La utilidad de la propiedad horizontal por parcelas para instrumentar resorts de uso mixto

Autor:Juan Antonio Pérez Rivarés
Páginas:276-282
RESUMEN

1. El régimen de propiedad horizontal por parcelas - 2. Alternativas societarias, contractuales y jurídico-reales

 
ÍNDICE
EXTRACTO GRATUITO

Page 276

1. El régimen de propiedad horizontal por parcelas

El régimen de la «propiedad horizontal por parcelas» («PHP») contenido en el artículo 553-53 del CCCAT es una modalidad avanzada de propiedad horizontal que, aunque inicialmente pensada por el legislador catalán para urbanizaciones privadas y aplicada por audiencias provinciales en algunos casos a entidades de

Page 277

conservación a determinados efectos (como el recurso al juicio monitorio para reclamar cuotas comunitarias)70, parece una solución adecuada, desde el punto de vista técnico, para instrumentar jurídicamente los conocidos en la práctica como resorts de uso mixto, en los que coexisten diferentes zonas y usos (e. G., hotelero, comercial, residencial, golf, juego, ocio, etc.).

Esta versión avanzada de propiedad horizontal es la que se establece «por parcelas, sobre un conjunto de fincas vecinas físicamente independientes que tienen la consideración de solares, edificados o no, que forman parte de una urbanización y participan con carácter inseparable de unos elementos de titularidad común, entre los que se incluyen otras fincas o servicios colectivos, así como de limitaciones sobre su goce a favor de todas o de algunas de las demás fincas del conjunto» (art. 553-53.1 CCCAT).

Entre las ventajas que reporta la utilización del régimen legal de la PHP en este tipo de proyectos, desde el punto de vista de la gestión del resort, cabe destacar las siguientes:

  1. El CCCAT acoge un concepto muy amplio de «elemento común», que no solo incluye los bienes materiales que tradicionalmente han tenido tal consideración (tales como las calles de propiedad y uso privado de los integrantes de la PHP), sino también los servicios colectivos y las limitaciones del dominio impuestas a los propietarios privativos en beneficio de la comunidad.

    En efecto, tienen consideración de elementos comunes tanto «los servicios [...], los servicios de vigilancia y, si procede, otros elementos similares» (art. 553-55 CCCAT) como «las limitaciones al ejercicio de las facultades dominicales sobre fincas privativas impuestas por el título de constitución o los estatutos, el planeamiento urbanístico o las leyes [...]» (art. 553-56 CCCAT).

    En virtud de tales preceptos, pues, cabe la posibilidad de que los servicios colectivos de limpieza, seguridad, guardería, actividades de recreo, mantenimiento de jardines, administración de las instalaciones comunes, etc., sean configurados como elementos comunes en los estatutos de la PHP.

    Del mismo modo, cabe establecer en los estatutos limitaciones sobre el disfrute de todas o algunas de las fincas privativas, tales como las relativas a la altura de la construcción en determinadas zonas, parcelas mínimas, distancias entre edificaciones y características que deben reunir, normas sobre las vallas de separación, tipo de vegetación en los jardines, elementos que

    Page 278

    garanticen el respeto al medio ambiente, sometimiento de los proyectos de edificación a una comisión ad hoc, etc. Podría pensarse en la imposición a los propietarios de limitaciones consistentes en obligaciones de no hacer (como, por ejemplo, la no realización de actividades molestas o ruidosas adicionales a las prohibidas por la normativa administrativa), coherentemente con los artículos 553-40 («Limitaciones del uso de los elementos privativos») y 553-47 («Actividades prohibidas»)71, o incluso de obligaciones de hacer (como la limpieza de la piscina o jardines)72. La posibilidad de configurar estatutariamente los referidos límites como limitaciones del dominio evita la necesidad de acudir a la figura de las servidumbres, más costosa y de difícil justificación en algunos casos.

  2. Dejando al margen las cuestiones que plantea el significado de la configuración como elementos comunes de las limitaciones del dominio impuestas a los propietarios en sus elementos privativos73, desde un punto de vista práctico parece que las ventajas de configurar estatutariamente como elementos comunes tanto los servicios colectivos como las limitaciones del dominio son evidentes.

    Desde un punto de vista registral, dado que el régimen de la PHP afecta «con carácter real a las fincas o a los solares privativos» (art. 553-53.2 CCCAT), queda despejada toda duda sobre la vinculación ob rem de las fincas y el acceso registral de las estipulaciones estatutarias correspondientes por ausencia de transcendencia jurídico-real, al reconocerse por ley que son oponibles frente a terceros. Por lo que se refiere a la garantía del cobro de los créditos derivados de la gestión de los servicios comunes y de la observancia de las limitaciones del dominio que se configuren estatutariamente como elementos comunes...

Para continuar leyendo

SOLICITA TU PRUEBA