Modificación de división horizontal compareciendo todos los titulares registrales salvo la esposa de uno de ellos

Autor:José Félix Merino Escartin
Cargo:Registrador de la propiedad
RESUMEN

Resolución de 30 de julio de 2011, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Medina del Campo a inscribir una escritura titulada como segregación, modificación de destino de elemento independiente en régimen de propiedad horizontal, obra de rehabilitación y modificación de cuotas.

 
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La propietaria con carácter privativo de una finca urbana – que tiene como anejo un desván -, actuando con el consentimiento del resto de propietarios de los demás elementos independientes que forman parte del edificio en régimen de propiedad horizontal, dando al otorgamiento el carácter de junta universal, segrega dicho desván, como finca independiente, y lo transforma en vivienda, redistribuyéndose entre las fincas resultantes la cuota correspondiente a la originaria finca.

La registradora suspende la inscripción, al existir, según resulta del registro, otra propietaria que no comparece ni es nombrada en la escritura, que es la esposa de uno de los otorgantes, cuya finca está inscrita a nombre del mismo, por título de compra y para la sociedad de gananciales con dicha esposa.

Interpuesto por la notaria el correspondiente recurso, la Dirección General parte de la afirmación contenida en la Resolución de 19 de abril de 2007, de que el régimen de la propiedad horizontal constituye un único derecho de naturaleza especial y compleja, no una yuxtaposición, atribuyendo la Ley a la junta de propietarios, como órgano colectivo, amplias competencias para decidir los asuntos de interés de la comunidad, si bien tratándose de determinados acuerdos, sólo serán válidos cuando se adopten por unanimidad.

Para el Centro Directivo es fundamental decidir si un acuerdo como el debatido en el recurso entra o no en el ámbito de competencia de la junta. Hay que distinguir entre los acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos, que deben adoptarse con los requisitos previstos en la legislación de propiedad horizontal resultante de la correspondiente acta, de aquellos otros actos que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes, el cual habría de constar en documento público para su acceso al Registro de la Propiedad.

La jurisprudencia registral ha comprendido dentro del primer supuesto la desafectación de elementos comunes y ulterior venta de los mismos; la vinculación ob rem...

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