La Propiedad Horizontal en la Jurisprudencia de la Dirección y el Derecho francés
| Autor | Antonio Moro Serrano |
| Páginas | 1767-1698 |
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Los temas de propiedad horizontal han ocupado siempre la atención de los juristas tanto por las dificultades y complejidades que presentan como por la parquedad de normas y de principios que han regulado y todavía regulan la institución.
El legislador del Código Civil previó la figura de la propiedad horizontal limitándose a regular simplemente la proporción en que los distintos propietarios debían contribuir a la realización de las obras necesarias. La Ley de 1939 modificó el artículo 396 del Código Civil, al tiempo que retocó algún precepto de la Ley Hipotecaria. La reforma partió de la idea de que en la llamada propiedad horizontal, en lugar de una copropiedad por cuotas, existe una propiedad singular sobre cada piso unida inseparablemente a una copropiedad accesoria sobre los elementos comunes. La reforma resultó insuficiente, como sabemos todos, para encauzar esta forma de propiedad, aparte de que, como apunta Puig Brutau, subsistían algunos residuos de la regulación anterior, como los derechos de tanteo y de retracto, propios de un régimen de verdadera copropiedad, poco idóneos para fomentar y mantener la propiedad separada por pisos o locales. Fue necesaria, por tanto, la reforma de la Ley de 1960.
La Ley de Propiedad Horizontal vino a llenar el vacío normativo dejado por la Ley de 26 de octubre de 1939, ya que al no contener ésta con la amplitud necesaria ¡as normas reguladoras básicas del régimen de propiedad horizontal, hacía necesario complementar el título de constitución con unos estatutos que acompañaban al título constitutivo, como un elemento documental fuera del mismo.
Page 1768La vigente Ley, con una regulación más completa del régimen de la misma, hace en general superflua la adopción de estatutos complementarios, pero no impide la posibilidad de su adopción para una más completa regulación del régimen de propiedad horizontal. Y así el artículo 5, penúltimo párrafo, de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que «el título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones, y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad».
Además, el artículo 6 de la Ley dispone que «para regular los detalles de la convivencia y adecuada utilización de los servicios y cosas comunes y dentro de los límites establecidos por la Ley y los Estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración».
Hay, pues, que distinguir dos grupos de normas, los Estatutos y las reglas de régimen interior que tienen distinto rango jerárquico, ocupando una posición dominante los Estatutos tanto por la amplitud de cuestiones que regula como por las mayores exigencias que la Ley demanda para su modificación y por estar sometidos los primeros para su eficacia frente a terceros, a la publicidad registral; publicidad que no necesitan los segundos por tratarse de simples normas de orden interno.
El legislador, dice Roca, considera improcedente descender normativamente a establecer normas de ejercicio de derechos en materia de propiedad horizontal y por ello delega en el propietario único o en el conjunto de propietarios para que en interés común acomoden las normas legales sobre dichos derechos a las circunstancias. Esta voluntad única o concertada no constituye un negocio jurídico, sino un acuerdo de tipo normativo complementario de preceptos legales establecidos en una especie de delegación legal. Los Estatutos no dejan de constituir un acto de Derecho privado de función auxiliar de la actividad legislativa normativa del régimen de propiedad horizontal, lo que hace que los mismos no puedan ser tratados como cualquier acto o contrato de Derecho privado, sino como algo coadyuvante y complementario de la regulación legislativa en función reglamentadora de tono normativo. Por algo el artículo 5 se abstiene de calificar de pactos al contenido de los Estatutos calificándolos de reglas.
Es objetivo de los Estatutos la regulación del uso ordenado y de la recta administración del inmueble en cuanto a sus elementos comunes Page 1769 y a los distintos pisos o locales. Según el artículo 5, citado, su contenido versa sobre «la constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley, en orden al uso o destino del edificio, sus distintos pisos o locales, instalaciones y servicios, ...». La enumeración, que hace este precepto, es bastante completa y señala que su contenido no puede estar en contradicción con las normas legales de tipo prohibitivo. La exposición de motivos de la Ley entiende, ingenuamente, a nuestro entender, que las normas de Derecho necesario son claramente deducibles de los términos de la Ley. Pero, a pesar de este optimismo del legislador, lo cierto y verdad es que resulta muy difícil determinar qué normas tienen carácter imperativo o prohibitivo. Por otro lado, conviene tener presente que normas que tienen una eficacia imperativa, reconocida por la doctrina y la jurisprudencia, sin embargo, se convierten en dispositivas al figurar en los Estatutos de forma permisiva, como tendremos ocasión de ver más adelante, lo que autoriza a pensar en la escasa eficacia de la distinción.
