Artículo 11 de la Ley Hipotecaria y el principio del consentimiento formal
| Autor | Alfredo Reza |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 42-50 |
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Va dedicado este trabajo al efecto real resolutorio del aplazamiento de pago en el contrato de compraventa, prototipo de los en que media precio.
Ante lo dispuesto en el artículo 11 de la Ley, según la de Reforma hipotecaria, de que el aplazamiento no surtirá efecto resolutorio en perjuicio de tercero, a menos que se dé a la falta de pago el carácter de condición resolutoria expresa, se me ocurren tres interesantes preguntas.
¿Qué se entiende por condición resolutoria expresa? La que produce efecto automático, sin necesidad del concurso de la voluntad de comprador y vendedor o, en su defecto, sin el correspondiente pronunciamiento judicial. Esta resolución, por ser la excepción a la regla general contenida en el artículo 1.124 del Código civil, tiene que pactarse especialmente.
¿ Qué categoría encuadra mejor al aplazamiento, la de condición o la de causa resolutoria? La segunda, porque jurídicamente condición resolutoria es el suceso posible, futuro e incierto apto para producir, realícese o no, por ejemplo, que llueva o no en determinado día del año, la resolución de la compraventa ; y, naturalmente, el pago del precio nunca produce la resolución, sino que purga el derecho del comprador de la acción resolutoria institucional en la falta de pago. Es decir, que el aplazamiento no produce resolución considerado el pago en su aspecto positivo, en el de su realización.
¿ Por qué la Ley optó entre dichas categorías por la de condición ? Porque la jurisprudencia hipotecaria se ha valido reiteradamente de la palabra condición para expresar el efecto real resolutorio del contenido de determinados asientos hipotecarios, aunque en ellos no se contiene condición alguna. Citaré, por vía de ejemplo, dos re-Page 43soluciones. La de 26 de junio de 1933 declara que las excepciones al principio de tracto sucesivo contenidas en el artículo 20 de la Ley producen inscripciones que, por envolver una especie de condición resolutoria, no producirán efecto contra tercero hasta después de dos años de su fecha. En esos casos lo que pende a favor del tercero civil es una acción derivada de su mejor derecho con relación al título inscrito ; acción que no juega con efecto expreso, ni es realmente resolutoria, puesto que ni el título inscrito ni el de quién en él opera la transmisión está afectado por condición resolutoria.. Posteriormente, en Resolución de 30 de mayo de 1934, se declara que anotada la demanda en la que se insta la cancelación de la inscripción vigente de la finca, la Sentencia que estimándola pone término al pleito produce la cancelación automática de la extendida a favor del tercero de rango inferior a la anotación al modo de una condición resolutoria expresa. Tampoco en este supuesto aparece, ni por asomo, una condición resolutoria inscrita.
Sentamos, pues, la conclusión que en lugar de condición, debe leerse en el precepto interpretado la palabra «causa».
Las palabras de la Ley, ¿representan una fórmula sacramental? El principio de consentimiento formal responde que no. Tanto los autores como la jurisprudencia proclama con unanimidad de criterio que nada impide que las acciones personales pueden configurarse con efecto real, siempre que no repugne a su naturaleza. Si la fórmula ahora contemplada se remite, en cuanto al efecto real a lo deliberadamente pactado, las palabras son lo de menos. Pero la libertad de comprador y vendedor no es absoluta ; hay algo en la Ley que se opone a una configuración real en términos absolutos, que es el desenvolvimiento resolutorio del aplazamiento una vez que tiene fuerza real, puesto que sólo se admite la resolución de efecto expreso. Coordinando, pues, el principio del consentimiento formal con esa autonomía relativa, deduzco que si las partes, desentendiéndose de la letra del artículo 11, pactasen que la falta de pago dentro del plazo convenido produciría la resolución de pleno derecho de la venta (expresión vertida en el artículo 1.504 del Código), el aplazamiento tendría efecto real con desenvolvimiento resolutorio expreso. En el tiempo que estuvo en vigencia la primera redacción del artículo de que se trata, la resolución de efecto no expreso, la del artículo 1.124, no cabía en su contenido.Page 44
La redacción de dicho artículo según el Texto refundido, aunque deja a las partes en libertad...
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