en nombre de la sociedad debería formalizar en escritura pública la compraventa32.

    a. El concedente casado. La opción de compra como contrato de disposición

    La concesión por uno de los cónyuges de una opción de compra sobre un bien ganancial33 se somete también, a causa del estado de casado del contratante, a la regulación civil en sede de régimen económico matrimonial. Habida cuenta de que la disposición de los bienes gananciales requiere el consentimiento de ambos cónyuges, se plantea cuándo es necesario que concurra el consentimiento del otro cónyuge, si en el momento de pactarse el contrato de opción o, cuando se perfeccione la compraventa por el ejercicio de la opción.

    Las reglas sobre la gestión y disposición de los bienes gananciales por persona casada han sufrido una evolución debida a las modificaciones legales en Derecho de Familia. Antes de la reforma del Código civil por Ley de 13 de mayo de 1981, el marido, en cuanto administrador legal de la sociedad de gananciales, podía conceder una opción de compra sobre un bien ganancial, igual que podía administrar y disponer de los bienes comunes. A partir...

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