El procedimiento de ejecución de bienes hipotecados cuando existen cláusulas abusivas en el préstamo hipotecario que lo originó: consecuencias de la STJUE, de 14 de marzo de 2003, y de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social

Autor:María Goñi Rodríguez De Almeida
Cargo:Profesora Doctora de Derecho Civil. Universidad Antonio de Nebrija
Páginas:2667-2690
RESUMEN

En este artículo se tratan de poner de relieve las implicaciones que la reciente STJUE de 14 de marzo de 2013 ha supuesto para nuestro ordenamiento. Se analiza la sentencia y los cambios legislativos que deben hacerse a raíz de la misma. De igual forma se presta especial atención a la jurisprudencia nacional posterior a esta sentencia del Tribunal ... (ver resumen completo)

 
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I La naturaleza del préstamo hipotecario destinado a la adquisición de vivienda habitual por persona física

El préstamo hipotecario concertado entre un particular y una entidad financiera para financiar la compra de la vivienda habitual del mismo reviste un carácter especial; primero, por su causa: es un contrato vinculado a dicha compraventa; segundo, por su objeto: se destina al pago de la vivienda habitual, especialmente digna de protección en estos momentos, y en tercer lugar por el sujeto, ya que el deudor hipotecario en estos casos es una persona física.

Por eso, conviene pararse a reflexionar sobre el carácter del contrato de préstamo hipotecario, como contrato de consumo. Sólo si se considera como tal, al mismo le será aplicable la legislación protectora de los consumidores, tanto nacional como europea, y eso es lo que se defiende desde estas líneas.

El crédito hipotecario, y en concreto el derivado de un contrato de préstamo garantizado con hipoteca, suele concertarse, en estas ocasiones de adquisición de vivienda habitual, entre un particular y una entidad financiera o de crédito. Son precisamente estas entidades financieras —los acreedores hipotecarios—, las que imponen o fijan las condiciones del préstamo garantizado, añadiendo en el contrato una serie de cláusulas generales y comunes a la mayoría de ellos, a las que el particular no tiene más remedio que consentir si quiere obtener la financiación solicitada.

La contratación en masa ha alcanzado a los contratos bancarios, y las entidades financieras redactan los contratos introduciendo en los mismos un formulario casi tipo, en el que cabe poca negociación por las partes contratantes,

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demostrando de este modo su mayor fuerza e inclinando la balanza a su favor. El hecho de que ofrezcan varias alternativas estandarizadas a los clientes, entre las cuales puedan elegir, no suprime el carácter impuesto del contrato, ni lo acerca más a un contrato de negociación, tal y como ya ha afirmado el Tribunal Supremo en la reciente STS de 9 de mayo de 2013.

Por este motivo, podemos considerar que, hoy en día, el préstamo hipotecario es un contrato cercano al de adhesión, en el que el predisponente es el acreedor hipotecario (entidad de crédito), y el adherente es el deudor hipotecante (el particular, cliente de la entidad financiera), al que no le queda más remedio que aceptar o rechazar lo que allí se establece, sin poder negociarlo, y con un desequilibrio contractual importante entre las partes, como así ha reconocido, la STJUE de 14 de julio de 2012.

Si el préstamo hipotecario se asemeja en muchos aspectos a un contrato de adhesión (a saber: pre-redactado por una de las partes, clausulado tipo, adhesión o rechazo de la otra; en definitiva, ausencia de negociación, y contratación en masa), podemos decir que esas cláusulas pre-redactadas, generalizadas, que se aplicarán en todos los contratos del mismo tipo, son «condiciones generales de la contratación». En este sentido la importante STS de 9 de mayo de 2013 confirma que las cláusulas de un préstamo hipotecario pueden considerarse como condiciones generales de la contratación, al reunir, las mismas, los elementos esenciales de aquellas.

En consecuencia, deberán rechazarse aquellas cláusulas que, según esta Ley 7/1998, de 13 de abril, de Condiciones Generales de la Contratación (LCGC), que incorpora la Directiva 93/13 (CEE) del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, sean consideradas nulas. Y son nulas las condiciones que contravengan lo dispuesto en esta Ley y las que se consideren abusivas según el criterio establecido en la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios (LDCU)1, Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, tal y como establece el artículo 8 LCGC2.

En cualquier caso, y aunque no se consideraran las cláusulas de un préstamo hipotecario como condiciones generales de la contratación, al tratarse de un con-

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trato entre un empresario y un consumidor, pues analizamos el caso del deudor-persona física que contrata el préstamo hipotecario para financiar la adquisición de su vivienda, la LDCU es de plena aplicación a los mismos (art. 59 LDCU), y por tanto también lo dispuesto en ellos conforme a las cláusulas abusivas que la propia LDCU recoge en sus artículos 80 y siguientes3.

