Ideas generales sobre el arrendamiento
| Autor | José María Zaforteza Socias |
Si este libro ha de estudiar la DENEGACIÓN DE PRÓRROGA en los arrendamientos urbanos parece conveniente exponer algunas ideas generales sobre éstos ya que la denegación de prórroga se apoya en el arrendamiento, si no hay arrendamiento no hay prórroga del arrendamiento y si no hay prórroga no puede haber denegación de prórroga.
Arrendar viene a ser sujetar, atar algo en las condiciones que sean. Alquilar es ceder algo a otro para que lo utilice con ciertas condiciones y mediante precio. Para este libro viene a ser lo mismo arrendar que alquilar.
En rústica al arrendamiento se le llama más así que inquilinato o alquiler, y se le califica como rústico, arrendamiento rústico o colonato; en urbana le llamamos urbano, arrendamiento urbano y también inquilinato.
El arrendador (el alquilador) es el que cede el uso del bien, el disfrute y puede ser el propietario del mismo, el usufructuario o quien posea un derecho de goce sobre el bien como el derecho de uso, habitación, etc.; cualquiera de ellos puede intervenir bien personalmente o a través de un representante o administrador legal voluntario.
El arrendatario es quien toma en arrendamiento el bien, también le llamamos inquilino referido especialmente al alquiler de una casa o parte de ella para habitarla.
El arrendamiento es un acto de administración no de propiedad, por ello solamente se transmite el uso, el disfrute de una cosa pero la propiedad sigue siendo del que cede (propietario, u otro titular con derecho a ceder el goce y disfrute).
Si el arrendamiento es un acto de administración puede alquilar el que tenga la administración del bien de que se trate, que normalmente será el propietario pleno o sea el que tiene la propiedad y el disfrute (éste es el caso normal); si hay usufructuario el disfrute lo tendrá él y por ello él es el que podrá alquilar y el nudo propietario no; pueden alquilar otras personas que tengan el derecho de disfrutar del bien como los que tengan derecho de uso, habitación, etc., antes referidos.
Existen casos especiales que otorgan facultad para alquilar y son: el administrador del titular del bien, pero si no tiene el poder especial para alquilar solamente podrá hacerlo por un tiempo que no pase de seis años, recuerden que el administrador siempre actúa en nombre del administrado, no en nombre propio; los padres o tutores pueden alquilar los bienes de los hijos menores o incapacitados pero por un tiempo que no pase de seis años; el comunero o sea el miembro de una comunidad de bienes puede alquilar un bien de la comunidad (un piso, etc.) si cuenta con el consentimiento de la mayoría de sus miembros que representen mayoría del capital de la comunidad; en el caso de personas desaparecidas de su domicilio o de su última residencia la protección y administración de sus bienes corresponde, por este orden a: el cónyuge presente, mayor de edad y no separado legalmente o de hecho, en su defecto al hijo (varón o mujer) mayor de edad o menor de edad pero emancipado (ver emancipado luego), que no esté incapacitado (son los locos, sordomudos que no sepan escribir y los pródigos que tengan prohibido alquilar), con preferencia al que vivía con el ausente y al de más edad; si no hay, en su defecto, corresponde la protección y administración de los bienes de las personas desaparecidas al ascendiente más próximo, de menos edad (padres, abuelos, etc., o sea en línea recta) de una u otra línea (la paterna o la materna); en su defecto, si no hay, a los hermanos del desaparecido o ausente, que sean mayores de edad o menores de edad pero emancipados y que no estén incapacitados, siempre que hayan convivido familiarmente con el ausente, teniendo preferencia el mayor sobre el menor; en defecto de los anteriores, por el orden citado, corresponde la administración de los bienes del ausente a la persona que designe el Juez del lugar.
Los bienes gananciales se administran por ambos cónyuges conjuntamente y si no logran ponerse de acuerdo habrá de decidir el Juez del lugar.
La emancipación se consigue por la mayoría de edad (18 años...
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