Algunas ideas sobre las arras. Un estudio abierto

Autor:Purificación Cremades García
Cargo:Profesora Colaboradora del Área de Derecho Civil de la Universidad Miguel Hernández
Páginas:294-308
RESUMEN

Las arras aparecen con frecuencia en la vida diaria, en concreto cuando dos personas pactan la suscripción de un contrato de compraventa, con frecuencia de un bien inmueble, acuerdan el precio del mismo, y firman un documento más o menos sencillo, donde plasman precisamente dicho precio, y la cantidad que se entrega en dicho acto; el problema vendrá cuando hay que interpretar ... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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I Introducción

Al margen del contenido matrimonial que el término arras nos pueda insinuar, nos ceñiremos en este estudio a su acepción como prenda y señal de un contrato que señala el Diccionario de la Real Academia Española de la Lengua1.

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Las arras aparecen normalmente, cuando dos personas pactan la suscripción de un contrato de compraventa, con frecuencia de un bien inmueble, acuerdan el precio del mismo, y firman un documento más o menos sencillo,2 donde plasman precisamente dicho precio, y la cantidad que se entrega a cuenta3.

No nos detendremos en los orígenes, baste decir que se le atribuían poderes mágicos, por cuanto que aquel que había recibido lo dado con esta consideración, adquiría fuerza e influencia sobre el que se lo había dado, por tener un objeto personal de este último, pero volviendo al presente, queremos resaltar, previo a cualquier estudio sobre las mismas dos cuestiones que influyen en su configuración actual, a saber, en primer lugar la ligereza con que en ocasiones se entregan las arras y se firma el documento referido, cuando en la mayoría de los casos, el objeto de la compraventa tiene un valor importante, pues se trata de contratos de compraventa de inmuebles.

Y además, y en relación con lo anterior, la intención de las partes al entregar las arras, que es en muchos casos de inicio del cumplimiento del contrato de compraventa; y si realmente son conscientes de los efectos de las arras, se conciben como una especie de sanción por incumplimiento del propio contrato, más que como una posibilidad de rescindirlo.

De ahí que una vez suscrito el documento, si el mismo se consuma, no existirá mayor problema, y la cantidad entregada en concepto de arras se imputará como una cantidad entregada a cuenta del precio total de la compraventa, el conflicto surge cuando el contrato de compraventa no llega a buen fin, y entonces las partes pretenden interpretaciones contradictorias en cuanto a los efectos de las arras se refiere, en base a sus propios intereses.

II Concepto de arras

El punto de partida, es decir el concepto mismo de arras, resulta ya controvertido. El propio término evoca la idea de un vínculo o de la creación de una obligación.

La dificultad de definirla estriba fundamentalmente en que se intenta encuadrar dentro de una misma categoría, las distintas funciones que tradicionalmente se le han atribuido4 (penales, penitenciales y confirmatorias).

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En realidad, en nuestro Código civil, existe una escasa regulación legal5, lo que se contrapone a la profusa jurisprudencia que sobre la materia existe, y a la que ineludiblemente haremos referencias.

Recogidas del contrato de compraventa en el Código civil, el artículo 1.454, las delimita como que su entrega permite la rescisión del contrato, allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas6.

Tres consideraciones iniciales hacemos del precepto, en primer lugar su encuadre dentro del contrato de compraventa, y aunque es opinión unánime que ello no impide que también se puedan dar en otros contratos, lo cierto es que donde realmente se muestran, es en la propia compraventa7.

En segundo lugar no especifica el precepto en qué consisten las arras, y se ha venido a reconocer que puede consistir en dinero u otra cosa8. En realidad, es la entrega de dinero la que se da, siendo extraño la entrega de cualquier otra cosa; y si como dice el art. 1.454, hay que devolverlo duplicado, se requiere de una cuantificación económica, salvo que lo entregado sea por unidades o medidas.

En tercer lugar, la única referencia que aparece en el Código civil respecto de las arras, lo es en la descripción de las mismas por el precepto, de las denominadas penitenciales; pero se trata de una posibilidad que admite pacto en contrario por las partes, aunque ni siquiera esto viene previsto de forma literal en dicho precepto, sino que se deduce del término “podrá”, en cuanto que se podrá rescindir el contrato, es decir que no se rescinde necesariamente.9

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III Funciones de las arras
III 1 Esquema de las funciones

Las arras podemos clasificarlas, según su función, y por lo tanto con diferentes efectos en:

  1. Confirmatorias: La entrega de una señal como prueba de la perfección de un contrato, que se hace a cuenta, como pago parcial y por tanto inicio de la ejecución.

  2. Penitenciales: Se permite a cualquiera de las partes, después de hecha la entrega y por tanto perfeccionado el contrato, desistir de la ejecución, debiendo por ello que devolver las arras duplicadas quien las recibió, si el mismo se arrepiente, o perderlas quien las entregó si desiste esta parte. Siempre teniendo en cuenta que es una posibilidad que el Código civil recoge para la compraventa en el artículo 1.454.

  3. Penales: Funcionan de igual manera que las penitenciales, se pierden o devuelven duplicadas, ahora bien se diferencian en que también la obligación puede ser exigida coactivamente con lo que se asemejan a la cláusula penal con la posible aplicación por lo tanto del artículo 1.154, y la posibilidad del Juez de modificar equitativamente la pena, cuando la obligación se hubiera cumplido en parte.

La jurisprudencia, a pesar de que parece decantarse por la aplicación supletoria del artículo 1.454, por lo que se puede pactar que los efectos no sean los previstos en el artículo 1.454 o cuando de la voluntad de las partes se desprenda otra cosa, sin embargo ha caminado siempre entre una interpretación restrictiva o bien considerar que desde el momento en que se emplea la palabra “señal”, expresa necesariamente la facultad de separarse del contrato, si bien esta opción es la menos utilizada por parte del Alto Tribunal.10

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III 2 Breve análisis de las funciones
III 2.1 Las denominadas arras confirmatorias

Son aquellas que no vienen previstas en el Código civil, y aun así se reconocen como hemos visto, como las que cumplen una función probatoria de la relación contractual, de entrega a cuenta del precio total pactado. Se dice de las mismas, para distinguirlas de las penitenciales, que no permiten el desistimiento del contrato.

Hay quien ha considerado que no existen, o que en realidad no son verdaderas arras11. Téngase en cuenta que la función probatoria no es exclusiva de este tipo de arras, ni de la propia existencia de arras en sí. La relación contractual se prueba con cualquier tipo de medio admitido en Derecho. Por lo que respecta a su entrega a cuenta del precio total pactado, los otros dos tipos de arras también lo son, ya que al final se imputarán al mismo en caso de cumplimiento de la obligación. Ya hemos referido con anterioridad que el objeto de las arras es dinero12, es por ello que se convierte en parte del precio de la compraventa13.

Además se afirma que no permiten el desistimiento del contrato, pero es que la norma general en todo contrato es precisamente esa, que no cabe el arrepentimiento.

Por lo tanto, las denominadas arras confirmatorias, en caso de cumplimiento de la obligación, pasan a ser parte del precio total, y en caso de incumplimiento, y en aplicación del art. 1124 del Cc, cabría pedir el cumplimiento del contrato o bien la resolución, en ambos casos con indemnización de daños y perjuicios si procede. Ahora bien la cuantía entregada en concepto de arras no prejuzga la citada indemnización14, y tampoco cabe la retención de la misma en concepto de la referida indemnización15.

Así, en caso de cumplimiento de la obligación se imputa al precio, mientras que si se trata de incumplimiento, no se puede imputar a la indemnización lo dado en concepto de arras, y es que los daños y perjuicios ocasionados a una parte, la que recibióPage 300 las arras, deben cuantificarse y justificarse, puede incluso que no se hayan producido daños efectivos, por lo que bastará con la devolución de la cantidad entregada que se iba a computar al total del precio. Y del mismo modo, si quien entregó las arras es el que incumple, aún así tendrá derecho a que se le devuelva la cantidad entregada, sin perjuicio de que proceda el pago de cantidad en concepto de indemnización por daños y perjuicios producidos por el incumplimiento al mismo imputable.

Y es esto precisamente lo que hace que las partes, atendiendo cada una a su interés particular, interpreten las arras según les convenga por la posición que ocupen; así mientras que en las arras confirmatorias, para que proceda reintegro de cantidad a favor de alguna, habrá que justificar por la contraparte la cuantificación del daño ocasionado, en las denominadas penitenciales, que son las descritas en el Código civil, tal y como reza el artículo 1.454, la cuantificación, para el caso de arrepentimiento, ya está predeterminada.

III 2.2 Las arras penitenciales

Son por tanto las que permiten resolver el contrato, conformándose a perderlas quien las dio, si es él quien pretende resolver el contrato, o a devolverlas duplicas si la resolución del contrato en principio, es pretendida por quien las recibió. Y ello es así porque son en realidad las únicas descritas y previstas como tales arras en el Código civil.

Sin embargo, y a pesar de su previsión legal, su perfil, de la misma manera que el de las denominadas confirmatorias y las penitenciales, ha venido siendo configurado por criterios jurisprudenciales, aunque no siempre unánimes, probablemente justificados por las circunstancias de cada caso, lo que propicia la falta de seguridad jurídica sobre las consecuencias reales que un determinado pacto arral puedan ocasionar en la vida del contrato al que van unidas.

Al parecer las arras penitenciales son las únicas que permiten a cualquiera de las dos partes contratantes apartarse...

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