Hipoteca constituida sobre varias fincas
| Autor | Manuel Villares Picó |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 662-678 |
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Al acreedor le interesa hacer la distribución de la responsabilidad de las fincas hipotecadas con arreglo al verdadero valor de cada finca. ¿ Hay responsabilidad solidaria entre las fincas hipotecadas cuando no se interpone un tercero hipotecario, pero sí un tercero civil?
Hace algún tiempo que traigo en mente el presente tema, sugerido de la realidad al ver que los acreedores sólo se fijan en el valor total de las fincas pava la constitución de la hipoteca, como si fuese solidaria, sin darse cuenta de la distribución de la responsabilidad entre las fincas hipotecadas por ser este requisito desconocido para unos y sin importancia para otros, creyendo que se trata de una exigencia de forma, cuando en realidad, ante el tercero hipotecario, es la división de la hipoteca en otras tantas como fincas se ofrecen para la garantía de la obligación, y por esta desidia del hipotecarista sucede que generalmente se hace la distribución de la responsabilidad por los Notarios o por sus oficiales, con el acierto del ojo de buen cubero, resultando luego que unas fincas responden de mucho más de lo que valen y otras de mucho menos, y el deudor después va vendiendo éstas, que no falta quien las compre y le va dejando al acreedor aquellas que no quiere nadie por exceder la responsabilidad al valor, y así, por este descuido, se encuentra el acreedor sin parte de la efectividad de su crédito cuando el deudor no tiene más bienes. Conozco un caso reciente, entre otros,Page 663 en que un Banco prestó 50.000 pesetas con garantía de hipoteca sobre unas 60 fincas con una desastrosa distribución de responsabilidad que Je hace perder al Banco casi la mitad del préstamo. Los Notarios prestarán, pues, un gran servicio a los acreedores procurando que la distribución se haga con perfecto conocimiento del valor de cada finca, a fin de que cada una responda de una cantidad que no exceda del valor de la misma.
Como las hipotecas aseguran generalmente la obligación principal y otra cantidad para crédito supletorio, que en los préstamos es para la aseguración del pago de los intereses, las costas y los gastos, habrá que especificar en la distribución la responsabilidad por principal y por el crédito supletorio, resultando dos hipotecas por lo menos : una para garantir el préstamo, que es una hipoteca ordinaria con obligación de cuantía a pagar constatada en la inscripción, y otra para la seguridad del pago de los intereses, cuya cuantía devengada no consta de la inscripción ; sólo consta el tanto por ciento, pero no refleja la inscripción los intereses no pagados ; y lo mismo para asegurar la cantidad que supongan las costas y gastos que no se sabe de antemano a cuánto ascenderá. Y por esto mismo se ha venido fijando para estos dos conceptos supletorios o accesorios una cantidad tope, una cantidad máxima a responder ; es decir, que se viene constituyendo para la garantía del crédito supletorio una hipoteca de máximo, al lado de la hipoteca ordinaria que se constituye para la deuda principal ; tan necesaria aquélla como ésta porque una y otra son para el caso de no pagar el deudor ; si paga, no son utilizadas las hipotecas, y si no paga, es preciso proceder a la ejecución, y no hay ejecución sin costas y gastos. Dice Morell que la obligación principal es siempre exigible, mientras que la exigibilidad de la obligación de costas es condicional ; y nosotros decimos que en tanto se exige la primera se está produciendo la segunda, y por ende ambas serán exigibles, ya que el verbo exigir se emplea cuando voluntariamente no se cumple la obligación o deber. Para el caso de que no pague el deudor son todas las hipotecas. No hay más diferencia sino que la obligación principal puede estar fijada a priori y en cambio la cantidad a pagar por intereses y costas se determinara a posteriori, como en las obligaciones que garantizan las hipotecas de seguridad o de máximo.Page 664
Se dice en la Resolución del 14 de Febrero último «que las obligaciones que garantiza la finca en los préstamos con garantía hipotecaria son de distinta naturaleza, pues mientras la hipoteca que asegura el pago del principal y de los intereses es cierta, la que tiene por objeto garantir el pago de "las costas y gastos, en caso de incumplimiento, depende de un hecho futuro e incierto...» La Dirección con estas palabras viene a decir que la hipoteca para costas es una hipoteca condicional cuya existencia depende de un hecho futuro e incierto, el hecho del incumplimiento. Pero ¿no se nos ha dicho en la Resolución de 24 de Diciembre de 1916 que no es admitida en nuestro Derecho la hipoteca condicional? Querrá decirse que la obligación de costas es condicional y no la hipoteca que la asegura. Esta hipoteca para costas es tan cierta como la que asegura el pago del principal y de los intereses ; lo que no es tan cierta como la obligación principal es la obligación de costas, como tampoco es cierta para el tercero la obligación de intereses que no sabrá por el Registro si están devengados y no pagados.
