La identificación de fincas y la reconstrucción

AutorAntonio Ventura González
CargoRegistrador de la Propiedad
Páginas192-205

La identificación de fincas y la reconstrucción 1

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VII) -Medios ordinarios de identificación

Los medios ordinarios de identificación son: examen de los índices de fincas rústicas y urbanas y de los índices de personas. Así lo establece taxativamente el artículo 9.° de la Ley de 5 de julio de 1938: "Los Registradores, antes de rehabilitar una inscripción, examinarán cuidadosamente los índices de fincas y de personas que existieran en el Registro."

En los índices de fincas rústicas, se examinarán las fincas de la misma partida o pago, y si ésta tuviera varios nombres, en todos ellos, así como el nombre específico de la finca y las de cabida o linderos parecidos.

En los índices de fincas urbanas, se examinarán las sitas en la misma calle o plaza, y si ésta tuvo varios nombres, en todos ellos; las del mismo número o las sin número, y si cambió la numeración, los números antiguos y los modernos.

En los índices de personas se verán las inscritas a nombre del mismo titular, por si ya se inscribió la misma finca por título distinto, como por ejemplo fincas compradas a virtud de escritura y que luego fueron objeto de un expediente, posesorio a favor del comprador.

También se examinarán las inscritas a nombre del transferente en el documento, así como las registradas a favor de la persona de quien la adquirió aquél, según el título.Page 193

VIII) -Medios supletorios de identificación

La resolución de 26 de marzo de 1927. que antes hemos comentado, acepta "el minucioso estudio practicado por el Registrador", signo evidente de la posibilidad de que el Registrador no debe atenerse estrictamente a los medios ordinarios de identificación, sino que, como potestad discrecional en él, goza de una gran libertad para lograr la identificación de fincas aun por medios no taxativamente reglamentados.

Una relativa experiencia en corto plazo reconstructivo, ha llevado a nuestro ánimo la convicción de la eficiencia de otros medios de identificación, entre los cuales podemos considerar los siguientes:

  1. El número de la finca en el antiguo Registro -El artículo 1 0 de la Ley de 5 de julio de 1938 establece: "En todos los asientos de reconstitución, se consignará la nota de inscripción que lleve el documento presentado, y si en éste existiera alguna manifestando haberse enajenado fincas en él comprendidas, se hará mención de esta nota en el asiento respectivo."

    En la nota aludida consta siempre el número de cada finca en el Registro destruido, y este número debe hacerse constar en el asiento de reinscripción. Así lo dispone el artículo 10 de la ley de 15 de agosto de 1873: "En los nuevos asientos o inscripciones se expresará el número que la finca tenía anteriormente."

    Lo propio dispone el artículo 13 de la Orden de 18 de noviembre de 1938: "En los Registros completamente destruidos se abrirá a las fincas una nueva numeración correlativa, sin perjuicio de que a continuación de ésta y entre paréntesis se consigne la antigua cuando constare."

    Es, pues, medida muy eficaz, y así se viene practicando con éxito en los Registros en reconstrucción, el llevar un índice en el que, a doble columna, se consignen: en la primera, el número que la finca tenía en el antiguo Registro, empezando por la finca número 1, y siguiendo el orden correlativo de numeración, sin dejar ni un solo número, hasta el que se calcule que puede llegar la numeración del Registro destruido en aquel Ayuntamiento. Y a medida que se van reinscribiendo fincas, además de hacer constar el número antiguo en la nueva inscripción, se consigna este número nuevo de la finca, en la segunda columna y ca-Page 194silla correspondiente al número que la finca tenía anteriormente. De esta forma, caso de presentarse un documento relativo a la finca ya reinscrita, al hacer la busca en el índice expresado e ir a consignar el nuevo número de la finca, se encontraría la referencia a otro asiento de la propia finca (caso de haberlo) y podría establecerse la debida coordinación entre los dos documentos relativos a un mismo inmueble. Claro es, que este índice se debe llevar destinando uno para cada Ayuntamiento o sección, con la numeración correlativa del antiguo Registro desde la finca 1 hasta el número que sea necesario.

  2. índice de transferentes.-Otras veces, bien por tratarse de acta de notoriedad, bien por ser segunda copia en la que no consta el número que la finca tenía en el Registro destruido (puesto que estas segundas copias carecen de la nota de la anterior descripción y no es difícil, que en el título de adquisición, la referencia al folio y tomo donde la finca constaba registrada se sustituya por la expresión "pendiente de inscripción"), precisa recurrir a otros medios para lograr la identificación. Es, pues, conveniente llevar, además, un índice de transferentes en los documentos reinscritos y practicar la busca necesaria antes de reinscribir. Este índice puede llevarse por Ayuntamientos, o bien uno general.

    Un ejemplo demuestra la bondad del sistema: Se presenta a reinscribir una escritura en que C vende a D, y, como es natural, se consignará en el índice de personas el asiento de D. Pero sí además se consigna en el índice de transferentes el nombre de C, y con posterioridad se presenta una escritura relativa a la misma finca, por la que B vende a C, practicada la busca por el índice de transferentes, encontraremos fácilmente el asiento en que C transfirió y estableceremos la debida relación entre ambos documentos, evitando que cualquier pequeña modificación en la descripción nos hubiera hecho tomar como fincas distintas, la que en realidad es una.

  3. Conocimiento particular por el personal de la Oficina.-Es indudable que cuando el Registrador, bien directamente, bien por medio del personal auxiliar, tenga la convicción de que se pretende inscribir una finca, como distinta de otra inscrita, siendo en realidad la misma, tiene dentro de su potestad discrecional, medios sobrados de oponerse a la inscripción exigiendo la identificación entre ambas fincas; peroPage 195 ello, entiéndase bien, constituye en todo caso un derecho, nunca un deber del funcionario, que, como dice claramente la resolución de 26 de marzo de 1927, se halla en la imposibilidad legal de conocer oficialmente la topografía del terreno, en que estaba enclavada la finca. La Jurisprudencia, en resolución de 28 de diciembre de 1880, sentó la doctrina de que para identificar una finca no basta que el Registrador lo crea así, puesto que su facultad se limita sólo a lo que resulte del documento y del Registro; y esto, que parece podría estar en contradicción con lo dicho, no hace sino confirmarlo, puesto que no es lo mismo, que el Registrador, sin más...

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