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Hipoteca. Responsabilidad hipotecaria. Interés de demora

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Vincent
AutorJosé Félix Merino Escartin
CargoRegistrador de la propiedad

Resumen: Sin perjuicio de los límites legales imperativos, hay libertad para fijar la responsabilidad hipotecaria en garantía de los intereses ordinarios y de demora. A efectos hipotecarios el interés de demora no debe fijarse obligatoriamente sumando tres puntos al interés remuneratorio fijado a efectos hipotecarios

Hechos: Se cuestiona la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario, concedido a un interés variable, en la que se fija la siguiente responsabilidad hipotecaria: "… b) Del pago de los intereses ordinarios por plazo de un año, a razón del tipo inicialmente pactado, y hasta un máximo, a efectos hipotecarios, del 3,50% anual. c) Del pago de los intereses de demora por plazo de un año, al tipo de interés ordinario pactado más un diferencial de tres puntos, según se establece en la cláusula de Intereses de Demora y hasta un máximo, a efectos hipotecarios, del 9,00% anual».

Registradora: Suspende la inscripción porque, a su juicio, el interés moratorio máximo, que a efectos hipotecarios se fija en el 9% anual, supera los límites establecidos en los artículos 114.3.º de la Ley Hipotecaria y 25 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, teniendo en cuenta que a efectos hipotecarios se fija el interés e ordinario en el 3,50% anual.

Notario: Alega que la escritura cumple lo dispuesto en los artículos 25 de la Ley 5/2019 y 114 de la Ley Hipotecaria, por lo que la calificación registral impugnada confunde el plano obligacional (en el que se cumple el artículo 25 de la Ley 5/2019), con el plano real o de la cobertura hipotecaria, en el que hay libertad de pacto de las partes contratantes para determinar -únicamente a efectos hipotecarios- el tipo máximo de los intereses de demora que garantiza la hipoteca, el cual no debe necesariamente coincidir con el tipo máximo de los intereses remuneratorios garantizados

Resolución: Estima el recurso y revoca la calificación.

Doctrina:

1 No puede mantenerse la calificación impugnada en cuanto parte del presupuesto de que el tipo máximo de los intereses de demora a efectos hipotecarios deba coincidir necesariamente con el importe resultante de sumar tres puntos porcentuales al tipo máximo fijado para los intereses remuneratorios a efectos hipotecarios.

2 Dentro de los límites legales imperativos (artículos 25 de la Ley 5/2019, 114.2.º y 3.º de la Ley Hipotecaria y 220 del Reglamento Hipotecario) , opera la libertad de pacto para configurar la responsabilidad hipotecaria en garantía de los intereses...

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