La hipoteca de máximum
| Autor | Mariano Ribo |
| Cargo | Notario |
| Páginas | 407-424 |
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El tráfico entre los hombres, la realidad de la vida, hace surgir obligaciones cuyo importe no se conoce a priori, y situaciones jurídicas de las cuales no surge inmediatamente una obligación, pero puede surgir en lo futuro.
El asegurar el cumplimiento de estas obligaciones hipotéticas o de valor indeterminado, es en la práctica tan conveniente, como el aseguramiento de aquellas otras cuva existencia y valor están perfectamente fijados cuando los interesados en las mismas se deciden a garantizar su cumplimiento por medio de fianza personal, prenda o hipoteca.
Apartaré la atención de las obligaciones de existencia y valor determinados y estudiaré, siquiera sea someramente en este modesto artículo, la garantía exclusivamente hipotecaria de las obligaciones presentes o futuras de valor indeterminado.
Y como en materia de garantía real en todos sus aspectos, no se puede prescindir de las enseñanzas que la ciencia alemana suministra, empezaré por exponer el instrumento que la legislación alemana ofrece para asegurar estas obligaciones.
El derecho prusiano derogado por el Código civil vigente en Alemania, ofrecía para esta finalidad la Kautionshypothek, de cuyo estudio creo conveniente prescindir, lujándome en la actual hipoteca de máximum ; Hoohsbetragshypothek.
La hipoteca de máximum es una hipoteca de seguridad y dentro de este concepto general, pertenece a las hipotecas de seguridad necesarias, o sea a aquellas que necesariamente han de constituirse en esta forma por requerirlo así la naturaleza de las obligaciones por ella garantidas. A este grupo pertenecen las hipotecas en garantía de títulos endosables y al portador y la quePage 408aquí se estudia, o sea la de máximum. Además, tiene también carácter de hipoteca de máximum, una de las judiciales ; la llama, da Arresthypothek.
La diferencia entre la hipoteca en garantía de títulos y la de máximum está, en que ; en la primera, la indeterminación está en el acreedor, pues nadie puede saber a priori quienes vendrán a ser los tenedores de los títulos garantidos ; mientras que en la segunda, la incertidumbre está en la obligación garantida.
El número y clase de obligación que pueden garantizarse con la hipoteca alemana de máximum, es extensísimo. Las leyes anteriores (Landesgeselze) al Código civil, exigían que la obligación garantida fuese finura e incierta, actualmente puede ser presente y cierta. El primer proyecto del Código refería la incertidumbre solamente al importe de la obligación, pero en el aprobado definitivamente, se permite garantir con esta hipoteca obligaciones inciertas en cuanto a su existencia solamente c inciertas en cuanto a su existencia e importe.
Con la hipoteca de máximum, puede garantirse una sola obligación : varias obligaciones, expresando, naturalmente, en la inscripción cuales sean estas ; o todas las obligaciones que el hipotecante tenga o pueda tener para con el acreedor. Puede asimismo garantir la obligación u obligaciones que tenga no el hipotecante, sino una tercera persona. En todos estos casos es de necesidad que en la inscripción conste de un modo claro y patente, cuales sean las obligaciones garantidas por la hipoteca. En un derecho inmobiliario como el alemán, fundado en el contrato abstracto, como base para las transmisiones de dominio y constitución de derechos reales, esta individualización de la obligación asegurada, con la indicación muchas veces necesaria del fundamento jurídico o fuente de donde surge la relación de deuda, para su fijación en el Registro y para su prueba procesal, origina problemas no resueltos con unanimidad 1.
Una hipoteca de máximum puede ser constituida no sólo para la seguridad del crédito de un acreedor, sino, al mismo tiempo, para la seguridad de los créditos de diferentes acreedores 2, (porPage 409ejemplo, en favor de varios endosantes de una letra de cambio, o de varios fiadores de una misma deuda).
Esta hipoteca es especialmente apropiada para la seguridad de créditos que pueden originarse de una relación de deuda continuada, o sea de una situación jurídica que perdura por un tiempo más o menos largo y de la cual surgen o pueden surgir varias obligaciones simultánea o sucesivamente, de valor no determinado ; va sea esta relación de deuda continuada efecto de un contrato, por ejemplo, un arrendamiento de cosas, del cual surge la obligación periódica de pagar el canón, de un contrato de obras, etc. ; ya tenga como fuente directa la ley, como los usufructos y administraciones legales del marido, tutor y otros.
