Tema 36. La hipoteca, Características. Responsabilidad personal y real de la hipoteca. Requisitos relativos al hipotecante. Hipoteca de bienes litigiosos. Hipoteca unilateral. El rango. Principio de prioridad. Posposición del rango. Hipoteca naval. Hipoteca inversa
| Autor | Juan Candela Cerdán |
| Páginas | 151-175 |
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La hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida. Art. 104 L.H. y Art. 1.876 del C.Civil.
La hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor establecida en el artículo
1.911 del C.Civil, que dice al respecto: “del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros.”
La hipoteca es un derecho real, como tal está sujeto a la concepción obligacionista o personalista y las concepciones unitarias consideran que del derecho real deriva un deber de abstención u obligación pasiva que se impone a todo el mundo (erga omnes).
En la hipoteca, que es la garantía de la devolución del préstamo, el deudor faculta al acreedor para que pueda vender en pública subasta en caso de impago y cobrar el importe de lo adeudado en ese momento con el dinero de tal venta.
En toda constitución de hipoteca debe pactarse como mínimo lo siguiente:
El principal de la deuda.
Los intereses y su tipo, en caso de pactarse.
Los intereses de demora, en su caso.
La cantidad que se fije como ampliación eventual para costas y gastos, en caso de su ejecución.
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Valor que sirva para la subasta. Este valor debe cubrir al menos toda la garantía y sus accesorias.
La fijación de un domicilio para citaciones y requerimientos.
La extensión de la hipoteca por la Ley a las accesiones naturales, a las mejoras y al importe de las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario por razón de los bienes hipotecados (Art. 109 L.H.) entendiéndose hipotecados junta-mente con la finca, aunque no se menciones en el contrato, siempre que correspondan al propietario:
Las mejoras que consistan en nuevas plantaciones, obras de riego o desagüe, obras de reparación, seguridad, transformación, comodidad, adorno o elevación de edificios y cualesquiera otras semejantes que no consistan en agregación de terrenos, excepto por accesión natural o en nueva construcción de edificios donde antes no los hubiere.
Las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario de los inmuebles hipotecados por razón de éstos, siempre que el siniestro o hecho que las motivare haya tenido lugar después de la constitución de la hipoteca y, asimismo las procedentes de la expropiación de los inmuebles por causa de utilidad pública.
Según el Art. 111 de la L.H., que dice: Salvo pacto en contrario o disposición legal en contrario, la hipoteca, cualquiera que sea la naturaleza y forma de la obligación que garantice, no comprenderá:
Los objetos muebles que se hallen colocados permanentemente en la finca hipotecada, bien para su adorno, comodidad o explotación, o bien para el servicio de alguna industria a no ser que no puedan separarse sin quebranto de la materia o deterioro del objeto.
Los frutos cualquiera que sea la situación en que se encuentren.
Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada.
Está claro que debe ser por pacto entre las partes el que estos bienes queden igualmente hipotecados con la finca.
En cuanto a la clasificación de las hipotecas, puede hacerse la siguiente:
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Por su origen, las hipotecas pueden ser voluntarias o legales. Son “voluntarias las convenidas entre partes o impuestas por disposición
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del dueño de los bienes sobre los que se establezcan”, de donde se deriva una subclasificación entre hipotecas bilaterales y unilaterales. Por su parte, son hipotecas “legales sólo las admitidas expresamente por las leyes con tal carácter”, teniendo en cuenta que “las personas a cuyo favor concede la ley hipoteca legal no tendrán otro derecho que el de exigir la constitución de una hipoteca especial suficiente para la garantía de su derecho”.
En cuanto a las antiguas hipotecas “judiciales”, han desaparecido, sustituidas por las anotaciones preventivas de embargo.
b) Por la publicidad de su constitución, las hipotecas pueden ser expresas o tácitas.Son “expresas” la mayoría, porque necesitan un acto especial de constitución y la inscripción registral. Son “tácitas” las concedidas al Estado, Comunidades Autónomas y Entes locales para el cobro de contribuciones e impuestos, y las concedidas a los aseguradores, con los límites legalmente impuestos. También lo son, según algunos autores, el superprivilegio salarial del ET y la preferencia del art. 9.e) LPH.