No suelen figurar en los Estatutos normas acerca del uso o destino de los pisos o locales, que no puede alterarse por voluntad de los propietarios, aunque otra cosa haya dispuesto el artículo 8 del Real Decreto-ley 2/1985, de 50 de abril, sobre Medidas de Política Económica, porque implicaría una modificación de los Estatutos y exigiría la voluntad unánime de los condueños, artículos 5 y 16, 1. En cambio sí suelen contener normas acerca de la utilización de anejos, verdaderos elementos accesorios de los pisos, tales como acceso a los mismos, horario de empleo, clases de vehículos que pueden utilizar el garaje y zonas de utilización de maniobras así como de ciertos elementos comunes, como patios, azoteas, terrazas, etc., por parte de determinados propietarios.
Otra regla que suele figurar es la reserva del derecho de vuelo o de sobreelevación por parte del propietario promotor del edificio, debiéndose cumplir lo establecido en el artículo 8 de que se fijen las cuotas de participación de las nuevas plantas o las normas que se establezcan para su determinación y en su caso las normas del régimen de comunidad.
Los Estatutos suelen establecer previsiones en torno a la participación de los pisos o locales en los gastos de la casa, contribución que no tiene por qué coincidir necesariamente con la cuota de participación fijada al piso en relación con el valor total del inmueble.
Sus reglas afectan a terceros adquirentes siempre que consten publicadas en el Registro por medio del asiento oportuno o que sean conocidas por los mismos. El artículo 5 dispone que no perjudicarán a terceros si no han sido inscritos en el Registro de la Propiedad. Esta publicidad Page 1770 no es óbice para que sin inscripción, los mismos afecten a los terceros que hayan tenido conocimiento de su contenido que deberá presumirse siempre que en el título de compra el adquirente manifieste tener conocimiento de los mismos.
La jurisprudencia de la Dirección, pacientemente y a través de las 34 Resoluciones publicadas desde la entrada en vigor de la Ley hasta 1986, ha intentado ir abriendo el camino y encontrando soluciones a problemas que la práctica venía presentando y que no las encontraba en los preceptos de la Ley. De su reposado estudio cabe agruparlas a los fines de este trabajo en los cuatro grandes apartados siguientes:
- 1. Resoluciones relativas a temas de carácter general: Complejos inmobiliarios, situaciones de prehorizontalidad, derecho de elevación y Derecho transitorio.
- 2. Resoluciones en materia de elementos comunes.
- 3. Resoluciones en materia de elementos individuales o privativos.
- 4. Otros temas.
Expongamos brevemente la doctrina de cada una de ellas, siguiendo el orden trazado.
Complejos inmobiliarios y urbanizaciones (Resolución de 2-IV-1980)
Señala el camino que la práctica registral debe seguir en el tema de la inscripción de los complejos inmobiliarios para cohonestar los principios hipotecarios, especialmente el de especialidad, con las complicadas relaciones jurídicas derivadas de la existencia de urbanizaciones y complejos inmobiliarios, y que consiste en abrir un folio genera a los edificios o bloques en su conjunto en el que se inscribirán los Estatutos y otro separado a los pisos o locales, aunque la Ley permita inscribir bajo un solo número una serie de situaciones que tienen como circunstancia común el ser unidades orgánicas integradas. La Dirección apunta que dentro de la variada gama de situaciones que se pueden producir en la vida real, hay que distinguir aquellas urbanizaciones en las que los edificios se encuentran adosados de aquellas otras en que cada edicifio o parcela constituye una unidad independiente, existan o no elementos comunes, relacionados con aquéllos, modalidades que al configurarse jurídicamente requieren un tratamiento diverso.
Page 1771 Prehorizontalidad
(Resolución de 21-X-1980)
La Dirección entiende que el propietario debe poder imponer voluntariamente sobre su finca aquellas limitaciones que sean similares a las que pueden imponérsele por el planeamiento urbanístico en base a la legislación del suelo y todo ello en función del bien común, al formar las limitaciones parte del Derecho de propiedad y siempre que no contradigan la legislación en vigor. La resolución plantea el problema de la inscribilidad del régimen jurídico al...
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