Como exponen Turnau y Föster 3 y también Fuchs 4 no sería completamente correcto decir que la hipoteca de máximum, prevee siempre que el importe de la obligación garantida sea todavía incierto, pues la incertidumbre es un estado simplemente subjetivo al que la ley no puede anudar sus preceptos. La incertidumbre reflejada en la hipoteca es meramente objetiva. Lo cual quiere decir que, con esta hipoteca no solamente pueden garantizarse obligaciones inciertas, de importe indeterminado, sino también obligaciones cuyo importe se reserven los interesados, porque así les conviene. Así, si se trata de asegurar un crédito determinado en cuanto a su existencia e importe, pero los interesados lo presentan como incierto, señalando solamente, por medio de una cantidad máxima el grado de responsabilidad real de la finca hipotecada, tendremos una hipoteca de máximum ; por lo contrario, es señalado como firme el importe, de la obligación, entonces se inscribe una hipoteca ordinaria.
Como se ve, el campo de las obligaciones objeto de esta hipoteca, es extensísimo en Alemania. A ello corresponde un instrumento de garantía sumamente flexible.
Hablemos de este último.
En la hipoteca de máximum, como hipoteca de seguridad que es, el acreedor no puede fundarse en la inscripción para dar como existente su crédito, sin que sea permitida en ella la condición de quedar el dueño de la linca sujeto al procedimiento judicial sin más fundamento que la hipoteca.Page 410¿ Por qué esto? Si nos fijamos en una inscripción de hipoteca ordinaria y en otra de hipoteca de seguridad, veremos la razón con claridad.
En la primera, consta la existencia de una obligación garantida, fijada por los interesados en su existencia, valor y elementos personales y si los interesados al tiempo de la inscripción la han reconocido y fijado por medio del consentimiento material o simplemente formal, necesario para la inscripción, es natural que ésta pruebe la existencia de aquélla. Por ejemplo : Si se trata de un simple préstamo de 1.000 duros, garantizado con hipoteca, mientras no conste cosa contraria en el Registro, la inscripción de esa hipoteca demostrará la existencia clara y terminante de un crédito de 1.000 duros a favor del acreedor.
En la inscripción de una hipoteca de seguridad, consta que esta se ha constituido para garantir una obligación hipotética o de valor no determinado, o de inciertos acreedores, y al proclamar de esta manera tan explícita la incertidumbre de la obligación garantida, es natural que nadie pueda fundarse en el Registro para fundar la prueba de la existencia de la misma. Por ejemplo : Trátase de una hipoteca constituida por un funcionario público por valor de 1.000 duros, en garantía de los posibles perjuicios que pueda causar en el ejercicio de su cargo. De la inscripción claramente se deducirá que nadie puede saber al tiempo de la constitución de la hipoteca si estos perjuicios se originarán o no ; por tanto, si el funcionario llegará a deber algo o no ; y en caso de suponerse que causará algún perjuicio exigible por medio de la hipoteca, nadie puede saber de antemano a cuanto ascenderá. Si el funcionario ejerce su oficio prudentemente, nada deberá ; la garantía prestada será una hipoteca vacía de deuda. Si hace algún perjuicio, tendrá que ser liquidado antes de hacerse efectiva, sin hacer caso de que el inmueble hipotecado responda por 1.000 duros, pues el daño causado por el funcionario puede importar menos de esa cantidad.
He aquí porqué la obligación garantida por la hipoteca de seguridad, ha de probarse fuera del Registro y su vida se desenvuelve fuera de la inscripción ron encera autonomía de la misma. Consecuencia de lo mismo, es que la prueba de la existencia y extensión de la obligación garantida con la hipoteca de máximum, competa al acreedor, incluso en el caso de que el propietario de la fin-Page 411ca gravadademande negatoriamente a aquél al reconocimiento de la extinción de la obligación, a los fines de la rectificación del Registro o de la conversión de la hipoteca de seguridad en hipoteca ordinaria. Solamente incumbe al propietario la prueba de su extinción, cuando se trata de obligaciones cuya existencia hubiere éste reconocido, o de derechos ya establecidos, que el acreedor pretendiese estar todavía subsistentes para él.
Con esta indeterminación no padece en lo más mínimo el principio de especialidad. La finalidad de este principio tratándose de hipoteca, consiste (como dice Wieland) en que la inscripción re-eje de un modo exacto la extensión en que el inmueble es gravado, para que los acreedores hipotecarios sucesivos puedan conocer con seguridad el montante de los gravámenes anteriores. Y lo que verdaderamente interesa conocer a los terceros, en general, es no la deuda, sino la responsabilidad, y ésta, está determinada en todo momento en la hipoteca de máximum con la constancia en la inscripción del importe máximo expresado en dinero. Como expresa Gierke 5 la deuda real se encuentra limitada por el importe máximo que consta en el Registro, aunque la fijación del crédito eventual se realice fuera del mismo. O como dice Fuchs 6 en la hipoteca de máximum solamente se derermina el máximum de responsabilidad, no del crédilo.
Para comprender estos conceptos, es necesario acudir a la teoría que distingue la deuda de la...
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