La igualdad de rango hipotecario y la garantía de devolución de pagos a cuenta del pago del precio de compraventa de bienes inmuebles

Autor:Rafael Fuentes
Páginas:7-8
RESUMEN

1. Introducción. 2. La segunda y posteriores hipotecas. Efectos de la ejecución de una carga real con mejor rango registral. 3. La igualdad de rango hipotecario como alternativa en bienes inmuebles ya hipotecados.

 
ÍNDICE
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1. Introducción

(i) En los contratos privados de compraventa de bienes inmuebles, se suele pactar la obligación del comprador de efectuar determinados pagos a cuenta del precio de compraventa del bien inmueble objeto de la compraventa, antes de la transmisión al comprador de la posesión y de la propiedad de dicho bien inmueble. Es por ello, por lo que en muchas de estas operaciones es práctica habitual que el vendedor garantice al comprador la devolución de los pagos a cuenta del precio, en caso de que el contrato de compraventa se resuelva por alguna de las causas previstas en el mismo.

(ii) En esos supuestos, la garantía de devolución de los pagos a cuenta del precio de compraventa más común suele ser un aval bancario, preferiblemente a primer requerimiento. Esta clase de aval bancario garantiza el cobro de las cantidades garantizadas de un modo rápido y sencillo. Sin embargo, en esta época de crisis económica y financiera iniciada en el verano de 2007, nos encontramos con que las entidades financieras de los vendedores no conceden nuevos avales, no renuevan los avales ya concedidos o, en su caso, imponen condiciones excesivamente gravosas.

2. La segunda y posteriores hipotecas Efectos de la ejecución de una carga real con mejor rango registral

(i) Una garantía alternativa al aval bancario puede ser la constitución de una hipoteca sobre un bien inmueble, ya sea el que es objeto de compraventa u otro distinto. A diferencia del aval bancario, la constitución de la hipoteca conlleva una serie de desventajas respecto el aval bancario, como son su coste fiscal y que para el cobro de la cantidad garantizada es necesario ejecutar el bien inmueble hipotecado.

(ii) Además, en muchas de las operaciones inmobiliarias nos encontrarnos con que los bienes inmuebles que pueden ser hipotecados en garantía de devolución de los pagos a cuenta del precio de compraventa ya están hipotecados, con lo que las hipotecas constituidas con posterioridad a las ya existentes tendrán un rango registral inferior. Cuando se ejecuta una hipoteca de un inmueble, la adjudicación de la propiedad del inmueble ejecutado conlleva la cancelación de todas las anotaciones e inscripciones posteriores a la hipoteca que ha sido objeto de...

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