La hipoteca inversa y las normas de transparencia del mercado de crédito
| Autor | María Cruz Mayorga Toledano |
| Cargo del Autor | Profesora Contratada Doctora. Universidad de Málaga |
| Páginas | 399-417 |
LA HIPOTECA INVERSA Y LAS NORMAS DE TRANSPARENCIA DEL MERCADO... 399
LA HIPOTECA INVERSA Y LAS NORMAS
DE TRANSPARENCIA DEL MERCADO
DE CRÉDITO
María Cruz may o r g a to l e D a n o
Profesora Contratada Doctora
Universidad de Málaga
SUMARIO: I. INTRODUCCIÓN.—II. CONCEPTO Y CARACTERÍSTICAS DE LA HIPOTE-
CA INVERSA.—III. RÉGIMEN JURÍDICO DE LA HIPOTECA INVERSA Y NORMAS DE
TRANSPARENCIA DE LAS ENTIDADES DE CRÉDITO.—1. Naturaleza y función de las nor-
mas de transparencia del mercado de crédito.—2. Hipoteca inversa: dualidad de sistemas de trans-
parencia y normativa aplicable.—IV. RÉGIMEN ESPECÍFICO DE TRANSPARENCIA DE LA
HIPOTECA INVERSA TÍPICA.—1. Reserva de actividad.—2. Información previa y asesoramien-
to independiente.—V. CONCLUSIONES.—VI. BIBLIOGRAFÍA.
I. INTRODUCCIÓN
La situación económica y demográfica de nuestro país genera nuevas
demandas de productos financieros para cierto sector de la población que se
adapten a sus circunstancias actuales y futuras. De esta manera, resulta evi-
dente que la cuantía y estabilidad del sistema de pensiones español, unido al
envejecimiento de la población y el aumento de la esperanza de vida (riesgo
de longevidad) provoca la necesidad de buscar fuentes o medios comple-
mentarios a los ingresos obtenidos con las pensiones.
Teniendo en cuenta que la vivienda en propiedad es una fuente potencial
de renta futura que puede llegar a ser determinante de la seguridad de las
personas mayores, la hipoteca inversa se presenta como un posible instru-
15-MAYORCA-G.indd 399 31/3/10 16:52:49
400 MARÍA CRUZ MAYORGA TOLEDANO
mento para mejorar la liquidez o liberar el valor acumulado e inmovilizado
en la vivienda principal, de tal manera que a través de este contrato se pueda
utilizar como garantía del pago de una renta que mejore las condiciones
económicas de los titulares del inmueble.
Sin embargo, existen razones de importancia que ponen de manifiesto las
dificultades de implantar actualmente este producto en nuestro país. Para un
sector de la doctrina 1, factores como la novedad, la escasa información y la
gran tradición o costumbre de dejar en herencia la vivienda a los hijos afecta
negativamente al éxito comercial de este producto 2. Además de ello, circuns-
tancias de contenido económico tampoco avalan su generalización entre la
clientela, pues las prestaciones que se ofrecen a solicitantes de edad entre
sesenta y cinco y sesenta y nueve años suelen ser bastante bajas y, además por
ahora, la generalidad de las entidades autorizadas no ofrecen a las personas
mayores productos adecuados y satisfactorios de licuación del patrimonio 3.
Hay que tener en cuenta que, desde el punto de vista de la valoración de
este contrato, la determinación de la posible prestación mensual que recibi-
rá el propietario nos sitúa ante un verdadero reto. Se trata de un contrato a
largo plazo y sometido a un número importante de incertidumbre: la propia
duración del contrato, el estado de la vivienda al fin del contrato, su valor
de mercado está sometido a factores muy sensibles al cambio, como la si-
tuación de la economía en general, del propio sector de la construcción, de
la demanda de viviendas y de la evolución del precio de las mismas. En
definitiva, el elevado riesgo de la operación, entendido éste como todo tipo
de incertidumbre sobre el precio o valor de un activo financiero, es una ca-
racterística inherente a este producto que puede incidir en su escaso éxito 4.
Para la doctrina la regulación de la hipoteca inversa ni logra satisfacer las
necesidades de renta de las personas mayores ni a las entidades de crédito
y aseguradoras, pues resulta difícil que se ofrezcan en hipoteca viviendas
de extraordinario valor que compense la eventualidad de un cobro azaroso
o litigioso y que a su vez posibilite la percepción de una cantidad suficiente
por los prestatarios 5.
1 J. co s t a i Fon t y O. mas c a r i l l a i mi r ó , «Riquesa immobiliària i finançament de la dependèn-
cia a Catalunya», en Nota d’economia, núm. 85, 2006, pp. 81-93.
2 Como se destaca en el Informe del Banco de España del año 2007, p. 47: «Es decir, el principal
canal por el que discurre el efecto riqueza sobre el consumo es el ahorro por motivo de precaución y no
la transformación de las ganancias de capital asociadas a la reevaluación de sus activos en decisiones de
gasto adicional —por la vía del crédito hipotecario para fines distintos de la compra de una vivienda—.
Así, la evidencia disponible apunta a que la utilización por las familias españolas de los préstamos con
garantía real para financiar decisiones de consumo es escasa».
3 J. co s t a i Fon t y O. mas c a r i l l a i mi ró , «Preferencias de la población ante la financiación de
la dependencia: la hipoteca inversa en España», Estudios sobre la Economía Española, diciembre 2006,
pp. 6 y ss.
4 J. L. Fe r nÁ n D e z P ér e z , «Breve historia de las Matemáticas en los mercados financieros», Mono-
grafías de la Academia de Ciencias de Zaragoza, 2001, p. 88.
5 F. J. mor i l l o , «El crédito hipotecario inverso», El notario del siglo XXI, núm. 19, 2008, p. 7.
15-MAYORCA-G.indd 400 31/3/10 16:52:49
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba