Identificación de Fincas Rústicas.

AutorF. Muñoz Cariñanos y J. M. García García
CargoRegistradores de la Propiedad
Páginas1319-1418

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I La finca registral en el sistema español
1. La finca como elemento básico del Registro

En Derecho español 1, al igual que todos los que siguen la técnica del folio real, el Registro de la Propiedad se lleva por fincas. Así resulta, entre otros, de los artículos 8.° y 243 de la Ley Hipotecaria vigente. El primero dispone que «cada finca tendrá desde que se inscriba por primera vez un número diferente y correlativo», y el segundo, incluido en el Título que trata «del modo de llevar los Registros», establece, a este respecto, que «el Registro de la Propiedad se llevará abriendo uno particular a cada finca en el libro correspondiente», añadiendo que «todas las inscripciones, anotaciones y cancelaciones posteriores relativas a la misma finca se practicarán a continuación». Ello supone, como dice Sanz Fernández, que «el Registro, en general, se descompone en tantos registros especiales como fincas» hayan sido inmatriculadas 2.

No hemos de extendernos ahora en las poderosas razones que abonan la adopción de este sistema, cuyas ventajas ha puesto de manifiesto la práctica de muchos años 3. Baste decir que de los elementos que integran la relación jurídica registral, la finca es el más permanente, visible y tangible 4.

2. Concepto de finca registral

Se suele definir la finca registral como «todo aquello que abre folio en el Registro» 5. Este escueto concepto, aunque pone de relieve que sólo puede hablarse de finca registral desde el momento que ha tenido acceso al Registro y presupone el cumplimiento de los requisitos exigidos Page 1321 reglamentariamente, está vacío de contenido, pues a renglón seguido cabe preguntar qué es lo que puede abrir folio registral.

Para contestar a ello hay que partir de los conceptos de finca material, finca funcional y fincas especiales.

2.1. Finca material

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-Empecemos por decir que en el Código civil no existe un concepto de finca material. Dicho cuerpo legal habla indistintamente de finca, cosa, fundo, tierras, propiedad, suelo, terreno, heredad, predio, pero sin dar una definición 7. Sin embargo, como regla general, puede establecerse que la finca en sentido material equivale a bien inmueble por naturaleza o por incorporación. Se la define corrientemente como «un trozo de la superficie terrestre, cerrado por una línea poligonal, perteneciente a un solo propietario o a varios proindiviso» 8.

Expliquemos esta definición:

  1. Un trozo de la superficie terrestre. Entendido en sentido amplio, es decir, comprendiendo no sólo la superficie, sino también el suelo y el subsuelo, o sea, todas sus partes integrantes y pertenencias. En cambio, no es finca la parte integrante o la pertenencia aisladamente consideradas.

  2. Cerrado por una línea poligonal. Interesa concretar cuál es esa línea poligonal de cerramiento de la finca, ya que es fundamental a efectos de delimitación de la misma.

Por un lado, existe muchas veces una línea de cerramiento visible por signos externos, señalada materialmente en el terreno, o bien, ostensible por actos posesorios. Pero esta línea no interesa en sí misma para la delimitación del objeto del derecho de propiedad, pues es una mera apariencia que puede o no coincidir con la realidad jurídica.

Lo que interesa, a estos efectos, es otra línea poligonal: la línea ideal, meramente jurídica, que delimita el objeto del derecho, coincida Page 1322 o no con la línea que marcan ciertos signos externos o actos ostensibles de posesión 9.

La importancia de esta línea ideal o jurídica se pone más de mani fiesto en una serie de supuestos en que la línea de signos externos no existe o no coincide con la realidad jurídica. Ejemplos de tal discordancia entre la línea jurídica y la línea de signos aparentes son, entre otros, los siguientes:

- Cuando hay invasiones de terreno por parte de los colindantes al arar o cultivar la tierra, sin haberse producido todavía la prescripción sanatoria de estas invasiones. La línea jurídica permanece inmutable, aunque la línea de signos externos sufra variación como consecuencia de tales apropiaciones indebidas.

- Cuando hay continuidad absoluta de cultivos en zonas de fincas pequeñas, sin signos visibles de separación de las propiedades. Así: zonas de cereal en Castilla, viñas en la Mancha, olivares, etc. Incluso en grandes zonas de choperas o bosques 10. En todos estos casos de continuidad, la línea de signos externos puede comprender dentro de su contorno una multiplicidad de fincas separadas entre sí por la línea ideal o jurídica.

- Cuando se forman dos o más fincas por segregación o división, Page 1323 sin que sobre el terreno se haya practicado aún el correspondiente deslinde y amojonamiento. Aquí no existe línea de signos externos.

- Cuando un arrendatario, usufructuario, enfiteuta, etc., explota varias fincas colindantes de distintos propietarios en monocultivo. En este caso, la línea de separación de propiedades puede quedar borrada en la realidad, pero no en el campo jurídico.

- Cuando el signo externo de delimitación no es propiamente una línea, sino una superficie o porción de terreno (sendas, arroyos, zanjas, etcétera). En tal supuesto, puede plantearse un problema de titularidad o pertenencia de dicha zona o elemento medianero, que habrá que resolver, en primer lugar, conforme a los títulos y, en su defecto, por las normas legales de la medianería 11. La línea jurídica que marquen los títulos puede comprender o excluir dichos signos externos, e incluso puede quedar trazada comprendiendo la mitad o parte de los mismos.

Pues bien, en cualquier caso, para delimitar el objeto del derecho de propiedad, hay que atender a la línea ideal o jurídica, y no a la línea meramente aparente, que, a lo sumo, puede interesar a efectos posesorios o como un simple indicio de la extensión objetiva del derecho.

Por tanto, el concepto de línea poligonal ideal o jurídica es fundamental para el problema de la identificación de la finca, del cual nos ocupamos en este trabajo.

De dicha línea tiene mucho que decir el Registro de la Propiedad, pudiendo comprenderse la importancia del mismo para concretar la delimitación poligonal de la finca por lo siguiente: si el derecho de propiedad exige, por su propia naturaleza, como todo derecho real, la absolutividad o eficacia erga omnes, esto presupone que esa línea poligonal pueda ser conocida por todos, habida cuenta de que cabe que no coincida con la línea de signos externos visibles. Y la mejor manera de exteriorizarla y darla a conocer es consignándola y describiéndola en los libros del Registro. Sucede algo parecido que con la hipoteca: es un derecho real no visible, y la única manera de que quede debidamente exteriorizada y pueda verse, es a través de su inscripción en el Registro, que, por ello, tiene el carácter de constitutiva del derecho de hipoteca. Pues, salvando las distancias, lo mismo debería decirse de la línea de delimitación de la finca: como es una línea jurídica ideal, que no se ve, para verla o para comprobar que es la misma que la que se ve en la realidad, o que es distinta, habría que acudir a la publicidad registral incorporando el plano de la finca al Registro de la Propiedad. De aquí el fundamento del ingreso en los libros de un plano de la finca, cuestión de la que nos ocuparemos después.

Page 1324c) Perteneciente a un solo propietario o a varios proindiviso. Aquí aparece la titularidad como elemento, de carácter estrictamente jurídico, integrante de la definición de finca material 12. La titularidad puede ser única o múltiple, dándose esta última no...

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