Entre todas esas cláusulas consideradas abusivas, podemos destacar las que hacen referencia a los contratos bancarios en particular, y que podrían afectar a un préstamo hipotecario, como son las contempladas para servicios financieros (art. 85.3); las que establecen garantías desproporcionadas (párrafo art. 88), o las de falta de reciprocidad entre las obligaciones de los contratantes (art. 87), y muchas de las contenidas en el artículo 89 sobre la ejecución y perfeccionamiento del contrato.

En resumen, el contrato de préstamo hipotecario queda sometido a la legislación de protección de los consumidores, y por tanto, es menester prestar una especial atención a la defensa de aquellos, tanto en el tema de cláusulas abusivas, como en los medios de defensa procesal de los que disponen para defender sus derechos, tal y como señala la STJUE y ha recogido la reciente Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios.

II STJUE de 14 de marzo de 2013: hechos y doctrina

Partiendo de estas premisas, y considerando que el préstamo garantizado con hipoteca es un préstamo realizado por un consumidor, y por tanto sometido a la legislación europea y nacional al respecto, surge el supuesto que va a dar lugar a la famosa e importante sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) de 14 de marzo de 2013; el caso Aziz4.

Los hechos que dan lugar a esta sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea son los siguientes:

Entablado un procedimiento de ejecución hipotecaria por Catalunyacaixa contra el señor Aziz por impago del préstamo garantizado con hipoteca, nueve días antes de la fecha señalada para el lanzamiento del señor Aziz de su vivienda, se interpone demanda en un proceso declarativo ante el Juzgado de lo Mercantil, número 3 de Barcelona, solicitando que se anulara una determinada cláusula del contrato de préstamo hipotecario por considerarla abusiva, y que, en consecuencia, se declarara nulo el procedimiento ejecutivo correspondiente.

Es decir, ante el inminente lanzamiento ordenado en el correspondiente ejecutivo hipotecario, se solicita que se declare abusiva la cláusula 15 del contrato,

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relativa a la determinación unilateral por parte de la entidad financiera, del saldo de liquidación de la deuda pendiente que da origen a la ejecución hipotecaria.

La declaración de una determinada cláusula contractual como abusiva solo puede hacerlo un juez, en el correspondiente juicio declarativo, y por eso se plantea esta nueva demanda.

Presentada la demanda de nulidad de la cláusula abusiva, el juez correspondiente decide plantear cuestión prejudicial ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea porque tiene dudas acerca de la conformidad del Derecho español con el Derecho de la Unión, en concreto, con la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos con los consumidores.

De este modo, plantea cuestión prejudicial para que se le aclare al respecto sobre los siguientes aspectos:

  1. Si el sistema de ejecución de títulos judiciales sobre bienes hipotecados o pignorados establecidos en el artículo 695 y siguientes LEC, que establecen escasas y tasadas causas de oposición a la ejecución, no supone una limitación a la tutela del consumidor por cuanto le dificulta en el ejercicio de acciones o recursos judiciales que garanticen una tutela efectiva de sus derechos.

  2. Se requiere al Tribunal para que se pronuncie sobre la abusividad o desproporción de las siguientes cláusulas contenidas en un contrato de préstamo hipotecario:

  1. El vencimiento anticipado de la totalidad de la deuda, en contratos a largo plazo, por incumplimientos de periodos muy limitados.

  2. El establecer unos intereses de demora elevados (el 18 por 100 en este caso), que no coinciden con los intereses moratorios en otros contratos de consumidores, siendo muy superiores a estos, y aplicándose no solo a las cantidades vencidas y no satisfechas, sino también a la totalidad de las debidas por el vencimiento anticipado.

  3. Si la fijación unilateral de los intereses variables, y por tanto de la deuda por la que se despacha ejecución por el prestamista, está o no ajustado al Derecho de la Unión, o puede considerarse como una cláusula abusiva. Se impide, por otra parte, que el deudor en el procedimiento ejecutivo alegue como causa de oposición la posible existencia de esa cláusula abusiva que anule dicho procedimiento, teniendo que acudir a un procedimiento declarativo para que así se declare, y que no suspende la ejecución. Por lo que, aún en el caso de que se declarara abusiva alguna de las cláusulas, el ejecutivo probablemente ya habría terminado, y el deudor ya habría perdido su casa, colocándole en una posición difícil e irreversible.

En definitiva, y agrupando las cuestiones, dos son los problemas que se someten a consideración del Tribunal Europeo: 1...

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