Hipoteca en mano común, retracto de co-acreedores y conflicto de leyes: un caso práctico

Autor:García García, Antonio
Cargo:Abogado
Páginas:1843-1884
RESUMEN

En este trabajo se analiza si el retracto de comuneros resulta aplicable a los préstamos hipotecarios mancomunados. La doctrina que se ha ocupado de la cuestión hasta la fecha ha fundado la inexistencia del retracto en el carácter germánico de la mancomunidad acreedora y, por consiguiente, en la inexistencia de cuotas en la misma. En las páginas siguientes trataré humildemente de rebatir dicha... (ver resumen completo)

 
EXTRACTO GRATUITO
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 774, págs. 1843 a 1884 1843
Hipoteca en mano común, retracto
de coacreedores y conflicto de leyes:
un caso práctico
Joint mortgages, pre-emption rights
by co-lenders and conflict of laws:
a case study
por
ANTONIO GARCÍA GARCÍA
Abogado
RESUMEN: En este trabajo se analiza si el retracto de comuneros resulta
aplicable a los préstamos hipotecarios mancomunados. La doctrina que se ha
ocupado de la cuestión hasta la fecha ha fundado la inexistencia del retracto
en el carácter germánico de la mancomunidad acreedora y, por consiguiente,
en la inexistencia de cuotas en la misma. En las páginas siguientes trataré hu-
mildemente de rebatir dicha tesis, exponiendo los motivos que, en mi opinión,
determinan que no resulte aplicable el retracto de comuneros a los préstamos
mancomunados.
Además, se abordan las implicaciones de que los bienes hipotecados se
encuentren situados en territorios con Derecho civil foral, el conflicto de leyes
que de ello se deriva y cómo considero que debe resolverse, en función de la
naturaleza de los distintos derechos en juego.
ABSTRACT: In this paper, I analyze whether pre-emption rights by co-
owners are applicable to joint mortgage-secured loans. Scholarship that has
Antonio García García
1844 Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 774, págs. 1843 a 1884
addressed the matter to date has based the non-existence of such pre-emption
rights on the German nature of the community of creditors and, therefore, on
the lack of shares therein. In the following pages, I will humbly try to challenge
this thesis, outlining the merits that, in my view, determine that pre-emption
rights by co-owners do not apply to joint loans.
In addition, I address the implications of the mortgaged assets being located
in territories with regional civil law systems, the conflict of laws that arises
therefrom and how I understand that this should be solved, depending on the
nature of the different rights at play.
PALABRAS CLAVE: Retracto. Comuneros. Hipoteca en mano común. Có-
digo civil de Cataluña. Comunidad romana. Comunidad germánica. Conflicto
de leyes.
KEY WORDS: Pre-emption rights. Co-owners. Joint mortgages. Civil Code
of Catalonia. Roman co-ownerhsip. German co-ownership. Conflict of laws.
SUMARIO: I. INTRODUCCIÓN.—II. TÉRMINOS DEL PRÉSTAMO HI-
POTECARIO.—III. LEY APLICABLE AL PRÉSTAMO Y AL DERECHO
REAL DE HIPOTECA: CONFLICTO ENTRE DERECHO CIVIL COMÚN
Y DERECHO FORAL CATALÁN: 1. EL OBJETO DEL RETRACTO: CLAVE PARA
DETERMINAR LA LEY APLICABLE. 2. LEY APLICABLE AL CONTRATO DE PRÉSTAMO MANCO-
MUNADO. — IV. EL PRÉSTAMO HIPOTECARIO EN MANO COMÚN: ¿UNA
COMUNIDAD ROMANA O GERMÁNICA?: 1. COMUNIDAD INTERNA FRENTE
A COMUNIDAD EXTERNA: A. La facultad de cada acreedor de ceder su crédito.
B. La facultad de cada acreedor de declarar el vencimiento anticipado. C. La
comunidad externa como única susceptible de desplegar efectos frente a terce-
ros. 2. BREVE EXCURSO SOBRE EL ARTÍCULO 54 DEL REGLAMENTO HIPOTECARIO Y LAS
CUOTAS DE LOS ACREEDORES EN LA HIPOTECA EN MANO COMÚN: A. De la existencia
de cuotas en el préstamo mancomunado. B. Sobre la inexistencia de la acción
