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Ejecución hipotecaria: precisa demanda al hipotecante no deudor

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Vincent
AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Se presenta un auto recaído en una ejecución hipotecaria en el que la hipotecante no deudora no ha sido demandada ni requerida de pago, si bien fue posteriormente notificada.

El registrador sostiene que no basta la mera notificación al hipotecante no deudor sino que es necesario que haya sido demandado y requerido de pago.

La Dirección confirma el criterio del Registrador en el sentido de que no es suficiente la mera notificación al titular registral y, en consecuencia, como ni de los documentos presentados ni del informe del Juzgado se infiere que haya tenido parte alguna, ya que ni se le demandó ni se le requirió debidamente de pago (arts. 685 y 686 LEC) y no consta su consentimiento ni la pertinente sentencia firme en procedimiento declarativo entablado directamente contra él, como exigen los arts. 1, 40 y 82 LH para rectificar o cancelar los asientos registrales, que se encuentran bajo la salvaguardia de los tribunales, no se puede inscribir el auto calificado. Aplica al caso la STS 3/12/2004 que, aunque se refería a la regulación anterior a la actualmente aplicable, ha sostenido que la falta de requerimiento de pago determina la nulidad del procedimiento, sin que pueda suplirse con una providencia de subsanación realizada posteriormente al trámite, dado el rigor formal del procedimiento de ejecución hipotecaria.

Por ello, el art. 685 LEC exige que la demanda ejecutiva se dirija frente al deudor, y, en su caso, frente al hipotecante no deudor. Asimismo, el art. 686 obliga a hacer el requerimiento de pago a las mismas personas, si no se hubiera hecho extrajudicialmente.

Este criterio es aplicable con mayor razón al procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados tal y como se regula...

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