Ideas en torno a una Ley australiana de Propiedad Horizontal.
| Autor | Antonio Moro Serrano |
| Páginas | 931-960 |
A fuerza de manejar diariamente problemas de propiedad horizontal en nuestras oficinas regístrales, especialmente en las de poblaciones importantes, en las que toda la propiedad inmueble es de naturaleza urbana, y de familiarizarnos con los supuestos de hecho y con los escasos preceptos de nuestra Ley de 1960, acaso hayamos podido llegar a pensar que no hay otra manera de resolver estas complicadas situaciones. Como ello no es así, y todos somos conscientes de ello, nos ha parecido conveniente examinar y comentar de Ley de Strata Titles del Estado de Victoria del año 1967, en Australia, con la intención de hacer llegar a los estudiosos, otros enfoques y otras actitudes ante los problemas que presentan los edificios divididos en pisos o locales propiedad de distintas personas, encuadrados, claro es, dentro de un sistema registral distinto al nuestro, como es el sistema Torrens.
Como especialidades del régimen jurídico que vamos a presentar, cabría subrayar la constitución ex lege y por tiempo indefinido en cada edificio de una sociedad, no mercantil sino civil, integrada por los propietarios de los pisos y locales que lo componen dotada de personalidad jurídica propia. La experiencia ha demostrado sobradamente que el consentimiento de todos y cada uno de los comuneros es muy difícil de conseguir, especialmente en aquellas comunidades de cierta envergadura económica. Por ello el legislador australiano ha ordenado la constitución de una sociedad en el momento mismo de la inscripción del régimen jurídico del edificio. Es de una sociedad creada por imperativo legal con la única finalidad de manejar y gestionar los problemas derivados de la conservación y mantenimiento de los edificios. Sus socios son los dueños de los pisos y locales y no personas ajenas a los mismos. Un comité es su órgano de administración y representación, que deberá llevar una contabilidad elemental de la vida económica del edificio.
El piso o local recibe en la Ley la denominación de -unit-. EstePage 941 término de unidad o estrato, procedente de la voz latina stratutn-i, que traducimos con Avellana por cualquier cosa extendida sobre otra, es utilizado por el legislador para dar nombre a la Ley Strata Titles Act.
La unidad es un espacio de cualquier forma sobre la superficie del suelo concretada horizontal y verticalmente. La unidad puede llevar incorporada en calidad de anejo un elemento accesorio como un jardín, un garaje, una plaza de aparcamiento al aire libre, un trastero, un lavadero, una piscina, una escalera..., etc.
Por -common property- se considera el solar no ocupado por las edificaciones, descrito ya en la leyenda de los planos o ya de otra manera y conceptuado como tal -common property means so much of the land for the time being as is descrited by legend or other wise as common property on a plan-. Los demás elementos comunes de nuestra Ley son para el legislador australiano pertenencias o accesorios, o dicho en terminología inglesa -chattels fixtures and fittings-.
Los edificios deben adoptar, al tiempo de constituir su régimen jurídico, los estatutos que con carácter obligatorio determina la Ley. Los propietarios pueden, por acuerdo unánime, alterarlo. Llama la atención la norma estatutaria, elemental, por supuesto, de suspender el derecho de voto al comunero que no esté al corriente en el pago de las cuotas. Si la unidad está gravada con hipoteca, el voto del condueño es sustituido por el del acreedor hipotecario.
La sociedad está obligada a asegurar los edificios contra el riesgo de incendio, obligación de la que sólo puede ser dispensada en virtud de acuerdo unánime de los condueños.
La Ley sigue las líneas directrices de la vigente en el Estado de Nueva Gales del Sur con pequeñas diferencias, debidas a la popularidad que tienen en ese Estado las viviendas unifamiliares. Está dividida en cinco títulos. El primero comprende la disciplina jurídica de los proyectos de -subdivisión y de redevelopment-; el segundo se ocupa de la inscripción en el Registro de los indicados proyectos; el tercero trata de la aprobación de los proyectos de remodelación de viviendas; el cuarto regula la transformación de los proyectos de -Building Subdivisión- en otros adaptados a la Ley, y el título quinto y último contiene un puñado de normas jurídicas generales. Los cuatro primeros artículos explican el significado de los conceptos utilizados en la Ley. Pasemos a examinar su contenido.
Proyectos de-strata subdivisión- y de -redevelopment-
Toda persona que proyecte construir un edificio en régimen de -Strata Subdivisión-, deberá comunicarlo al Ayuntamiento en la formaPage 942 prescrita en el modelo señalado en la Ley, y expresará las circunstancias siguientes: situación del solar, nombre del propietario, número de plantas y de pisos proyectados, así como su destino. Someterá posteriormente a la aprobación del Municipio el correspondiente proyecto, autorizado por Topógrafo, que cumplirá los requisitos de esta Ley y la de Topógrafos de 1978. Entre los planos que deberá presentar, figura el de situación de la finca, que reflejará los datos del solar de forma que coincidan con los del Registro, sus linderos externos, la ubicación dentro del solar del edificio o edificios proyectados, resultando al propio tiempo el terreno no ocupado por las citadas edificaciones y el de alzados, que reflejará los linderos de los pisos que deberán estar numerados correlativamente y se señalarán en leyenda las unidades accesorias.
Los proyectos de reforma o modificación de pisos o locales, -plans of redevelopment-, deberán ser igualmente autorizados por Topógrafo. Se definirán los linderos exteriores de las unidades creadas o ampliadas, se numerarán correlativamente las nuevas unidades con indicación de su carácter principal o accesorio, debiendo, en caso de división de una finca en dos o más unidades, distribuirse proporcionalmente el coeficiente de participación en elementos comunes y gastos.
Disposiciones comunes
En el plazo de setenta días, los Ayuntamientos deberán visar y sellar los proyectos sometidos a su...
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