Nuevo Reglamento Hipotecario y fraccionamientos Inmobiliarios
| Autor | Segismundo Verdaguer y Gómez |
| Páginas | 149-162 |
En «La Notaría» correspondiente al mes de marzo (núm. 3/97), publiqué unas notas sobre fraccionamientos inmobiliarios, en base a las modificaciones introducidas por la Ley de Modernización de Explotación Agrarias. Dichas notas resultan evidentemente afectadas por las Normas Complementarias del Reglamento Hipotecario (NCRH) de 7 de junio de 1997.
Me resulta obligado, por tanto, completar aquellas notas, en especial en cuanto se refiere a la inscripción registral de fraccionamientos inmobiliarios por razón del suelo. Adelanto ya que tales NCRH en esta materia dan lugar a confusión en algunos casos y, a mi juicio, constituyen en otros flagrante infracción de normas legales sustantivas, posibilitan la inscripción de actos nulos de pleno derecho y condicionan gravemente la actuación notarial.
I
1.1.- El art. 78 de las referidas normas establece un principio general acorde con las normas urbanísticas que desarrolla: para inscribir actos de división o segregación de terrenos, los Registradores exigirán la licencia necesaria o la declaración municipal de su innecesariedad.
Lamentablemente, tal precepto no concreta la clase de suelo a que se refiere, por lo que una interpretación basada en principios gramaticales y lógicos nos llevaría a extender el principio a toda clase de suelo, urbano, urbanizable o no urbanizable. Pero si partimos del principio de que en suelo no urbanizable no son posibles parcelaciones y que el art. 79 está referido a la inscripción de fraccionamientos en esta clase de suelo, es posible y creo yo que conveniente que entendamos que el esquema básico de la nueva reglamentación registral es el siguiente: a) Fraccionamientos en suelo urbano o urbanizable: aplicación del art. 78. b) Fraccionamientos en suelo no urbanizable; aplicación de los arts. 79 y 80.
1.2.- De no aceptarse tal esquema y entender aplicable el art. 78 a toda clase de suelo, y por tanto también al no urbanizable, es evidente que el Registrador no podría inscribir en ningún caso una segregación de una gran porción de finca rústica (desde luego en suelo no urbanizable) cuando fuera evidente que ni se afectaba la unidad mínima de cultivo ni había peligro alguno de formación de núcleo de población (únicos supuestos a que se refiere el art. 79), sin que se le exhibiera una licencia que ni está prevista en las normas urbanísticas ni se conoce el cauce para obtenerla.
Por el contrario, si se concreta el art. 78 al suelo urbano o urbanizable, dicho problema se traslada a una lógica interpretación del art. 79.
1.3.- Lo que sí resulta claro de cualquier interpretación que se dé a dicho art. 78 es:
Primero: Que toda segregación o división de fincas en suelo urbano o urbanizable (al menos), requiere de previa licencia o declaración de su innecesariedad. Naturalmente, a la licencia habrá que equiparar la justificación documental de la conferida previamente al aprobar la parcelación urbanística. No olvidemos el art. 144 del Texto Refundido de las leyes urbanísticas en Cataluña cuando dice que «la licencia se puede justificar mediante certificación del acuerdo municipal de concesión o mediante copia del plano parcelario, en el cual se exprese, por diligencia del Secretario del Ayuntamiento, que es reproducción fiel y exacta del que figura en el expediente de parcelación».
Segundo: Que, como inútilmente defendí en las notas que ahora completo, no caben en la inscripción de fraccionamientos en suelo urbano o urbanizable, injustificados subterfugios para llegar a la misma a través de menciones de falta de licencia, notas marginales, etc., basándose en la posible vigencia de «acuerdos protocolarios», disposiciones gubernativas o interpretaciones extensivas de normas legales. El hecho de que el art. 79, como veré, establezca uno de esos procedimientos de posible inscripción sin licencia, referido únicamente a los fraccionamientos en suelo no urbanizable cuando surjan dudas sobre la posible formación de un núcleo de población, evidencia hasta la saciedad que tal procedimiento en forma alguna puede ser aplicable al suelo urbano o urbanizable.
Desde mi personal punto de vista, el sistema adoptado en este punto por las NCRH es perfectamente congruente con las normas sustantivas actualmente vigentes en la materia y su transcendencia notarial evidente: el Notario no podrá autorizar el instrumento que contenga el fraccionamiento si no le justifican la licencia que, como recalca el art. 78, siguiendo otros preceptos sustantivos anteriores, deberá testimoniar en el mismo.
2
2.1.- El art. 79 regula la inscripción de divisiones o segregaciones en suelo no urbanizable, siendo lógico que no requiera licencia de parcelación, toda vez que en dicha clase de suelo no son posibles parcelaciones urbanísticas.
Puede considerarse lógico el establecimiento de un procedimiento que posibilite la inscripción cuando el fraccionamiento no implique infracción legal ninguna, por no tratarse de parcelación urbanística al no haber peligro de formación de núcleo de población. El legislador ha querido liberar al Registrador de la responsabilidad de su decisión sobre apreciación de tal peligro cuando tenga alguna duda (ya veré luego si esto es así), y supeditar la inscripción a la adopción de un acuerdo por parte de la administración municipal o a su silencio.
Pero el precepto es confuso:
Primero: Porque al referirse a la «división o segregación de fincas realizadas en suelo no urbanizable, cuando...» puede entenderse en un doble sentido...
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