Hipotecas. Ley 5/2019. Control del principio de transparencia material.concordancia oferta vinculante-fein-escritura

AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Resumen: El registrador suspende una hipoteca de financiación de una vivienda porque «falta la aseveración en la escritura acerca de la coincidencia de sus estipulaciones con las contenidas en la oferta vinculante recogida en la FEIN».. La DGRN revoca la nota.

Hechos: 1. Mediante la escritura que es objeto de la calificación impugnada se formaliza un préstamo para financiar la adquisición de una vivienda por el prestatario, persona física; y en garantía del mismo se constituyó hipoteca sobre dicha finca.

En tal escritura el notario expresa, entre otros extremos, lo siguiente: «Yo el Notario, hago constar que el prestatario otorgó [...] el Acta Notarial de información precontractual regulada en el artículo 15 de la Ley 5/2019, con fecha 31 de julio de 2019 [...] Declaro bajo mi responsabilidad, de acuerdo con el Acta, que los prestatarios han recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en este artículo».

Registrador: El registrador suspende la inscripción de dicha escritura porque, a su juicio, «falta la aseveración en la escritura acerca de la coincidencia de sus estipulaciones con las contenidas en la oferta vinculante recogida en la FEIN».

Recurrente: El notario recurrente sostiene que la Ley 5/2019 adjudica al notario la responsabilidad de realizar el control de legalidad de las cláusulas financieras de la escritura pública de préstamo hipotecario, al atribuirle, en su artículo 15, la responsabilidad de la comprobación del cumplimiento del principio de transparencia material; que según dicho artículo el notario verificará la documentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 14.1 y, si queda acreditado su cumplimiento, así lo hará constar en un acta notarial previa a la formalización del préstamo hipotecario; que esta acta notarial previa constituye el documento predeterminado por la Ley para recoger la manifestación del notario de que el contenido de la copia del proyecto de contrato «se ajusta» al contenido de la FEIN; que el control de legalidad de las normas de transparencia material realizado en el acta notarial, al realizarse con carácter previo al otorgamiento de la escritura de préstamo hipotecario, garantiza el cumplimiento del artículo 30 de la Orden 2899/2011 y, a su vez, evita que las cláusulas del proyecto de contrato, una vez comprobadas y verificadas notarialmente, puedan desvirtuar el contenido de la FEIN, dándose así cumplimiento al artículo 29 de la citada Orden; y...

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