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Por las contingencias del crédito, las hipotecas pueden ser “ordinarias” o de “tráfico”, cuando en la inscripción queda constancia de la existencia y cuantía del crédito, o “de seguridad”, cuando en la inscripción sólo constan las líneas generales del crédito, determinándose su existencia y cuantía posteriormente por medios extrarregistrales, y siendo su especie más característica la hipoteca de máximo.
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Por la obligación garantizada, las hipotecas son: “de capital”, si aseguran el pago de una cantidad unitaria, o “de renta”, si aseguran el pago de prestaciones periódicas.
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Por su objeto, las hipotecas son especiales o solidarias. Son “especiales” cuando es una sola la finca hipotecada o cuando, siendo varias, el crédito está distribuido entre ellas entendiéndose que existen tantas hipotecas como fincas.
Son “solidarias”, cuando el crédito no se ha distribuido entre las varias fincas hipotecadas, de manera que el acreedor puede ejercitar su acción contra cualquiera de ellas por la totalidad del crédito.
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Finalmente, por su prelación, las hipotecas pueden ser comunes o preferentes. Son “comunes” las que tienen la prelación normal que les atribuye su rango registral.
Son “preferentes” las que, por un privilegio del crédito al que garantizan, gozan de prelación sobre las demás, anteponiéndose incluso a las constituidas con anterioridad, como las hipotecas legales tácitas antes aludidas.
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Las responsabilidades personal y real en la hipoteca se explican porque la hipoteca es un derecho accesorio constituido en garantía de una obligación principal.
Esta obligación, que es principal, es como un deber de prestación existente a cargo del deudor, y lleva consigo, por su propia naturaleza, una responsabilidad personal que es la trabación de su patrimonio al perjuicio que le resulte como pena por el incumplimiento.
El art. 1.911 Código Civil, establece que “del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros”, es decir que no solo de la finca hipotecada sino también con otros bienes que tenga el deudor.
De hecho toda relación hipotecaria se caracteriza, precisamente, porque al lado de esta responsabilidad personal, surge otra responsabilidad, que se ha llamado real, pues la hipoteca significa que, para asegurar con un bien determinado el cumplimiento de la obligación principal, se ha vinculado específicamente ese bien concreto.
El acreedor dispone, así:
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De una “acción personal”, dimanante del crédito, que sólo puede ejercitar contra el deudor de la obligación y que afecta a todo el patrimonio de éste.
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Y de una “acción real”, dimanante de la hipoteca, que afecta al bien hipotecado y que puede hacerse valer contra quienquiera que sea su titular en el momento de la ejecución.
Visto lo anterior, las responsabilidades personal y real concurrirán en la misma persona cuando el deudor sea además propietario del bien hipotecado. También cuando el heredero del deudor hipotecario recibe la obligación garantizada y la titularidad de la finca hipotecada, y cuando el adquirente de una finca hipotecada asume pagar la obligación garantizada.
Asi pues, son hipotecas voluntarias las convenidas entre partes o impuestas por disposiciones del dueño de los bienes sobre bienes que se establezcan y sólo podrán constituirlas quienes tengan la libre disposición de aquellos o, en caso de no tenerla, se hallen autorizados para ello con areglo a las leyes.
No obstante lo anterior, podrá validamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva entre los bienes hipotecados. En este caso la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedaran limitadas al importe de los bienes hipotecados y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor.
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En cualquier caso, si los bienes fueren insuficientes, la responsabilidad personal siempre podrá hacerse efectiva sobre los restantes bienes del deudor, salvo que se haya pactado la concreción de la responsabilidad a los bienes hipotecados, al amparo del art.140 Lh.
También puede suceder que las responsabilidades personal y real recaigan en personas diferentes, si el deudor de la obligación es persona distinta del titular del bien hipotecado, en cuyo caso el acreedor podrá dirigirse contra uno u otro, o contra ambos a la vez, pero por la acción que le corresponda contra cada cual. Así su-cede en los casos de tercer poseedor e hipotecante no deudor.
El tercer poseedor surge cuando el deudor que ha hipotecado un inmueble de su propiedad lo transmite a otra persona que no asume la obligación personal garantizada, es decir la devolución de la deuda.
Esta...
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