Las hipotecas para garantir los intereses y las costas son hipotecas de seguridad, hipotecas análogas a las que se constituyen por cuenta corriente de crédito, en las que el tercero no puede saber por la inscripción la cantidad que el deudor debe al acreedor ; es decir, que el Registro no le expresará al tercero si el hipotecante hizo o no uso del crédito que le abrió el hipotecarista. Lo único que pueden saber los terceros por la inscripción es la cantidad máxima que el deudor puede deber al acreedor, y esto es lo bastante, y esto es lo que es preciso para el crédito territorial, y esto nos parece que es lo que se exige en los artículos 12 y 119 de la Ley. El crédito territorial no ha sufrido menoscabo porque la determinación de la responsabilidad de cada finca se haya venido haciendo en la práctica señalando una cantidad por principal y otra para crédito supletorio de intereses, costas y gastos. Se insinúa que la obligación de costas es una obligación condicional, y en tal caso la hipoteca que se constituye para garantía de las costas será, por tanto, una hipoteca en garantía de una obligación condicional a que: se refiere el primer párrafo del artículo 142 de la Ley ; pero en tal caso, al producirse las costas, que será cuando la condición se cumple, habría de hacerse constar por nota al margen de la inscripción el cumplimiento de la condición, según preceptúa el artículo 143 de la Ley,Page 665 y esto creo que no se ha hecho nunca, y no se ha hecho porque la obligación de intereses y la obligación de costas y gastos, exigiendo una previa liquidación como en la cuenta corriente, la hipoteca para su aseguración, escapa mejor en la hipoteca de máximo parecida a la que autoriza el artículo 153 de la misma Ley. ¿Que se expresa englobada la responsabilidad de cada finca para intereses, costas y gastos? El tercero puede ver por el Registro que a la finca afean una responsabilidad posible y determinada, y lo sabrá lo mismo que se diga que responde de 1.000 pesetas por intereses y de 2.000 para costas y gastos, que s: decimos que responde de 3.000 para crédito supletorio de infereses, costas y gastos. ¿Se dirá que para el tercero puede haber algo de «confusión al practicar una liquidación de réditos en la cuenta corriente de finca que el tercero deba soportar»? Vamos a suponer que esta finca aparece afecta a 3.000 pesetas para intereses, costas y gastos, sin que se especifique que responde de 1.000 pesetas para intereses y de 2.000 para costas y que surge un tercero que compra esta finca, que inscribe y que luego el acreedor repite contra la misma conforme el artículo 147 de la Ley y que los réditos de los dos últimos años y la parte vencida del corriente ascienden a 1.400 pesetas. Si las paga el tercero, sólo le queda gravada la finca por el concepto de costas y gastos en 1.600 pesetas. Se nos dirá que si estuviese expresado en la inscripción que la finca respondía sólo de 1.000 pesetas para intereses, el tercero sólo tendría que pagar las 1.000; mas le quedaría en cambio gravada la finca en 2.000 pesetas para costas y gastos. Dirá el tercero que prefiere la carga por costas, pues que si le es posible pagar al acreedor parcialmente la cantidad de que por principal responde la finca y los intereses correspondientes, puede pedir la cancelación de la carga por principal y por intereses, según el artículo 124 de la Ley y que, como consecuencia, que podrá pedir también la cancelación de la carga por costas. ¿ Podrá en tal caso pedir o conseguir la cancelación de la hipoteca por costas? Si la hipoteca se ha constituido sobre una sola finca, no habrá inconveniente, porque, siendo pagado todo el préstamo y los intereses, no habrá costas por extinguirse la obligación en su totalidad ; mas si la obligación es garantida con una hipoteca sobre varias fincas, no parece tan...
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