Algunas ideas sobre el ámbito de la anotación de demanda

AutorJosé Poveda Díaz
CargoRegistrador de la Propiedad.Letrado Adscrito a la Dirección General de los Registros y del Notariado
Páginas2455-2468

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I Concepto de la anotación de demanda

El concepto de la anotación preventiva de demanda, y, sobre todo, su ámbito, han estado dominados en la doctrina, de una forma excesivamente influyente por la dicción literal del artículo 42.1.º de la Ley Hipotecaria, que ha permanecido prácticamente inmutable a pesar de las modificaciones sucesivas de la Ley.

En efecto, el citado precepto establece:

«Podrán pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente:

1.° El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real.»

Ahora bien, si es cierto que dicha idea no ha sufrido variación, no lo es menos que no debe impresionar demasiado, pues sí la han sufrido otros preceptos concomitantes, los cuales han de producir un cambio en la interpretación del mismo, no sólo porque el numerus clausus de las anotaciones no quiere decir que estén contenidas todas en el artículo 42, dada la dicción del número 10 del mismo artículo («el que, en cualquier otro caso tuviere derecho a exigir anotación preventiva, conforme a lo dispuesto en ésta o Page 2456 en otra Ley»), sino, sobre todo, porque hay que interpretar dicho precepto de manera sistemática, es decir, en armonía con otros que no se contenían en la primitiva legislación hipotecaria, de conformidad con lo que se ha llamado siempre interpretación sistemática, y que hoy está legalizada en el artículo 4 del Código Civil, al establecer que las normas deben interpretarse en relación con su contexto.

En primer lugar, hay que decir que el concepto de anotación preventiva de demanda tiene que ser necesariamente correlativo con el de derecho o situación inscribible. En consecuencia, parece necesario partir de un aserto esencial: será anotable la pretensión en la que se reclame la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho o situación jurídica inscribible. Así, no plantea duda de que será anotable la demanda de reconocimiento de un arrendamiento inscribible, o la de un derecho de opción, aunque no se reconozca a este último el carácter de derecho real.

Pero es que, además, existe en la reforma hipotecaria de 1944-46 un precepto nuevo, que es preciso interpretar. En efecto, el artículo 40 de la Ley, al aludir a los casos de rectificación del Registro, establece como norma general que

«la rectificación precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial.

En los casos en que haya de solicitarse judicialmente la rectificación, se dirigirá la demanda contra todos aquéllos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho, y se sustanciará por los trámites del juicio declarativo correspondiente».

En ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero a título oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto.

Este artículo ha sido olvidado muchas veces y, sin embargo, es esencial para entender el concepto y ámbito de la anotación de demanda, porque, si la rectificación del Registro sólo tendrá lugar cuando se dicte la sentencia, ¿cómo no se va a proteger al demandante, permitiéndole que anote su demanda y, en consecuencia, evite que, durante la sustanciación del procedimiento surja un tercero protegido por el artículo 34, cuya situación sería inatacable y haría ineficaz el juicio?

Por ello creemos que debe conceptuarse la anotación preventiva de demanda como aquella anotación preventiva por la que se hace constar en el Registro la existencia de una pretensión que, de prosperar, produciría una alteración del mismo.

En este sentido, la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 6 de julio de 1962, dice que la anotación preventiva de Page 2457 demanda no debe limitarse a las acciones de naturaleza real, sino que pueden tomarse «también en los supuestos en que la pretensión deducida ante los Tribunales deba producir efectos sobre inmuebles inscritos» (se trataba de la anotación de demanda de derecho de retorno), la de 1 de julio de 1998 dice que dicha anotación puede abarcar «aquellas demandas cuya estimación pudiera producir una alteración registral», y la de 5 de febrero de 2000, que pueden ser objeto de esta anotación «todas aquellas demandas que, de prosperar, producirían una alteración de la situación jurídica que el Registro publica».

II Naturaleza jurídica
A) Desde el punto de vista registral

Como dice la doctrina, la finalidad de la anotación de demanda es la de publicar una situación litigiosa que puede afectar a la finca, de manera que no pueda surgir un tercero protegido por la fe pública registral, que, ignorante de dicha situación, no pueda ser afectado por la misma.

Por ello, dentro de la ya clásica distinción de Capó Bonafous 1 es una anotación de mera publicidad. Ahora bien, la distinción, a pesar de ser citada en todos los manuales, es bastante inútil, como a nuestro juicio lo son las clasificaciones o el estudio de la naturaleza jurídica de las instituciones cuando de las mismas no se pueden derivar consecuencias doctrinal o prácticamente aplicables.

B) Desde el punto de vista procesal

Desde este punto de vista, la anotación de demanda es una medida cautelar. Así la ha caracterizado la doctrina científica, la de la Dirección General y la Jurisprudencia. Lo que pretende dicha anotación es asegurar las resultas de un juicio, en la forma que hemos dicho anteriormente, de manera que, impidiendo el nacimiento de un tercero protegido, produce el efecto de que la eficacia de la sentencia se retrotraiga a la fecha de la anotación.

En este sentido, el artículo 727 de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil señala como medidas cautelares específicas, «La anotación preventiva de demanda, cuando ésta se refiera a bienes o derechos susceptibles de inscripción en Registros públicos» (5.a), así como «otras anotaciones regístrales, Page 2458 en casos en que la publicidad registral sea útil para el buen fin de la ejecución» (6.a).

III Ambito de la anotación
A) En cuanto a la demanda anotable

Ya hemos dicho antes que es anotable cualquier demanda cuya estimación pueda producir una alteración del contenido del Registro. Y esta alteración debe entenderse en sentido amplio, no sólo incluyendo el concepto de rectificación, en el sentido que lo utiliza el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, sino teniendo en cuenta que dicho concepto de rectificación, tal y como se concibe en dicho precepto, hay que relacionarlo con el de inexactitud registra!, tal y como la define el artículo 39: «todo desacuerdo que en orden a los derechos inscribibles, exista entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral».

La doctrina científica, la de la Dirección General y la Jurisprudencia, que no han llegado a un concepto general del tipo de demandas anotables, han ido abriéndose paso, poco a poco, a lo que, en definitiva es el concepto que mantenemos; así Roca Sastre enumera los supuestos siguientes 2:

  1. La de demanda ante los tribunales para que se declare la validez del título cuya validez haya denegado el Registrador, en base al artículo 66, párrafo 2.º de la Ley Hipotecaria 3.

  2. Los supuestos establecidos en el Reglamento Hipotecario: la reclamación de legítima del artículo 15 de la Ley (arts. 86 y 87.3); la demanda de nulidad o cancelación cuando se ejercite una acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos, según el artículo 38.2 de la Ley (art. 139), del litigio sobre la ineficacia de una cancelación (art. 182), la demanda en juicio declarativo en oposición a la ejecución hipotecaria extrajudicial (art. 236), el escrito de incoacción del expediente de dominio (art. 283.2), la demanda interpuesta por quienes se crean con derecho a los Page 2459 bienes inmatriculados con arreglo al artículo 205 de la Ley (art. 298, párrafo último), del hecho de haberse presentado al mismo tiempo dos títulos contradictorios referentes a una misma finca, hasta que, a falta de acuerdo entre los interesados, los Tribunales decidan a qué asiento...

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