Propiedad horizontal y pertenencias inmobiliarias.
| Autor | Ricardo Egea Ibáñez |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 273-287 |
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Es decir, considerar en nuestro Derecho el tema de las pertenencias inmobiliarias, que es lo que son, en definitiva, los anejos y la propiedad indivisa limitada a una cuota en los bienes procomunales de la propiedad horizontal.
Las cosas están compuestas de partes integrantes. Son partes integrantes todos aquellos objetos que teniendo un nombre o una individualidad física o económica han pasado a formar una unidad real, superior y más completa. Las partes integrantes quedan unidas a la cosa de tal forma que no pueden separarse de ella sin quebrantamiento de la materia o deterioro del objeto.
Page 274Como dice Díez Picazo, una parte integrante puede haberse producido por agregación de cosas muebles, artículos 353, 375 y 378 del Código civil. El artículo 375 del Código civil recoge el supuesto de cuándo dos cosas muebles pertenecientes a distintos dueños se unen de tal manera que viene a formar una sola. Por agregación o unión de una cosa mueble a una inmueble, como son los casos del artículo 334-1-2-3 del Código civil.
Aunque no hay un concepto de parte integrante en nuestro Código civil, se puede decir o definir como una cosa que está unida a otra de tal forma que no puede separarse sin quebrantamiento de la materia o deterioro del objeto, según el artículo 334-3 del Código civil 2.
Pertenencias.-Pérez y Alguer dicen que el Código civil no conoce el concepto de pertenencia por este nombre; para que pueda darse dentro del texto legal el concepto de pertenencia se requieren, a nuestro juicio, los siguientes requisitos:
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Un inmueble. Que es el edificio o heredad según el artículo 334-4 del Código civil, o la finca de la que habla el artículo 334-5-6 del Código civil.
2° Un bien mueble. Como son las estatuas, relieves o pinturas del artículo 334-4 del Código civil, o las máquinas, vasos o utensilios del artículo 334-5 del Código civil, o los viveros y criaderos del artículo 334-6 del Código civil. Como dice Díez Picazo, en el Derecho español no existen más clases de pertenencias que aquellas que son bienes muebles. Los bienes inmuebles y los derechos no pueden ser pertenencias. Esta es una cuestión muy problemática que será expuesta más adelante, ya que constituye la parte fundamental de este tema.
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Que exista una determinada relación entre el bien inmueble y el bien mueble; es decir, que los bienes muebles, estatuas, relieves, pinturas, máquinas, utensilios, viveros o criaderos han de estar unidos al inmueble ya de un modo permanente (art. 334-4 del Código civil) o bien destinados a la explotación o industria que se realice en el inmueble (artículo 334-5 del Código civil).
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Esta relación sea un acto de destino hecha por el propietario del bien inmueble, que a la vez debe ser propietario del bien mueble. Los bienes muebles han de estar colocados por el dueño del inmueble de un Page 275 modo permanente (art. 334-4 del Código civil) o bien destinados por el propietario a la industria o explotación (art. 334-5 del Código civil).
Cuando se dan estos requisitos, las pertenencias cuyo concepto no está recogido en el Código civil español, pero sí en el Código civil alemán y el Código civil italiano, se convierten en bienes inmuebles por destino.
Cuales sean las consecuencias jurídicas de esta relación de pertenencias respecto a ello no hay una formulación clara. El artículo 883 del Código civil dice que la cosa legada deberá ser entregada con todos sus accesorios. El artículo 1.097 del Código civil señala que la obligación de entregar una cosa determinada comprende la de entregar todos sus accesorios. Sin embargo, en materia de hipoteca el supuesto es el contrario, tal como aparece regulado en el artículo 111 de la Ley Hipotecaria, donde, salvo pacto expreso, la hipoteca no comprende los efectos muebles que se hayan colocado en una finca para su adorno, comodidad o explotación, o para el servicio de una industria.
Por tanto, haciendo salvedad de los artículos 883 y 1.097 del Código civil, de difícil interpretación en el tráfico jurídico, la atribución de la misma regulación legal al bien inmueble y la pertenencia o bien de distinto régimen a los bienes inmuebles y pertenencias dependen, en definitiva, de la voluntad de las partes. En una venta o hipoteca pueden comprenderse mediante declaración los bienes inmuebles y las pertenencias, pero también pueden venderse e hipotecarse bienes inmuebles y excluir las pertenencias 3.
Accesorios.-Parte de la doctrina española considera el concepto de bienes accesorios. Lacruz estima que, además de partes integrantes y pertenencias, en el Derecho español existe el de bienes accesorios; como bienes que están en relación con el principal, pero en un grado ínfimo de dependencia. Bienes accesorios son, según Lacruz, las cosas puestas por el dueño del inmueble al servicio de otra cosa, pero sin que pueda existir una vinculación efectiva. Para Albadalejo cosas accesorias son las que sirven para el adorno, uso y perfección de otras, según el artículo 376 del Código civil. En orden al tráfico jurídico los actos de disposición de la cosa principal llevan consigo la disposición de las cosas accesorias, salvo pacto en contrario (art. 1.097 del Código civil).
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Cuando las cosas o bienes son pisos o locales en régimen de propiedad horizontal (P. H.) aparece en esta ley una nueva terminología, puesto que hay una serie de bienes que en principio no cabe clasificar dentro del esquema clásico de partes integrantes, pertenencias y accesorios. En la propiedad horizontal hay un derecho de propiedad separada sobre los pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente y un derecho de copropiedad sobre los demás elementos del edificio necesarios para su uso y disfrute (art. 396 del Código civil). La aparición en la P. H. del concepto de anejo (art. 3.° de la L. P. H.), donde también están las pertenencias, servicios y elementos comunes (art. 3.° de la L. P. H.), así como los servicios e instalaciones (art. 5.° de la L. P. H.), plantea una nueva problemática 4.
J. L. Alvarez considera como anejo una dependencia separada de los pisos y que sirve al piso o vivienda como accesorio. El anejo debe ser señalado de tal forma que pueda identificarse.
Para que exista anejo es necesario: 1.° Que se haya señalado en el título constitutivo de la propiedad horizontal. Ya que cualquier cosa accesoria pero que no se haya señalado expresamente como anejo en el título se convierte en un elemento común. 2° La otra característica del anejo es que esté situado fuera del espacio destinado o delimitado por el piso (art. 3.° de la L. P. H.). Se trata de una finca anormal que por sí sola no tiene acceso al Registro de la Propiedad.
Nos encontramos, pues, que frente a la teoría típica del Código civil de que una cosa puede estar completada por pertenencias o accesorios, en la P. H. los pisos o locales pueden estar completados por un anejo cuyo concepto y características acabamos de ver.
En el tráfico jurídico de pisos y locales los anejos se presentan con un régimen jurídico distinto de los señalados en las pertenencias y accesorios.
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La disposición del piso o local lleva consigo la del anejo; la disposición de la cosa principal, piso, lleva consigo la disposición de la cosa accesoria, el anejo. 2° El propietario no puede disponer separadamente del piso o del anejo, ambos no pueden ser enajenados por separado; si se dispone del piso, este acto de disposición lleva consigo el del anejo, y no cabe una venta separada del anejo para ser tratado como finca independiente.
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El artículo 392 del Código civil dice que hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece proindiviso a varias personas.
No se trata de exponer aquí la problemática de la comunidad de bienes ni las teorías expuestas para explicarlas, sino sólo el esquema legal...
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