de división y la unicidad de la hipoteca flotante. 3. CONCLUSIÓN: EN EL PRÉSTAMO
MANCOMUNADO NO SE DAN LAS NOTAS PROPIAS DE LA COMUNIDAD GERMÁNICA. 4. AR-
GUMENTO «A CONTRARIO»: EL RETRACTO DE COHEREDEROS.—V. FUNDAMENTO DE
LA INEXISTENCIA DEL RETRACTO DE CO-ACREEDORES: 1. RECAPITU-
LACIÓN. 2. EL CONCEPTO DE «BIEN» O «COSA» COMO OBJETO DEL RETRACTO: A. El
texto del artículo 1522 del Código civil. B. «Cosa» y «derecho». C. Fundamento
del retracto de comuneros. D. Interpretación teleológica: el debate en torno a
los requisitos para el retracto. 3. LA ACCESORIEDAD DE LOS DERECHOS DE GARAN-
TÍA. 4. INEXISTENCIA DE RETRACTO BAJO LA LEY CATALANA: A. La regulación de la
comunidad en el Código civil de Cataluña. B. La naturaleza del retracto de
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 774, págs. 1843 a 1884 1845
Hipoteca en mano común, retracto de coacreedores y conflicto de leyes
comuneros bajo la ley catalana. 5. OTROS ARGUMENTOS EN CONTRA DE LA EXIS-
TENCIA DE RETRACTO: A. La ruptura de la comunidad interna y la doctrina de los
actos propios. B. Analogía con el llamado «retracto» anastasiano y el retracto
arrendaticio.—VI. CONCLUSIONES.—VII. BIBLIOGRAFÍA.—VIII. ÍNDICE
DE RESOLUCIONES CITADAS.
I. INTRODUCCIÓN
Durante los primeros años de la crisis que comenzó en 2008, tuvo lugar
un gran número de refinanciaciones y reestructuraciones necesarias para salvar
a compañías prestatarias que de otra forma estaban abocadas a la liquidación.
Para ello fue preciso crear nuevas figuras jurídicas, y profundizar en otras ya
existentes o de reciente creación. Aquellos años, que tan fatídicos resultaron
para nuestra economía, se caracterizaron por una gran fecundidad doctrinal en
los ámbitos del Derecho financiero, inmobiliario y concursal. A ello contribuye-
ron las numerosas reformas que vieron la luz por entonces y que tuvieron por
objetivo, con mayor o menor acierto, facilitar las reestructuraciones financieras
y la continuidad de las empresas en crisis. Se publicaron grandes monografías
(muchas de ellas en la Revista Crítica de Derecho Inmobiliario), varias de
las cuales se citan en este artículo. Todas ellas consiguieron dar un necesario
impulso renovador a la doctrina hipotecarista y la práctica registral, tras casi
una década marcada por la estabilidad que conlleva una bonanza económica
sostenida durante varios años en un mercado hipotecario consolidado.
Al periodo de las grandes reestructuraciones (que podemos centrar en el
trienio 2009-2012) le siguió, tras la aprobación de los decretos llamados «Guin-
dos I y II» y la creación de SAREB en 2012-2013, el de las ventas de carteras
de créditos (generalmente, procesos competitivos organizados por bancos). En
2017 se alcanzaron cifras de ventas nunca antes conocidas1 y, pese a las voces
que quieren unir el destino de las llamadas «compras de deuda» al que algunos
llevan augurando para el oro negro desde los años setenta, todo indica que estas
operaciones se mantendrán en cifras similares en el medio plazo.
Con esta nueva fase del ciclo financiero han surgido nuevos debates jurí-
dicos, así como la necesidad de replantear algunas de las conclusiones a las
que llegó la doctrina en los años de las reestructuraciones. El mercado de cré-
ditos NPL ha sido una fuente inagotable de inspiración, entre otros temas, en
materia de retracto (en especial, por lo que respecta al mal llamado «retracto»
de créditos litigiosos). A ello han contribuido, de una parte, la necesidad de
liquidez de las entidades financieras, que les ha llevado a incluir en las carteras
préstamos refinanciados que en teoría no estaban diseñados para ser cedidos
(v.g. financiaciones sindicadas) y de otra, la tenacidad que algunos deudores han
mostrado en la defensa de su negocio frente a los nuevos acreedores. Una vez

Para continuar leyendo

SOLICITA TU PRUEBA